Ergebnisse der Pioniergruppe „Finanzierbarkeit der Klimaneutralität“: Eine schmerzliche Lücke

In der IW.2050 sind derzeit rund 245 Wohnungsunternehmen zusammengeschlossen, deren rund 2,2 Mio. Wohneinheiten bis spätestens 2045 klimaneutral entwickelt werden sollen. Die Initiative ist Netzwerk und Plattform für den Wissensaustausch und stellt eigens entwickelte Werkzeuge zur Verfügung. Das Benchmarking der Initiative umfasst neben vielen Daten zu Klimaschutz und Energie auch eine stetig wachsende Zahl betriebswirtschaftlicher Kennzahlen. Seit 2025 ganz besonders im Fokus der Erhebungen: die Finanzierbarkeit der Klimaneutralität. Wie lassen sich die Klimaziele realisieren, ohne dass sozial orientierte Wohnungsunternehmen wirtschaftlich in eine Schieflage geraten?

Leider gibt es nicht den einen heute erstellten Finanzierungsplan, der bis 2045 Gültigkeit hätte. Dafür ist das Umfeld der Unternehmen zu komplex. Der Zielkonflikt zwischen bezahlbaren Mieten, Ökologie und Wirtschaftlichkeit verschärft sich. Besonders das wirtschaftliche Umfeld der Wohnungsunternehmen bleibt – mit Blick auf Zinsen, Baukosten, Bürokratie und ordnungspolitische Eingriffe – sehr herausfordernd.

Mit dieser komplexen Situation haben sich die IW.2050-Pioniergruppe „Finanzierbarkeit der Klimaneutralität“ sowie eine Arbeitsgruppe über Monate befasst. Unter der Leitung von Dipl.-Ökonom Michael Neitzel (Neitzel Consultants GmbH), Mitglied im Fachteam der IW.2050, wurde von den beiden Gremien ein Eckpunkte-Papier erarbeitet, dessen Erkenntnisse und Ergebnisse an dieser Stelle zusammengefasst publiziert werden.

Die Pioniergruppe besteht aus 37 Mitarbeitern von 20 Partnerunternehmen der IW.2050, der Arbeitskreis aus 18 Mitarbeitern von sieben großen Wohnungsunternehmen innerhalb der IW.2050. Das Ziel von beiden: auf der Basis klassischer und individueller Finanzierungsmöglichkeiten einen Rahmen für die Umsetzung des Klimapfades formulieren und zentrale Kennziffern (KPIs) herausstellen, die zur Abstimmung mit Gesellschaftern und Aufsichtsgremien dienen können. Das Positionspapier verdeutlicht, wie eine Finanzierungsstrategie für ambitionierte Klimaziele ggf. zu optimieren ist.

Befragung: Rund die Hälfte verneint eine Finanzierbarkeit

Michael Neitzel hatte zum Start unter den Mitgliedern der IW.2050 und des VdW Rheinland Westfalen eine Befragung durchgeführt, an der sich 45 Unternehmen beteiligt hatten. Die Ergebnisse helfen nun allen IW.2050-Partnerunternehmen, die eigene Situation besser einschätzen und einordnen zu können. Sie bilden zudem eine solide Basis, um Lösungen zu erarbeiten, die dazu beitragen, etwaige Finanzierungslücken zu schließen.

Die Ausgangssituation stellt sich folgendermaßen dar: Die befragten Wohnungsunternehmen planen bis 2045 eine CO2-Reduktion um durchschnittlich 70 %. Ihr CO2-Ausstoß liegt durchschnittlich derzeit bei 23 kg CO2/m². Bis zum Zieljahr 2045 soll der durchschnittliche Wert auf 6,8 kg CO2/m² sinken.

Allerdings: Rund die Hälfte der Befragten verneint eine Finanzierbarkeit, lediglich rund 20 % sehen kein unlösbares Finanzproblem. Nur rund 70 % können überhaupt eine Aussage darüber treffen, ein weiteres Viertel der Unternehmen gibt an, die Situation derzeit nicht beurteilen zu können.

Große Finanzierungslücken tun sich auf

Je nach individuellen und stark variierenden Schwellenwerten für Eigenkapitalquote, Zinsdeckung und Cash-Flow-Mindestanforderungen berichten die Wohnungsunternehmen über Finanzierungslücken zwischen 20 bis 50 Mio. Euro, teils darunter, teils bis zu 100 Mio. Euro, vereinzelt sogar deutlich höher. Dies hängt von der jeweiligen Größe des Wohnungsunternehmens ab. Die Finanzierungslücke macht im Durchschnitt 95 % der Bilanzsumme aus – im Einzelfall bis zu 190 %!

Aufgabe der Pioniergruppe war es, Mittel und Wege aufzuzeigen, diese teils erheblichen Lücken bei der Finanzierung der Klimaneutralität so weit wie möglich zu schließen. Konsens unter den Teilnehmenden besteht darin, dass sich Klimaneutralität durch einen Mix an Maßnahmen an der Gebäudehülle, der Gebäudetechnik sowie der Dekarbonisierung der Energieversorgung erreichen lässt.

Jedes Wohnungsunternehmen hat bestimmte, in Teilen vergleichbare Ausgangs- und Rahmenbedingungen. Die Maßnahmen besitzen einen spezifischen rechtlichen Regelrahmen und haben unterschiedliche Finanzierungsvoraussetzungen.

Finanzierungsinstrumente sind:
— Förderungen im weiteren Sinne,
— Mieterhöhungen und
— die klassische Finanzierung.

Die Idealvorstellung: Durch geschickte Kombination von Maßnahmen und Finanzierungen sollte der erforderliche Maßnahmen-Mix bei möglichst geringer Belastung des Wohnungsunternehmens vollständig finanziert und umgesetzt werden können. Diese Zielsetzungen lassen sich anhand von Indikatoren operationalisieren und damit steuern.

Der Hebel der Dekarbonisierung in der Klimastrategie

Annähernd 67 % der Unternehmen aus der Pioniergruppe verfolgen in ihrer aktuellen Klimastrategie den Ansatz „Defossilisierung first“. Nur 21 % gehen den (noch) gesetzeskonformen (und kostspieligen) Pfad der Gebäudeeffizienz. 44 % der Befragten geben an, die Finanzierungslücke durch „Defossilisierung first“ um 60 bis über 80 % schließen zu können. Dieser Ansatz bedeutet:

— Vorrang für die Umstellung der Wärmeversorgung auf erneuerbare Energien.
— Wärmepumpen und Fernwärme als tragende Technologien der künftigen Versorgung.

Voraussetzungen für den forcierten Einsatz bilden Wirtschaftlichkeit und Förderkulissen. Die Preisentwicklung bei Fernwärme ist aufgrund bestehender Versorgungsmonopole kritisch zu beobachten.

Immerhin 36 % der Unternehmen sind aktuell dabei, die Effizienz ihrer Gebäude zu erhöhen. Sie streben dabei keine Spitzenstandards, sondern ein mittleres Effizienzniveau an (EH 85 bis EH 120). Energetisch ertüchtigt werden vorrangig Gebäude in den schwachen Effizienzklassen F, G und H.

Faktoren der Finanzierung

Nahezu alle Unternehmen der Pioniergruppe planen die Schließung bestehender Finanzierungslücken durch Mieterhöhungen. Es ist obligatorisch, bestehende Förderprogramme möglichst umfangreich in Anspruch zu nehmen. Für viele Unternehmen bleibt daneben nur die klassische Bankenfinanzierung, weil andere Finanzierungswege zu aufwendig sind oder aufgrund der Zugangsvoraussetzungen nicht gewählt werden können.

Deshalb wird für die Finanzierung der Klimaneutralität vor allem die Nutzung von Darlehen mehrheitlich in Betracht gezogen. Für zusätzliche finanzielle Spielräume soll die Reduktion des Neubauvolumens sorgen. Die Erhöhung des Eigenkapitals durch den Gesellschafter bzw. die Reduktion von Ausschüttungen (etwa an Genossenschaftsmitglieder) geschehen in der Praxis kaum.

Mieterhöhungen stoßen schnell an soziale Grenzen

Als kritisch wird es empfunden, bestehende gesetzliche Mieterhöhungsspielräume über das bisherige Maß hinaus auszunutzen, da dies in Konflikt mit sozialen Zielsetzungen und dem Wunsch steht, Wohnen bezahlbar zu halten: 50 % der von Neitzel befragten Wohnungsunternehmen geben an, die Mieten jährlich um bis zu 2 % erhöhen zu wollen. 34 % rechnen mit jährlichen Anhebungen zwischen 2 und 5 %. Nur 9 % der Unternehmen wollen die Mieten konstant halten.

Dass es bei aller sozialen Orientierung eine gewisse Luft nach oben gibt, zeigt die Aussage, wonach 51 % der Unternehmen Mieten verlangen, die mehr als 10 % unter der örtlichen Vergleichsmiete liegen.

Einsatz von Finanzmitteln optimieren

Primär geht es zukünftig darum, wie vorhandene Finanzierungsinstrumente optimal einzusetzen sind. Im Zuge seiner konzeptionellen Arbeit im IW.2050-Fachteam untersuchte Michael Neitzel bestehende Finanzierungsmodelle. Dabei zeigte sich ein nur begrenztes Optimierungspotenzial.

Die befragten Partnerunternehmen setzen, je nach Konditionen, vorrangig kommunale und Landesfördermittel/-darlehen ein, danach die zur Verfügung stehenden Bundesmittel. Der Grund dafür: Landesfördermittel sind häufig mit Zuschüssen oder Tilgungsnachlässen ausgestattet, die sich positiv auf die Wirtschaftlichkeit auswirken und oft Maßnahmen erst ermöglichen. Klassische Hypothekendarlehen stehen wegen hoher Bonität und verfügbarer Sicherheiten der Wohnungsunternehmen prinzipiell unbegrenzt zur Verfügung und sind ein Benchmark. Optimiert werden vorrangig Zinssatz, Zinsbindung, Antragsaufwand, Umfang von Covenants und die Flexibilität, benannte Gebäude einer Finanzierungstranche später wechseln zu können. Spareinrichtungen und Inhaberschuldverschreibungen sind vereinzelt eine Option für Genossenschaften.

Die Unternehmen nutzen aktuell folgende Förderungen:
— Die am häufigsten genutzten Förderinstrumente sind derzeit Landesförderprogramme (36 %), etwa der NRW.BANK oder L-Bank, die oft spezifische Konditionen für den Wohnungsbau bieten.
— Rund ein Drittel der Unternehmen greift auf derzeit geltende Bundesförderungen wie BEG-Programme von KfW und BAFA zurück.
— KfW-Förderprogramme im engeren Sinne werden von einem Viertel der Befragten eingesetzt.
— Nur ein kleiner Anteil (8 %) nutzt andere Förderquellen, was die starke Fokussierung auf etablierte öffentliche Förderwege verdeutlicht.

Die Unternehmen bewerten klassische Bankdarlehen positiv. Sie seien verlässlich, planbar und würden auf der Grundlage etablierter Prozesse gewährt. Mit Skepsis betrachten Wohnungsunternehmen dagegen Kapitalmarktprodukte, Anleihen sowie ESG- und Green Bonds. Diese Liquiditätsquellen erforderten einen höheren Reporting-Aufwand. Überwiegend kritisch sehen die Unternehmen Energie-Contracting-Modelle, da die Verträge zu komplex und die Passgenauigkeit unzureichend seien.

Europa prüft zusätzliche Mittelvergabe

Ein zusätzliches Finanzierungsinstrument – insbesondere für größere Wohnungsunternehmen – könnte in Zukunft die Entwicklungsbank des Europarats (Council of Europe Development Bank – CEB) zur Verfügung stellen. Die Zielgruppen sind sozial orientierte Wohnungsunternehmen und Genossenschaften mit Beständen zwischen 3.500 und 5.000 Wohneinheiten, wobei die optimale Größe aus Sicht der CEB zwischen 8.000 und 10.000 Wohneinheiten liegt. Ihre weiteren Bedingungen sind Mindestinvestitionen von 40 bis 50 Mio. Euro. Im Gespräch ist allerdings eine Absenkung der Investitionsgrenze auf 20 Mio. Euro. Die CEB sorgt für maximal 50 % der erforderlichen Investitionssumme.

Klimaneutralität ist nicht die zentrale Begründung für die Gewährung eines Darlehens, sondern die soziale Wirkung der geplanten Investitionen. Der CEB-Kredit ist günstiger als kommerzielle Darlehen. Bei der Verwendung der Mittel besteht eine hohe Flexibilität: So können Sanierungsobjekte im Portfolio ausgetauscht werden. Wohnungsunternehmen können das europäische Darlehen zusätzlich zu KfW- und Landesförderprogrammen in Anspruch nehmen. Gespräche mit der Europäischen Entwicklungsbank laufen noch. Die CEB hat Interesse signalisiert, das Segment mittelgroßer Wohnungsunternehmen stärker zu berücksichtigen. Entsprechende Pilotvorhaben mit Unternehmen sind in Vorbereitung.

Wichtiges Instrument: IW.2050-Werkzeug KlimaFinanzierung

Mit Beginn des Jahres 2026 hat Diplom-Ökonom Neitzel auch die Betreuung des IW.2050-Finanzierungswerkzeugs übernommen. In Planung ist ein Projekt zur Anwendung des Tools KlimaFinanzierung mit drei Wohnungsunternehmen sowie eine Workshop-Reihe mit einer Synthese zweier zentraler Werkzeuge der IW.2050: KlimaPfadfinder und KlimaFinanzierung. Die Finanzierung von Sanierungsprojekten basiert i. d. R. auf mehreren Säulen. Mithilfe des Tools KlimaFinanzierung können Wohnungsunternehmen berechnen, wie weit sich die Finanzierungslücke verringern lässt, welche Hürden zu nehmen sind und welche Konsequenzen sich daraus ergeben. Im Tool werden die über die herkömmliche Bewirtschaftung der Bestände hinausgehenden Aufwendungen und Investitionen erfasst und in ihrer Wirkung auf Bilanz, Gewinn und Verlust sowie Cashflow prognostiziert.

Mithilfe von Tool und Eckpunkte-Papier wird es für die Partnerunternehmen der IW.2050 einfacher, in strategischen Szenarien unterschiedliche Parameter-Veränderungen in ihren Auswirkungen auf Unternehmensbilanz und Klimapfad zu untersuchen. Ferner wird ersichtlich, was die soziale Wohnungswirtschaft aus eigener Kraft stemmen kann und wo die Politik einen besseren Rahmen für das Erreichen der Klimaziele schaffen könnte – etwa durch verbesserte Förderkulissen und abgeschwächte regulatorische Vorgaben.

Fazit und Forderungen an die Politik

Die vollständige Dekarbonisierung des Gebäudebestands bis 2045 erfordert tiefgreifende Investitionen, die die wirtschaftlichen Ressourcen vieler Wohnungsunternehmen deutlich übersteigen. Klassische Fremd- und Eigenkapitalfinanzierungen stoßen vielfach an Grenzen, Förderprogramme sind oft nicht planbar und teils nur mit hohem Aufwand zu beantragen.

Den größten Handlungsbedarf sehen die Unternehmen der Pioniergruppe bei Finanzierung und Förderung (50 % der Nennungen), beim Bürokratieabbau und der Beschleunigung von Verfahren (35,7 %), bei der strategischen Ausrichtung der Unternehmen auf die CO2-Logik anstelle der Effizienz-Logik (28,6 %) und bei Regulatorik und Recht (25 %; Mietrecht, EPBD-Umsetzung und BGB-Regeln).

Der Autor

Thomas Engelbrecht
Freier Autor für immobilien- und wohnungswirtschaftliche Themen