Brandschutz bei der Umnutzung von Immobilien: Stolpersteine und Lösungen

Herr Bitala, warum ist die Umnutzung von Bestandsgebäuden – etwa von Büro- zu Wohnnutzung – aus Ihrer Sicht gerade heute so wichtig und welche Rolle spielt dabei der Brandschutz?

Die Umnutzung von Gebäuden gewinnt heute aus mehreren übergeordneten Gründen stark an Bedeutung, da sie neue Flächenversiegelung vermeidet, CO₂ und Energie spart und somit zu einem zentralen Baustein nachhaltiger Stadtentwicklung wird. Gleichzeitig ersetzt Gebäudeumnutzung fehlende Neubauflächen und ermöglicht eine modernere und effiziente Nutzung bereits vorhandener Immobilien. Der Brandschutz hat dabei die Aufgabe, Personen, Sachwerte und Gebäude an die neue Nutzungsart angepasst zu schützen. Da sich mit der Umnutzung die Anzahl der Personen, deren Aufenthaltszeiten, Art der Tätigkeiten sowie technische und räumliche Anforderungen ändern können, müssen auch die brandschutztechnischen Voraussetzungen neu bewertet werden. Viele Bestandsgebäude wurden zudem nach älteren Standards errichtet, während heutige Anforderungen oft strenger sind. Für jede Nutzungsänderung ist neben der Baugenehmigung auch ein Brandschutzkonzept nötig. Der Brandschutz ist daher ein zentraler Erfolgsfaktor für ein gelingendes Umbauprojekt.

An welchen typischen brandschutztechnischen Hürden scheitern Umnutzungsprojekte Ihrer Erfahrung nach am häufigsten?

Typische Hürden ergeben sich zum einen häufig dort, wo die neue Nutzung deutlich andere Anforderungen stellt als die ursprüngliche. Zum anderen ergeben sich häufig Probleme, wenn ältere technische Standards verbaut wurden, die heutige nicht mehr ausreichen. Ein uns bekanntes wiederkehrendes Beispiel aus der Praxis sind automatische Sprinkleranlagen, die nach früheren Vorschriften direkt an die städtische Trinkwasserversorgung angeschlossen wurden – also ohne eigenen Vorratsbehälter. Diese Ausführung ist heute nicht mehr zulässig. Für die Anpassung an den aktuellen Stand der Technik wäre der Einbau eines ausreichend dimensionierten Wasservorratstanks erforderlich. In Bestandsgebäuden fehlt dafür jedoch oft der notwendige Platz, was eine Umrüstung erheblich erschwert.

Wie ließe sich das pragmatisch lösen?

Gerade in älteren Gebäuden sind Technikräume, Schächte und Aufstellflächen knapp bemessen, sodass herkömmliche Vorratsbehälter kaum unterzubringen sind. Pragmatische Lösungen bestehen darin, frühzeitig alternative Aufstellorte zu prüfen – etwa die Nutzung von Dachflächen, Nebenräumen oder Außenbereichen – oder kompakte, modulare Behältersysteme einzusetzen. Auch die Kombination verschiedener technischer Brandschutzmaßnahmen kann helfen, den Bedarf an großen Wasservorräten zu reduzieren. Entscheidend ist eine frühzeitige, ganzheitliche Abstimmung zwischen Bauherr, Planung und Behörden.

Wie verändert sich das brandschutztechnische Anforderungsniveau konkret, wenn ein Gebäude z. B. von Büronutzung in eine Wohn- oder Beherbergungsnutzung überführt wird?

Beim Übergang von einer Büronutzung zu einer Wohn- oder Beherbergungsnutzung verändert sich das brandschutztechnische Anforderungsniveau weniger stark, als oft vermutet. Die grundlegenden Schutzziele – Schutz von Leben, Sicherstellung der Rettungswege und Begrenzung der Brand- und Rauchweiterleitung – sind in allen drei Nutzungsarten vergleichbar. Die Unterschiede ergeben sich eher aus der Art der Nutzung als aus höheren Schutzzielen: Wohn- und Beherbergungsbereiche erfordern beispielsweise eine stärkere Fokussierung auf den Personenschutz, da sich Menschen hier dauerhaft oder schlafend aufhalten. Das schlägt sich typischerweise in Anforderungen an Fluchtwegführung, Rauchwarnmelder oder den organisatorischen Brandschutz nieder. Büros hingegen verfügen meist bereits über sehr gute bauliche Strukturen, die für eine Umnutzung weitgehend geeignet sind.

Inwiefern können individuelle Brandschutzkonzepte und kompensierende Maßnahmen helfen, zwischen aktuellen Vorschriften und den Grenzen des Bestands zu vermitteln?

Individuelle Brandschutzkonzepte ermöglichen es, auf projektspezifische Gegebenheiten einzugehen und technische Lösungen auszuwählen, die sowohl regelkonform als auch baulich umsetzbar sind. Beispielsweise empfiehlt es sich in vielen Fällen, statt einer Sprinkleranlage nach DIN-Norm eine Löschanlage nach VdS-Richtlinien vorzusehen, da diese deutlich geringere Anforderungen an die erforderliche Wasserbevorratung stellen. Das macht sie im Bestand oft besser integrierbar und in der Regel auch wirtschaftlicher, da aufwendige Tankanlagen oder große Technikräume entfallen können. Auf diese Weise kann ein Brandschutzkonzept maßgeschneidert aufzeigen, wie das erforderliche Sicherheitsniveau erreicht wird, ohne dass der Bestand unverhältnismäßig umgebaut werden muss.

Was empfehlen Sie Bauherren und Planern, damit eine geplante Umnutzung nicht „am Brandschutz scheitert“, sondern von Anfang an realistisch und genehmigungsfähig geplant wird?

Kurz gesagt: Wer Brandschutz frühzeitig integriert, schafft die Basis für eine genehmigungsfähige, wirtschaftliche und nachhaltige Umnutzung von Bestandsgebäuden. Aus unserer Erfahrung können Bauherren erhebliche Einsparpotenziale erzielen, wenn von Beginn an der Einsatz einer automatischen Sprinkleranlage mitgedacht wird. Eine solche Anlage ermöglicht es oft, bauliche Anforderungen zu reduzieren oder schlanker auszuführen. Ebenso sinnvoll ist es, bereits im frühen Projektstadium das Gespräch mit dem Feuerversicherer zu suchen. Viele Versicherer honorieren das deutlich geringere Schadensrisiko bei automatischen Löschanlagen mit spürbar niedrigeren Prämien. Diese Einsparungen können maßgeblich zur Wirtschaftlichkeit des gesamten Projekts beitragen.