Ossendorfer Gartenhöfe in Köln: Neustart für ein traditionsreiches Wohnquartier

Für ihren vorbildlichen Ansatz erhielt das Projekt eine Nominierung für den Deutschen Bauherrenpreis 2024 unter dem Motto „Hohe Qualität – Tragbare Kosten im Wohnungsbau“. Im Februar 2026 wurden die Ossendorfer Gartenhöfe außerdem mit der „Auszeichnung vorbildlicher Bauten in Nordrhein-Westfalen 2025“ geehrt. Die Jury zeigte sich vom verantwortungsvollen Umgang mit den verfügbaren Ressourcen sowie einer deutlich erhöhten Wohnqualität zu bezahlbaren Mieten beeindruckt. Dass sich der Bestand durch die Erneuerung von 307 auf 435 Wohnungen erhöht und die Wohnfläche von 15.000 auf rund 30.000 m² verdoppelt hat, konnte ebenfalls überzeugen. Weitere Pluspunkte: Nach Abschluss der Bauphase kehrte ein großer Teil der früheren Bewohner in ihr vertrautes „Veedel“ zurück, ohne zugunsten einer zahlungskräftigen Klientel verdrängt zu werden. Bei einem Drittel der neuen Wohnungen handelt es sich um geförderten Wohnraum.

Nicht sanierungsfähige Bausubstanz

Die ehemalige Siedlung stammte aus den 1930er-Jahren. Sie umfasste zehn zweigeschossige Wohnriegel und bot vor allem Arbeitern und ihren Familien ein Zuhause. Im Vergleich zu heutigen Ansprüchen war der Komfort äußerst gering. So betrug die Wohnfläche einheitlich 43 m2, einige Wohnungen wurden zusammengelegt. Anstelle von Bädern in den Wohnungen gab es lediglich Gemeinschaftsbäder im Untergeschoss und weder eine Heizungsanlage noch Balkone. Ab den 1980er-Jahren nahmen langjährige Mieter sowie die Wohnungsgenossenschaft einige Verbesserungen vor, wie etwa die Erneuerung der Dächer.

Im Austausch mit Wohnungsbauexperten hatten Vorstand und Aufsichtsrat zunächst nach Möglichkeiten einer grundlegenden Sanierung gesucht. „Angesichts der insgesamt schlechten Bausubstanz und des unzureichenden Schall-, Brand- und Wärmeschutzes kam jedoch nur ein kompletter Rückbau infrage“, berichtet Sira Müller, hauptamtliche Vorständin. Eine Machbarkeitsstudie konnte die Praktikabilität des Vorhabens bestätigen. Im Jahr 2013 informierte man die betroffenen Mieter, dass alle 307 Wohnungen sukzessive abgerissen und neu erbaut werden sollen. Zu diesem Zeitpunkt waren noch 250 Wohnungen bewohnt.

„Über die Art der Kommunikation haben wir vorab intensiv nachgedacht“, sagt Torsten Matzke, Leitung Wohnungsbewirtschaftung. „Klar war, dass es nicht machbar sein würde, mit allen Bewohnern einzeln zu sprechen.“ Die Lösung bestand darin, im Rahmen der Mieterversammlung einen Mieterrat zu gründen. Noch heute sei ein Teil der seinerzeit gewählten sieben Personen aktiv, so Matzke.

Organisation eines Mammutprojekts

In einem nächsten Schritt lobte der Vorstand einen Architektenwettbewerb aus. Auch der Mieterrat war in die Planungen eingebunden. Über die eingereichten Entwürfe, von denen drei in die engere Wahl kamen, entschied eine zwölfköpfige Jury. Ein Entwurf des Kölner Architekturbüros Molestina machte das Rennen. Die Bauleitung verantwortete die BMP Baumanagement GmbH mit Sitz in Köln, während die Bauwens Construction GmbH & Co. KG aus Köln die Aufgabe des Generalunternehmers übernahm.

Anfang 2016 begann die Entmietung der Häuser im ersten Bauabschnitt und der Umzug in die Ersatzwohnungen. Im Sommer 2016 starteten die Abrissarbeiten. Zwei Jahre später, also im Sommer 2018, konnten die neuen Wohnungen bezogen werden. Danach standen die frei gewordenen Ersatzwohnungen denjenigen Mietern zur Verfügung, deren Häuser im zweiten und dritten Bauabschnitt erneuert wurden. Die neuen Häuser waren im Frühling 2020 bzw. im Winter 2021/2022 bezugsfertig. „Wir mussten alle Aufgaben bei laufendem Betrieb ohne zusätzliches Personal bewältigen“, erinnert sich Sira Müller an diese Zeit und spricht von einem organisatorischen Kraftakt, der sich jedoch gelohnt habe.

Angebot auf Basis der alten Siedlungsstruktur

Die Gestaltung der neuen Wohnungen orientiert sich konsequent an den Bedürfnissen der Bewohner, die sich über die Jahre verändert haben. Singles und Paare zählen ebenso zur Zielgruppe wie Familien und Ältere. Dieser neuen Vielfalt entspricht ein Angebotsspektrum von 1- bis 5-Zimmer-Wohnungen mit unterschiedlichen Grundrisstypen, deren Größe von 41 bis 113 m² variiert. Alle Wohnungen sowie die meisten Hauseingänge sind barrierearm (allerdings nicht barrierefrei bzw. rollstuhlgerecht) und aufgrund der verbreiterten Gehwege einfacher erreichbar.

Zudem verbessert eine Demenz-WG mit neun Plätzen die Versorgungssicherheit und Teilhabe pflegebedürftiger Menschen im Quartier. Betrieben wird sie vom Arbeitersamariter-Bund (ASB). Dem nachbarschaftlichen Miteinander dient ein Mehrzweckraum mit integrierter Küche, der für 80 Euro pro Tag mietbar ist. „Er wird sehr gerne von unseren Mitgliedern genutzt“, sagt Torsten Matzke.

Alle Wohnriegel wurden um ein Geschoss erhöht, zur Rochusstraße hin sogar um zwei. Gründe hierfür waren der Lärmschutz – weil sich eine Haltestelle der Kölner Verkehrsbetriebe (KVB) in der Nähe befindet – und die Möglichkeit, sich von der Höhe an die gegenüberliegende Bebauung anzupassen. Die Farbgebung verleiht den Wohnriegeln eine individuelle Note, die zugleich die visuelle Einheit des Ensembles unterstreicht. Dagegen erhielten die rückseitigen Fassaden und die Kopfbauten einen weißen Anstrich. Unterschiedliche große Fenster und Balkone strukturieren die langen Baukörper zusätzlich und dienen als Blickfang. Für ausreichendes Tageslicht in den Wohnungen sorgen bodentiefe Fenster. Die vom Büro Molestina entworfenen farbigen Klappläden spenden bei Bedarf Schatten.

Gleichzeitig blieb die charakteristische Siedlungsstruktur mit den Gartenhöfen, den mit Hecken gesäumten Vorgärten und einem Teil des früheren Baumbestands erhalten. Hinzu kamen neue Baumalleen und Urban-Gardening-Flächen zum gemeinsamen Gärtnern. Diese naturnahe Atmosphäre findet sich in den Wandbildern der Graffitikünstlergruppe „Goodlack“ wieder, die vier Tiefgaragenzufahrten und eine Innenhoffassade gestaltet hat.

Nachhaltige Energieversorgung und neues Mobilitätskonzept

Als Alternative zur Nutzung fossiler Brennstoffe erfolgt die Energieversorgung über jeweils ein Blockheizkraftwerk mit Nahwärmenetz pro Bauabschnitt, das mit Holzpellets betrieben wird. Eine Fußbodenheizung sowie Kunststofffenster mit 3-fach Verglasung tragen zu einem energieeffizienten Verbrauch bei. Bei einem Endenergiebedarf von durchschnittlich 52,4 kWh/m² pro Jahr liegt der CO₂-Ausstoß bei durchschnittlich 10,2 kg CO2/m² pro Jahr. Diese Werte entsprechen der Energieeffizienzklasse B.

Laut Baugenehmigung hätte die Wohnungsgenossenschaft eigentlich 440 Tiefgaragenplätze bereitstellen müssen. Das vorgelegte Mobilitätskonzept sorgte allerdings dafür, dass insgesamt 178 Stellplätze durch Kompensationsmaßnahmen, wie die zusätzliche Schaffung von Fahrrad- und Car-Sharing-Stellplätzen, entfallen konnten. Insgesamt wurden somit 262 Stellplätze, 10 Car-Sharing-Stellplätze sowie 1.038 Fahrrad-Stellplätze errichtet.

Doch selbst diese Größenordnung erweist sich inzwischen als überdimensioniert. „Zurzeit beträgt der Leerstand in den Garagen ca. 25 %“, stellt Sira Müller fest. „Nicht mehr jeder hat ein Auto, und manchen sind die Kosten für den Stellplatz zu hoch.“ Aus den nicht mehr benötigten Flächen soll deshalb ein Abstellraum für Lastenfahrräder entstehen, die sich wachsender Beliebtheit erfreuen. Perspektivisch ist die Nachrüstung einer E‑Ladeinfrastruktur geplant.

Geringe Baukosten, faire Mieten

Um in den neuen Wohnungen sozialverträgliche Miethöhen sicherzustellen, vereinbarte der Vorstand im Vorfeld einen maximalen Gesamtpreis. Aufgrund einer umsichtigen Finanzplanung und der engen Kooperation aller Akteure war es möglich, diesen Rahmen sogar zu unterschreiten. Insgesamt investierte die Wohnungsgenossenschaft 81 Mio. Euro. Fördermittel in Höhe von 16 Mio. Euro stellte die NRW-Bank zur Verfügung.

Der frühere Mietpreis von 3,20 €/m² erwies sich aus naheliegenden Gründen als nicht kostendeckend. „Gemessen an Kölner Verhältnissen sind die jetzigen Mieten immer noch extrem günstig“, betont Sira Müller. Für die geförderten Wohnungen müssen gemäß der Bewilligungsmiete zwischen 6,25 und 7,15 Euro bezahlt werden. Die Kaltmiete für die frei finanzierten Wohnungen betrug bei Erstbezug zwischen 9 und 11 Euro. Allerdings sei es unumgänglich, diese Mieten in den nächsten zehn Jahren schrittweise anzupassen.

Da sich die Anzahl der Wohnungen deutlich erhöht hat, sind auch neue Mitglieder eingezogen. Dazu gehören vor allem Familien. „Die Wohnungen mit den größeren Grundrissen waren sofort vermietet“, berichtet Torsten Matzke. Zu den besonderen Herausforderungen gehörte der Wunsch der früheren Bewohner, auch nach der Neuvermietung wieder gemeinsam unter einem Dach zu leben. „Wir haben ihnen bei der Auswahl weitgehend ein Mitspracherecht gewährt. Und es hat funktioniert.“

Weiterführende Informationen/Quellen

www.die-ehrenfelder.de/bauvorhaben/abgeschlossene-bauvorhaben/ossendorfer-gartenhoefe
www.molestina.de
www.goodlack-art.de
www.deutscherbauherrenpreis.de

Die Autorin

Michaela Allgeier
Michaela Allgeier arbeitet als freie Journalistin und ist auf den Themenbereich „Demografische Entwicklung“ spezialisiert. Ihr Interesse gilt vor allem den Themen Gesundheit, Pflege und Zivilgesellschaft. In diesem Zusammenhang befasst sie sich regelmäßig mit Fragen der Quartiersentwicklung sowie mit neuen Wohnformen. Sie hat einen Abschluss als Diplom-Heilpädagogin (Schwerpunkt: Gerontologie) und als Germanistin.