Raumteiler in Erlangen: Gemeinschaftlich für sozialen Wohnraum

Das Baugebiet ist in sechs Wohnhöfe um eine Quartiersmitte gegliedert. Die innere Erschließung erfolgt als verkehrsberuhigte Mischfläche über eine von Nord nach Süd verlaufende Hauptachse mit Stichstraßen in die Wohnhöfe. In den Baufeldern nimmt die Baudichte einer Kreisstraße ER1 im Norden zum Landschaftsraum im Süden ab. Parallel zur Kreisstraße läuft auch die Trasse der Stadtbahn. Zum Baugebiet ist sie durch Wohnungsbauten mit vier Geschossen und Schallschutzfenstern abgeschirmt. In der Gebietsmitte und am südlichen Rand des Baugebiets werden die Wohnhöfe von dreigeschossigen Mehrfamilienhäusern sowie zwei- bis dreigeschossigen Reihenhauszeilen gebildet. Im Süden schließen Retentionsflächen das Gebiet ab, bevor eine Straße, Grünflächen und eine Bachlandschaft mit verschiedenen Weihern folgen. Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten, Arztpraxen sowie gastronomische Angebote gibt es fußläufig. Mit dem Rad sind es 15 Minuten zum Bahnhof.

Baugemeinschaft mit Konzept

Für möglichst kostengünstigen Wohnraum gab es für die Bauträger Preisdämpfungs- und Preisdeckelungsmaßnahmen. Baugemeinschaften sollten möglichst sozialen Wohnraum entwickeln. Unter anderem bewarb sich die Baugemeinschaft „RaumTeiler“, in deren Vorstand auch Evelyn Peppler ist, auf eine Grundstücksoption. Die Gemeinschaft besteht heute aus 40 Erwachsenen und 14 Kindern: vom Single über gemischte Paare, Frauenpaare und eine alleinerziehende Mutter bis hin zu Familien mit einem bis sechs Kindern sowie Senioren. Die Älteste ist 74 Jahre alt, der Jüngste ein Säugling.

In dem Konzeptverfahren stellte die Gemeinschaft zusammen mit Stömer.Will.Weidinger Architekten und Ingenieure aus Nürnberg, heute swp-Architekten, die vier Jahre lang LPH 1–4 bearbeiteten, zwei Modelle vor. Mietraum zu schaffen, erlaubte die Stadt dabei nicht. Das angenommene Konzept sah 24 Wohnungen, eine nachhaltige Mobilität mit Sharing Angeboten, eine Sharing-Economy und unterschiedliche Gemeinschaftsräume vor. Raumteilen war die Devise.

Gemeinschaftliche Räume

„Wir wollen unsere Wohnungen verkleinern und auf Gemeinschaftsräume ausweichen“, formuliert es Evelyn Peppler, die Coach, Moderatorin für Gemeinschaftsentscheidungen sowie zertifizierte Beraterin für Gemeinwohlökonomie ist. Gemeinschaftlich genutzt werden der Innenhof mit Kinderspielfläche, Feierabendwiese, Nutzgarten für Gemüse und Obstspalier, ein Gemeinschaftshaus mit 106 m² und eine Werkstatt mit 30 m². Im Waschraum braucht es nur fünf Waschmaschinen für alle. Und dann gibt es noch Technikräume, kleine Sitznischen auf den Laubengängen und im Keller eine gemeinschaftliche Fläche für Fahrräder mit ca. 100 m². „Gemeinschaft ist unser Herzstück“, betont Peppler. „Der Innenhof ist ein bisschen wie ein Herz mit Werkstatt unten und Gemeinschaftsraum oben.“ Das Gemeinschaftshaus wird für private Feste, als Homeoffice und wöchentlich für Yoga und Meditation genutzt. Im Winter spielen die Kinder dort.

Gemeinschaft wird nicht nur bei Festen wie Grundsteinlegung, Richtfest und Schlüsselübergabe praktiziert. Als eine Familie ein Baby bekam, stellten die anderen vier Wochen jeden Tag Mittagessen vor die Tür. „Das ist Zusammenhalt auf niederschwellige Art“, beschreibt es Peppler. Gemeinsam wird in der Werkstatt ein gut besuchtes Repair-Café organisiert, das für alle offen ist. Ein Teil der Gruppe will mit Nachbarn eine Grünfläche der Stadt durch Urban Gardening beleben.

Verbindende Architektur

„Ziel der städtebaulichen Planung ist das harmonische Miteinander von öffentlichem Außenraum und geschütztem, halb privatem Innenhof“, sagt die Projektarchitektin Michaela Stömer. Ein halbtransparentes Spalier aus Lärchenholzlamellen grenzt den Innenhof zum öffentlichen Straßenraum ab und schützt auch den Dachgarten auf dem Gemeinschaftshaus. Zentrum der Architektur ist der gemeinschaftliche Innenhof. Im Norden begrenzt ihn das organisch geformte Gemeinschaftshaus, im Süden ein Werkstattgebäude mit überdachtem Außenbereich, das sog. „Werkelhaus“. Für das Gemeinschaftshaus wurde eigens der B-Plan geändert. Die Längsseiten des Hofes bilden zwei Wohnriegel in Holzbauweise mit 2.110 m² Wohnfläche. Die Erschließung über Laubengänge mit möblierbaren Ausweitungen lockert den etwas starr wirkenden B-Plan auf. Das Dach ist intensiv begrünt und mit PV versehen. Nur einer der Riegel erhielt einen Keller. Die Wohnungen haben zwei bis fünf Zimmer, zum öffentlichen Raum entweder einen Balkon oder eine ebenerdige Terrasse, sind West-Ost ausgerichtet und barrierefrei. Den Innenhof beleben die Laubengänge. Die Wohnungstüren sind verglast. „Das hat eine andere Wirkung“, betont Evelyn Peppler.

Stellplatzschlüssel um 65 % reduziert

Mobilität wurde von Anfang an mitgedacht. So entfielen etwa Grundstücksoptionen auf dem Land. Prämisse war, dass ein Areal nicht weiter als 10 km bis zum nächsten Bahnhof liegen sollt. Es gibt ein gemeinschaftliches Lastenrad und ebenerdige Radabstellräume für deutlich mehr Fahrräder als gefordert. Für Pkws sind zehn Stellplätze vorhanden. Vier davon sind für gemeinschaftliche Autos reserviert – eigene oder vom Carsharing Verein, bei dem alle Mitglied sind. Das E-Auto des Vereins bekommt Strom vom Dach. Dank des Mobilitätskonzepts brauchten 65 % der Stellplätze nicht gebaut zu werden – ursprünglich war der Stellplatzschlüssel der Stadt 1,2. „Wir sind sehr glücklich, dass sie uns entgegenkamen und weit weg von ihrem Stellplatzschlüssel gegangen sind“, freut sich Peppler. „Mit dem Mobilitätskonzept haben wir die Stadt auch überzeugt, dass wir keine Tiefgarage brauchen.“

Baubiologische Ausführung

Nach Abschluss der LPH 4 ließ sich die Gemeinschaft durch das Architekturbüro natürlich-baubio-logisch in Wendelstein beraten, das schließlich mit einem GU zusammen die weitere Ausführung übernahm. Das Büro fungierte als Schnittstelle zwischen GU, Baugruppe und Geschäftsführung. So formulierten die Baubiologen etwa die Bau- und Leistungsbeschreibung für die Übergabe an den GU. „Da haben wir ganz viel Baubiologie reingeschrieben“, freut sich der Projektleiter Ulrich Bauer. Statt OSB- gibt es GF-Platten, statt Fenster aus Kunststoff solche aus Holz-Aluminium. Die Außenwände sind mit diffusionsoffener Holzfaser und Zellulose gedämmt, die Decken aus Brettsperrholz, die Innenwände sind aus Holzständern konstruiert und mit Holzfasern gedämmt. Regenwasser speichert eine 20 m³ große Zisterne. Auf dem Dach gibt es eine PV-Anlage mit 75 kW peak. Die Heizenergie des Effizienzhaus 40 mit einem Energieverbrauch von 24,60 kWh/m²a liefert Fernwärme.

Gemeinschaftsprozesse

Evelyn Peppler und zwei weitere gründeten die Gruppe vor neun Jahren. Dann trommelten sie Freunde zusammen. Insgesamt waren sie 14. Ein Berater riet ihnen dringend, größer zu werden. Sie hätten sonst die Gemeinschaftsräume nicht finanzieren können. „Ob klein oder groß – der Prozess ist der gleiche“, fasst Peppler die Überlegungen zusammen.

Der gemeinschaftsbildende Prozess bestand aus drei Bausteinen: Visionsarbeit, gewaltfreie Kommunikation und Biografiearbeit, um sich besser kennenzulernen. Je zwei interviewten sich und stellten dann den anderen Wohlwollenden der Gruppe vor. „Damit wird der Toleranzraum innerhalb der Gruppe enorm viel größer“, ist die Gruppengründerin begeistert. Visionsarbeit war etwa die Übung „Wünsche an eine gute Lösung“. Gemeinschaftlich entschieden wurde durch „systemisches Konsensieren“ – im Gesellschaftsvertrag festgeschrieben. Bei dem soziokratischen Verfahren gibt es niemanden, der überstimmt wird, anders als bei Mehrheitsentscheidungen. Widerstände werden bewertet und neue Ideen daraus entwickelt. „Ich kenne nichts Besseres“, so die Moderatorin. „Das ist ein emotional tragfähiges Werkzeug.“ Auch ihre bei den Kollegen der Geschäftsführung und Architekt Bauer absolvierten ein Basistraining im systemischen Konsensieren, und von den vieren lernte es die gesamte Gruppe. Entscheidungen mit Tragweite wie die Staffelung der Wohnungspreise, zu Technik, Fassadengestaltung, Innenausstattung oder Außenräume wurden von Delegationen betreut und vorbereitet. „Das ist die gruppengängigste Lösung“, ist Architekt Bauer überzeugt, „auch wenn es längere Abstimmungszeit bedeutet.“ Für den GU sei es zu Anfang schwer gewesen, drei Wochen auf ein Ergebnis zu warten. Aber schließlich „fanden sie es sehr charmant“, formuliert er, denn sie mussten sich in der Zwischenzeit mit niemandem auseinandersetzen, und ein Beschluss ist danach unumstößlich. Auch der GU scheint zufrieden. Er hat natürlich baubio-logisch schon für das nächste Projekt angefragt.

Spannungsfeld Kosten

Die Finanzierung war mit Corona, dem Ukrainekrieg, dem Zusammenbruch vieler Lieferketten und der Explosion der Baukosten eine große Herausforderung. Der GU nahm Holz und Stahl auf Lager und verpflichtete seine Subunternehmer. Preisgleitklauseln gab es nur noch für Glas und Aluminium. Als die Ausführungsplanung des GU am Ende 300.000 Euro zu teuer zu werden drohte, sollte er Eigenleistungen in dieser Höhe vorschlagen. Es wurden nur ca. 70.000 Euro, die aber auch umgesetzt wurden. So wurden die Radabstellräume und das Müllhäuschen verlattet und Gartenarbeit selbst erledigt.

Der Projektsteuerer ließ keine Nachträge zu, und die Gruppe war konsequent. Die Kostenschätzung der Vorplanung enthielt genug Sicherheitspositionen, die nach und nach aufgelöst wurden. Selbst die PV-Anlage konnte komplett selbst finanziert werden. Als das Gesamtprojekt 2024 abgerechnet wurde, lag es 30.000 Euro unter der beschlossenen Gesamtsumme von 8,5 Mio. Euro (KG 300 + 400) bzw. 11,5 Mio. Euro (KG 100 – 800).

Aktuell werden Vorschläge gesammelt, was mit den 30.000 Euro, die übrig sind, gemacht wird. Ob sie ausgezahlt oder investiert werden, wird noch einmal durch systemisches Konsensieren entschieden.

Der Autor

Achim Pilz
Dipl.-Ing. Architektur Achim Pilz publiziert seit 2002 über nachhaltiges Bauen und baubiologischen Städtebau. Er ist freier Fachjournalist, Dozent „baubiologische Stadtlandschaften“, Buchautor, Baubiologe IBN und Chefredakteur von „baubiologie-magazin.de“. Er studierte an den Universitäten Wien, Aachen, Stuttgart und arbeitete in deutschen und indischen Planungsbüros.
www.bau-satz.net