Energetische Stadtsanierung und kommunale Wärmeplanung: Aktuelles zum KfW-Zuschuss 432

Das Programm fördert mit einem Zuschuss von bis zu 90% die Aufstellung von integrierten Quartierskonzepten für die Dekarbonisierung der Energieversorgung und ein Sanierungsmanagement, das die Umsetzung dieser Konzepte begleitet. Mit der Aufstellung des Quartierskonzepts können Kommunalverwaltungen den Gebäudebestand in ihren Quartieren erfassen und anhand der Energieverbrauchszahlen konkrete Minderungspotenziale erkennen. Strategien und Maßnahmen lassen sich daraus ableiten und auf die Umsetzung hin vorbereiten. Somit bietet das Förderprogramm „Energetische Stadtsanierung “die Chance, den für den Klimaschutz notwendigen Umbau der Stadtquartiere weiterzuentwickeln. Vor dem Hintergrund, dass gerade die Modernisierungsquote im Bestand weiterhin gering ist, ist eine Überzeugungsarbeit im Quartier über gesetzliche Verordnungen hinaus dringend erforderlich. Mit dem Zuschussprogramm kann auch die kommunale Wärmeplanung in Kooperation mit dem Sanierungsmanagement in konkrete Maßnahmen überführt werden. Das Quartierskonzept stellt mit den dargestellten Maßnahmen Strategien für eine nachhaltige Quartiersentwicklung zusammen und kann darüber hinaus auch als Grundlage für die Ausweisung eines Sanierungsgebiets nach §§ 136 ff. BauGB StBauF genutzt werden, um die Umsetzung vor Ort zu unterstützen.

Programmentwicklung im Überblick

1. November 2021: Nach seinem Start im Jahr 2011 wird der Zuschuss für die „Energetische Stadtsanierung “umfassend überarbeitet.
2. November 2023: Der Zuschuss wird vom BMWE und KfW ausgesetzt.
3. 01.01.2024: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) formuliert für den Immobilienbesitz verbindliche CO₂-Minderungsziele mit einem klaren Ziel- und Zeithorizont.
4. 01.01.2024: Das Wärmeplanungsgesetz (WPG) verpflichtet die Kommunen zu einer das gesamte Gemeindegebiet übergreifenden Wärmeplanung.
5. November 2025: Der Zuschuss „Energetische Stadtsanierung “mit erweiterten Fördermöglichkeiten wird wieder aktiviert.
6. 2026: Das GEG befindet sich mit einem „Gebäudemodernisierungsgesetz “in einer Neufassung.

Kommunale Wärmeplanung ist der Anfang

2024 wurden die Gemeinden mit dem Wärmeplanungsgesetz (WPG) zu einer gemeindlichen Wärmeplanung verpflichtet. Diese liefert eine der wesentlichen Grundlagen zur Vorabschätzung des Wärmeenergiebedarfs in den Städten und Stadtteilen. Sie schafft die Wissensgrundlagen für eine umfassende kommunale Wärmestrategie. Auf gesamtstädtischer Ebene werden Verbrauchs- und Erzeugungsstrukturen analysiert und Potenziale zur Nutzung klimafreundlicher Wärmeversorgungsmöglichkeiten identifiziert. Eignungsgebiete für Fernwärme, dezentrale Wärmenetze und Einzelversorgung werden ermittelt. Notwendigerweise ist der Detailierungsgrad der Untersuchungen zunächst grob. Eine auf die Umsetzung orientierte Programmplanung ist im WPG nicht vorgesehen.

Energetische Stadtsanierung wirkt im Quartier

Im KfW-Programm „Energetische Stadtsanierung“ werden auf der Ebene von Stadtteilen effiziente Energieversorgungssysteme und der Ausbau erneuerbarer Energien mit demografischen, ökonomischen, städtebaulichen und wohnungswirtschaftlichen Lösungen in den Blick genommen. Seit der Einführung des KfW-Programms 432 bewilligte die KfW 1.800 Zuschüsse für Kommunen (Stand 11/ 2025).

Regelungen zur Gebäudeenergie liefern einen verbindlichen Rahmen

Die Strategien zur Energieeinsparung im Gebäudebestand werden kontinuierlich fortentwickelt. Im ENEV 2018, im Gebäudeenergiegesetz von 2020 und im Gebäudeenergiegesetz von 2024 (01.01.2024) sind die Regulierungen zu den energetischen Anforderungen an Gebäude formuliert. Das Gesetz legt fest, wie energieeffizient Neubauten und Bestandsgebäude sein müssen und welche Anforderungen an Heizung, Dämmung und Energieausweise gelten. Dort wird der Anteil der CO₂-neutralen Wärme in den Gebäuden mit einem klaren Ziel- und Zeithorizont festgelegt. Die strombasierte Wärmepumpe wird zu einem zentralen Baustein. Die zweite Umsetzungsstrategie spricht das Instrument der Fernwärmesatzung in den für CO₂-neutrale Wärmenetze geeigneten Gebieten an. Eigentümer und Wohnungsunternehmen werden bei der Umstellung der Wärmeversorgung durch Fördermittel des Bundes unterstützt.

Ergänzende Bausteine der energetischen Stadtsanierung

Zur Erreichung der Klimaschutzziele der Bundesregierung für 2030 und 2045 sind zusätzliche Maßnahmen zur Verbesserung des Klimaschutzes in den Kommunen und ihren Quartieren durch Steigerung der Energieeffizienz und Umstieg auf erneuerbare Energieversorgung erforderlich. Mit der aktuellen Förderung „Energetische Stadtsanierung“ soll nunmehr die beschleunigte Umsetzung der kommunalen Wärmeplanung im Quartier angeregt werden. Die Wege zur Erstellung des Quartierskonzepts werden im KfW-Merkblatt „Zuschuss 432 Energetische Stadtsanierung“ aufgezeichnet. Im Jahre 2021 wurde dieses Merkblatt umfangreich überarbeitet. Nach Wiederaufnahme der Förderung wird darüber hinaus explizit das Wechselverhältnis zur kommunalen Wärmeplanung aufgegriffen. Es werden weitere Kooperationen ermöglicht, und die Förderung wird auf der Basis der ausgewerteten Erfahrungen optimiert.

Einbindung der Wärmeplanung in das integrierte Quartierskonzept

Integrierte Quartierskonzepte sollen die technischen und wirtschaftlichen Energieeinsparpotenziale im Quartier aufdecken. Dargestellt werden Optionen zum Einsatz erneuerbarer Energien und Möglichkeiten für die Anpassung an den Klimawandel. Sie sollen aufzeigen, mit welchen Maßnahmen kurz-, mittel- und langfristig CO₂-Emissionen reduziert werden können. Die Konzepte bilden eine zentrale Entscheidungsgrundlage und Planungshilfe für eine an der Gesamteffizienz energetischer Maßnahmen ausgerichtete Investitionsplanung, insbesondere im Hinblick auf die Umsetzung der kommunalen Wärmeplanung. Ziel ist die Dekarbonisierung des Gebäudebestands vor dem Hintergrund der Umsetzung und Ausgestaltung der kommunalen Wärmeplanung. Darüber hinaus sind integrierte Konzepte auf Quartiersebene sowie von Fachplanungen und Bebauungsplänen oder bestehender Smart City-Strategien (im Rahmen der Ausgangsanalyse) zu berücksichtigen.

Berücksichtigung grüner Infrastruktur im integrierten Ansatz

Mit der Ausformulierung des KfW-Merkblatts für Quartierskonzepte im Jahr 2021 wurde der integrierte Ansatz für Quartierskonzepte erweitert. Maßnahmen zum Klimaschutz und zur Anpassung an den Klimawandel sind in das integrierte Konzept einzubinden. Die betrifft Maßnahmen, die der nachhaltigen Gestaltung und Aufwertung von Grün- und Freiflächen dienen, indem sie die CO₂-Aufnahme erhöhen, den Energieverbrauch reduzieren und/ oder eine positive Wirkung auf das quartiersbezogene Mikroklima haben. Dazu gehört z. B. die Schaffung oder Aufwertung von Grün- und Freiflächen sowie die Begrünung von Straßen, Plätzen, Dächern und Fassaden mit dem Ziel der Kühlung durch Beschattung und Verdunstung. Die mögliche Vernetzung von Grün- und Freiflächen, insbesondere zur Verbesserung des Luftaustausches und zur Schaffung von Frisch- und Kaltluftschneisen, sowie die effiziente Nutzung der natürlichen Kühlungsfunktion der Böden sind zu berücksichtigen. Es sind auch kommunale Hitzeschutzpläne auf Grundlage der Handlungsempfehlungen der Bund-Länder-Arbeitsgruppe „Gesundheitliche Anpassung an die Folgen des Klimawandels“ zu integrieren. Dazu sollen Kommunen bestehende Grünflächen und naturschutzfachlich wertvolle Flächen und Arten identifizieren.

Zusätzliche Betrachtungsaspekte

Die Konzepte sollen zukünftig Maßnahmen zum Einsatz digitaler Technologien einbinden, soweit diese im Zusammenhang mit der Umsetzung quartiersbezogener Energieeffizienz- und Klimaschutzziele stehen – Stichwort „Smart City“. Hierzu gehört z. B. die Nutzung digitaler Zwillinge oder kommunaler Datenplattformen als Planungstools. Der Bezug zur Städtebauförderung wird bestätigt, und die Förderfähigkeit der Konzepte wird ausgeweitet. Die Konzepte haben bisher schon Grundlagen für vorbereitende Untersuchungen nach dem § 171b Abs. 2 BauGB geliefert. Sofern vorbereitende Untersuchungen nach § 140 Satz 1 Nr. 1 BauGB zu städtebaulichen Planungen nach § 140 Nr. 4 Baugesetzbuch, städtebauliche Entwicklungskonzepte nach § 171b Abs. 2 BauGB bzw. Entwicklungskonzepte nach § 171e Abs. 4 BauGB vorliegen, welche die energetische Sanierung nicht oder nicht ausreichend berücksichtigen, können diese um die noch fehlenden Aspekte der energetischen Sanierung mit einer ergänzenden Förderung erarbeitet werden.

Verbesserter Zuschuss Sanierungsmanagement

Bereits während der Erarbeitung des Quartierskonzepts kann die Kommune ein Sanierungsmanagement einrichten. Die förderfähigen Sach- und Personalkosten werden dabei mit 75% (bzw. 90% bei finanzschwachen Kommunen) bezuschusst. Das Sanierungsmanagement kann über einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren gefördert werden. Das Sanierungsmanagement begleitet die Umsetzung des Quartierskonzepts vor Ort. Dazu gehören u. a. eine Bürgerbeteiligung, Beratung von Eigentümern, Koordination gemeinsamer Maßnahmen sowie Vorbereitung und Begleitung von Projekten, wie z. B. einem Nahwärmenetz. Insgesamt stehen für ein Quartier bis zu 400.000 Euro Zuschuss für das Sanierungsmanagement zur Verfügung. Es muss dafür keine neue Stelle geschaffen werden: Die Kommune kann bestehendes Personal freistellen oder externe Fachbüros beauftragen. Kommunen, die eine Zusage vor dem 15.11.2023 erhalten haben, können ihr Sanierungsmanagement um bis zu zwei Jahre nach den neuen Bedingungen verlängern.

Erweiterte Verfahrensregelungen

UMFANGREICHE KOOPERATION
Zuschüsse nach KfW 432 können im Jahr 2026 auch Gemeindeverbände und kommunale Zweckverbände erhalten. Für kleinere Städte und ländliche Gemeinden besteht die Möglichkeit, Konzepte und Sanierungsmanagements in interkommunaler Zusammenarbeit zu beantragen, um Ressourcen zu bündeln und Synergieeffekte zu nutzen.

WEITERLEITUNG AN LOKALE AKTEURE
Zuschüsse können vergeben werden, wenn die Weiterleitung an Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG), Bürgerenergiegenossenschaften oder Quartiersgesellschaften als Zusammenschlüsse von Bürgerinnen und Bürgern zur gemeinsamen Energieerzeugung, -verteilung oder -nutzung unter Einhaltung der im Konzept abgestimmten Maßnahmen und der allgemeinen Verfahrensvorschriften insbesondere des Beihilferechts abgesichert ist.

HÖHERER ZUSCHUSS UND FÖRDERANTEIL
Die Kommune stellt den Förderantrag und kann die bewilligten Mittel anschließend auch an Dritte weiterleiten – z. B. an Stadtwerke, kommunale Unternehmen oder die Wohnungswirtschaft. Der maximale Zuschuss für ein Quartierskonzept beträgt ab 2026 bis zu 200.000 Euro je Quartier. Der Zuschuss umfasst 75% der förderfähigen Sachausgaben. Eine Unterlegung um weitere 5% durch Dritte wird angeboten. Darüber hinaus können finanzschwache Kommunen einen Zuschuss von bis zu 90% für die Konzepterstellung erhalten.

EIN FESTER FÖRDERZEITRAUM
Der Förderzeitraum umfasst ab der Projektzusage 5 Jahren. Die Förderfähigen Sachausgaben können ab 2026 statt 20 bis zu 30% der Personalausgaben umfassen.

NACHWEIS DER MITTELVERWENDUNG
Ein Abschlussbericht des Sanierungsmanagements ist nun Pflicht, und dieser ist vorab gegliedert. Der Nachweis der Mittelverwendung hat spätestens 24 Monate nach Zusage zu erfolgen.

Der Autor

Dr.-Ing. Klaus Habermann-Nieße
Dr.-Ing., geb. 1951, Stadtplaner und Architekt, studierte an der TU Hannover und promovierte an der RWTH Aachen. Er ist Ordentliches Mitglied der Deutschen Akademie für Städtebau und Landesplanung, Mitglied der Vereinigung der Stadt und Regionalplaner, Aufsichtsrat der Wohnungsgenossenschaft WOGE Nordstadt eG und Vorstandsvorsitzender im wohnbund e. V.
www.plan-zwei.com