Offene Konzeptvergabe im Steingauquartier in Kirchheim unter Teck: Auf unerforschten Pfaden

Die übergeordnete stadtplanerische Strategie der Stadt Kirchheim unter Teck setzt darauf, durch Flächenumwandlung im Siedlungsbereich Städtebauprojekte zu realisieren, die i. S. d. 15-Minuten-Stadt möglichst kurze Wege zu Alltagszielen ermöglichen, über attraktive Freiflächen verfügen und möglichst viel Wohnraum für unterschiedliche Zielgruppen erzeugen. Im Fall des Steingauquartiers entstand dies als Konversionsprojekt auf einer 3,5 ha großen Industrie- und Einzelhandelsbrache in unmittelbarer Nähe zur Altstadt und zum S-Bahnhof, also mit besten Voraussetzungen für die Befriedigung aller Alltagsbedürfnisse auf kürzesten Wegen.

Die Zielgruppe der Senioren stellt bei diesem Projekt einen besonderen Schwerpunkt dar. Mit attraktiven innerstädtischen Wohnungen soll der Generationenwechsel in den umgebenden und großflächigen Einfamilienhaussiedlungen beschleunigt werden, um jungen Familien ein Zuhause im Einfamilienhaus zu ermöglichen – ohne neue Siedlungsflächen in Anspruch zu nehmen.

Das Steingauquartier ist jedoch weit mehr als ein Wohnungsbauprojekt für Senioren. Es verfolgt vielmehr die Zielrichtung, möglichst viele Wohnbedürfnisse der Menschen abzubilden, seien es verschiedene Lebensstile, Lebenszyklen oder wirtschaftliche Möglichkeiten. Hierzu gehört auch die Frage nach den Akteuren, die auf dem Wohnungsmarkt tätig sind. Im Steingauquartier wurden Grundstücke an professionelle Bauträger und Investoren vergeben, an eine am Gemeinwesen orientierte Bürgeraktiengesellschaft, an private Familien für ihr Einfamilienhaus und schließlich an private Baugemeinschaften.

Die Akteure auf dem Wohnungsmarkt

Der professionelle Bauträger baut naturgemäß für Menschen, die er noch nicht kennt. Daher richtet er seine Grundrisse und Wohnungsausstattungen an den Zielgruppen aus, die ihm aufgrund seiner Marktkenntnis wirtschaftlich attraktiv erscheinen. Dort ziehen Menschen ein, die – beginnend mit einem Mausklick – zufällig im Gebäude zusammenkommen und im Ergebnis eine Hausgemeinschaft bilden, die meist zur Anonymität neigt. Baugemeinschaften und einzelne Baufamilien hingegen bauen „ihr“ Haus, ihre neue „Heimat“. Und sie haben i. d. R. die Absicht, sich mit ihrer Familie am Ort zu verankern, materiell ebenso wie nachbarschaftlich und emotional. Daraus leiten sich insgesamt andere Ansprüche, Bindungen und Bereitschaften zur sozialen Vernetzung ab.

Lebendige Nachbarschaft

Zu einem „Stück Stadt“, wie es das Steingauquartier werden konnte, gehören jedoch auch Nutzungen, die den Stadtraum zu einem lebendigen Wohnzimmer der Nachbarschaft werden lassen. Was jedoch maßgeblich zur Belebung, zur Interaktion, zum Aufenthalt über einen möglichst großen Zeitraum des Tages beiträgt, sind Nutzungen in den Erdgeschossen der Gebäude, die bedarfsgerecht sind, die nachgefragt werden – also gewerbliche, gastronomisch und am Gemeinwesen orientierte Angebote. Diese Nutzungen in den Erdgeschossen wirken auf die Vorfläche, auf den Stadtraum ein.

Verbindender Raum

Schließlich bildet der öffentliche Raum das wesentliche Scharnier, er bringt die Gebäude und die Menschen zusammen. Diese Grundauffassung führt zu einer Gestaltung, die zum Verweilen und zur Kommunikation einlädt. Die die Autos nicht verbannt, sie aber nicht den Raum dominieren lässt. Die einen Raumcharakter entstehen lässt, der nicht segmentiert ist in eingefriedete Vorgärten, Bürgersteige und als zentrales Element die Fahrbahn. Einen Raum, der Häuser miteinander verbindet, durch Grünzonen untergliedert wird, möbliert ist und angenehme Oberflächen hat, die Feuchtigkeit aufnehmen und farblich zu den vielgestaltigen Gebäuden passen.

Im Steingauquartier wurde für jedes der sechs Baufelder eine eigene gemeinschaftliche Tiefgarage realisiert. Die jeweilige Zufahrt befindet sich am Rande des Quartiers, um die Notwendigkeiten einer Kfz-Durchquerung des Areals zu vermeiden. Die Tiefgaragen selbst liegen dabei unter den begrünten gemeinschaftlichen Innenhöfen, mit einer Stellplatzlänge auch unter den Gebäuden.

Offene Konzeptvergabe

Das organisatorische Instrument für diese Besonderheiten – Mischnutzung, Wohnungsmix, Akteursvielfalt und gemeinschaftlicher Stellplatznachweis in der Tiefgarage – ist die offene Konzeptvergabe im Zusammenspiel mit dem Anker-/Anliegerverfahren.

Bisher wurden in Kirchheim unter Teck Grundstücke stets nach Preis ausgeschrieben und vergeben. Mit der Konzeptvergabe wurde im Steingauquartier jedoch ein Verfahrensrahmen geschaffen, der sowohl professionelle als auch private Bewerber veranlasst, sich mit dem Ort auseinanderzusetzen und kreativ zu werden. Und der aus passiven Konsumenten des Wohnungsmarkts aktive Planer für ihren künftige Lebensmittelpunkt macht.

Der Begriff „offene Konzeptvergabe“ bedeutet, dass keine kategorischen/bindenden Kriterien als Vergabevoraussetzung zu erfüllen waren. Vielmehr traten die Bewerbungen in einen Wettbewerb miteinander, der sich am Kriterium des bestmöglichen Beitrags zur Quartiersund Stadtgesellschaft orientiert. Hierbei war den Bewerbungen freigestellt, in welcher Weise sie einen solchen Beitrag leisten wollten oder konnten. Damit unterscheidet sich dieses – aus Tübingen stammende – Vorgehen von der großen Mehrzahl anderer Städte, in denen eine matrixbasierte Liste mit bewerteten Punkten eine Objektivität der Bewertung erzeugen soll.

Die Stadt hat als Verfahrensträgerin in Zusammenarbeit mit der Architektenkammer begleitend Weiterbildungsveranstaltungen für Architekten und Baugruppeninteressierte durchgeführt und bei insgesamt sechs Stadthausbörsen das Gesamtverfahren dargelegt und erläutert, welche Angebote an die Quartiers- und Stadtgesellschaft voraussichtlich erfolgversprechend sein können. Diese Stadthausbörsen dienten zusätzlich der freien Kontaktaufnahme zwischen Baugruppeninteressierten, Wohnungskäufern, Bauträgern, den finanzierenden Banken und den beteiligten Fachleuten aus der Stadtverwaltung.

Begutachtet, diskutiert, bewertet und entschieden wurden die Bewerbungen im Rahmen einer Vergabekommission, an der neben den beteiligten Abteilungen der Stadtverwaltung Vertreter der Gemeinderatsfraktionen und Mitglieder des Gestaltungsbeirats teilnahmen. Das Ergebnis dieser intensiven Diskussion – ähnlich einer Wettbewerbsjury – stellt ein „Puzzle“ mit den erfolgreichen Projekten dar, das dem Gemeinderat zum Vergabebeschluss empfohlen wurde.

Wichtig für den Erfolg der Konzeptvergabe ist der Wettbewerb der Bewerbungen untereinander. Durch die Aufteilung in vier Vergabeabschnitte konnte im Steingauquartier durchgehend eine zwei- bis dreifache Überzeichnung der Bauflächen und somit ein echter Wettbewerb erreicht werden. Neben der hohen Qualität der Bauprojekte konnte dadurch jedoch auch ermöglicht werden, dass unterlegene Projekte mit großem Potenzial sich in einem späteren Vergabeabschnitt nochmals bewerben konnten. Hierfür wurden eigene Klärungs- und Motivationsgespräche durchgeführt.

Im Ergebnis haben die zum Zuge gekommenen Bewerbungen folgende Angebote an die Quartiers- und Stadtgesellschaft gemacht und umgesetzt:
— Wohnungen für alle wirtschaftlichen Möglichkeiten (Sozialwohnungen, vergünstigte Mietwohnungen, Eigentumswohnungen aller Kategorien, Einfamilienhäuser)
— Gebäude mit herausragenden ökologischen, energetischen oder architektonischen Eigenschaften
— Wohnungen für bestimmte Betreuungsbedürfnisse oder Lebensstilgruppen (Clusterwohnungen, Mietapartments, Rollstuhlfahrer-WGs, Pflege- und Demenz-WGs …)
— gewerbliche oder am Gemeinwesen orientierte Angebote (insgesamt 25 gewerbliche/gastronomische/medizinische Betriebe, Beratungsstellen, ein Hotel, zwei Gemeinschaftsräume)

Anker- bzw. Anliegerkonzeption

Die Anker-/Anliegerkonzeption schließlich hat zum Ziel, den Entwicklungsprozess je Baufeld in eine steuernde Hand zu geben, die bestimmte Querschnittsaufgaben übernimmt. Deshalb wurde die Konzeptvergabe in zwei Phasen aufgeteilt.

Zunächst wurde ein Träger für das Ankerprojekt gesucht, der die gemeinschaftliche Tiefgarage baut und vorfinanziert sowie weitere Aufgaben für das jeweilige Baufeld, wie z. B. die Gestaltung des Innenhofs, übernimmt, und den gemeinschaftlichen Bauprozess des jeweiligen Baufelds organisiert bzw. koordiniert. Bei der Vergabe des Ankerprojekts spielten naturgemäß die Kriterien nachzuweisender Professionalität und finanzieller Absicherung eine besondere Rolle, wobei der Beitrag zur Stadt- und Quartiersgesellschaft auch hier zu erfüllen war. Auch in dieser Vergabephase konnte eine zwei- bis dreifache Überzeichnung erreicht werden, sodass ein Wettbewerb der Konzepte gesichert war.

Nach weitgehender Durchplanung der Tiefgarage gemeinsam mit der Stadtverwaltung erfolgte die Konzeptvergabe für die Anliegerprojekte, also diejenigen Gebäude, die gemeinsam mit dem Ankerprojekt das Baufeld bilden. In der Bewertung der Anliegerbewerbungen wurde neben den Vergabekriterien besonderer Wert auf eine Vielfalt der Projekte gelegt, sowohl im Hinblick auf die Akteure als auch auf unterschiedliche Gebäudelängen, um eine möglichst spielerische und vielfältige Straßenabwicklung zu erreichen.

Nach vollständiger Vergabe aller Bauprojekte eines Baufelds wurden die unterschiedlichen Projektträger in einen dialogischen Entwicklungsprozess auf Augenhöhe entlassen, in dem die gemeinsame Tiefgarage mit ihren Zugängen zu den Kellergeschossen, den jeweiligen Gewährleistungsabgrenzungen, Unter- bzw. Überbaurechten durchgeplant, der gemeinschaftliche Innenhof entwickelt und schließlich die Baumaßnahmen koordiniert wurden. Dieser Prozess wurde über Meilensteingespräche durch die Stadt betreut.

Der Grundriss des Quartiers leitet sich aus dem Umfeld ab, sodass das Steingauquartier die Idee des organischen Weiterbauens verfolgt und auch einen selbstverständlichen Transitraum auf städtischen Alltagswegen darstellt.

Städtebaulich stellt das Steingauquartier gegenüber seiner Nachbarschaft durchaus eine Evolution dar, hält mit drei Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss jedoch den Maßstab der „Urbanität einer Mittelstadt“ ein. Dieser angemessene Maßstab wird auch durch die überschaubaren – und über den Bebauungsplan begrenzten – Gebäudelängen abgesichert; und insbesondere durch das Wechselspiel sehr unterschiedlicher Gebäudelängen – dem Ergebnis der Vergabeentscheidungen, aufgrund derer die Parzellierung erst vorgenommen wurde.

Architektur

Die architektonische Ausformulierung der Gebäude selbst war nicht Gegenstand der Bewerbung. Doch es zeigt sich an den vielen anspruchsvollen und abwechslungsreichen Fassaden, dass die Konzeptvergabe zu einer besonderen Auseinandersetzung mit dem Ort, mit der Nachbarschaft und innerhalb der Akteursgruppen führt und dadurch beliebige Gebäudeansichten vermieden werden.

Resümee

Das Steingauquartier stellt heute – fünf Jahre nach den ersten Wohnungsbezügen – einen lebendigen und bunten Mix der Kirchheimer Stadtbevölkerung dar. Die gewerblichen Betriebe bringen über den ganzen Tag hinweg Leben in den öffentlichen Raum, auch von außerhalb des Quartiers. Innerhalb des Quartiers sind inzwischen eine ganze Reihe ehrenamtlicher Aktivitäten entstanden, die durch das städtische Quartiersmanagement unterstützt werden.

Zunächst gab es zum Verfahren große Vorbehalte in der Öffentlichkeit und auch im Gemeinderat. Deshalb hat die Verwaltung von Anfang an über eine laufend aktualisierte städtebauliche Residualrechnung die Wirtschaftlichkeit des Projekts nachgewiesen.

Die Kleinteiligkeit des Steingauquartiers führt schließlich dazu, dass während der gesamten Bautätigkeit fast ausschließlich regionale Handwerker beauftragt wurden, weil das jeweilige Einzelvolumen großflächige Ausschreibungen nicht rechtfertigte. Es waren also örtliche Firmen, deren Gewerbesteuer vor Ort landen, deren Angestellte samt Familien am Ort leben, konsumieren, sich in Vereinen engagieren – also lokale Wirtschaftsförderung pur!

Das Verfahren stellt höhere Anforderungen an die Kollegen innerhalb der Verwaltung als ein „Abverkauf“ von Grundstücken. Aber die Qualität des Steingauquartiers hat im Gemeinderat zur Überzeugung geführt, künftig alle Grundstücke über eine Konzeptvergabe zu veräußern, wenn auch nicht in allen Fällen in der hier angewandten Komplexität. Zudem sind viele kleinere und größere Städte aus Deutschland und darüber hinaus auf das Steingauquartier aufmerksam geworden, was dem Bild einer modernen und zukunftsorientierten Stadt Ausstrahlung verleiht.

Der Autor

Gernot Pohl
Nach seinem Studium der Architektur, Stadt- und Regionalplanung an der FH Aachen war Gernot Pohl als Stadt- und Verkehrsplaner in privaten Büros in Aachen tätig. Es folgten Stationen bei der Stadt Nürtingen und Pfullingen und bis 2024 als Lehrbeauftragter an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen. Seit 2008 leitet er in Kirchheim unter Teck die Abteilung „Stadtplanung, Geoinformation und Baurecht“.