Barrierefreie Punkthäuser in Königswinter: In Modulbauweise

Der Bestand der BImA soll in den kommenden Jahren auf über 45.000 Wohneinheiten anwachsen. Um dieses ambitionierte Ziel zu erreichen, gewinnt serielles Bauen immer mehr an Bedeutung. Denn gegenüber konventionellen Massivbauweisen punktet individuelle, modulare Architektur vor allem mit kurzen, verlässlichen Bauzeiten und dank industrieller Vorfertigung mit konstant hoher Bauwerksqualität. Ein gelungenes Beispiel dafür sind zwei architektonisch anspruchsvolle Punkthäuser, welche die BImA zusammen mit ALHO in einer der begehrtesten Wohngegenden von Königswinter im Jahr 2024 realisiert hat.

Wohnungsneubauprogramm

Mit ihrem Wohnungsneubauprogramm reagiert die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) gezielt auf den angespannten Wohnungsmarkt und konzentriert sich dabei auf Städte und Gemeinden mit hoher Nachfrage und verfügbaren Bundesgrundstücken. In enger Zusammenarbeit mit den kommunalen Entscheidern entsteht so in ganz Deutschland dringend benötigter Wohnraum, der innerhalb der nachhaltigen Stadtentwicklung einen zentralen Baustein darstellt. Herausforderungen – wie steigenden Baukosten, Lieferkettenprobleme und Fachkräftemangel – begegnet die BImA dabei mit innovativen Lösungsansätzen: Mit der Vereinfachung von Vergabeprozessen, der Beauftragung von Generalunternehmern und dem Einsatz modularer Bauweisen verbindet sie Effizienz und hohe Bauqualität.

Modulare Bauweise

In Königswinter konnte gleichzeitig zum Bau der Tiefgarage und der Unterkellerungen, die aufgrund der Nähe zum Rhein als weiße Wannen ausgebildet werden mussten, bereits die Produktion der insgesamt 45 Module starten. Allein durch diese parallel ablaufenden Prozesse verringert sich die Bauzeit bei der Modulbauweise bereits. Vor allem aber ist der sehr hohe Vorfertigungsgrad der dreidimensionalen Raumzellen für eine signifikante Bauzeitverkürzung um bis zu 70 % verantwortlich. Die Montage der Module vor Ort dauert meist sogar nur wenige Tage.

Henrik Stake leitet innerhalb der BImA eine Bauabteilung, die gleichzeitig mehrere Wohnbau-Projekte betreut und auch für das Wohnprojekt in Königswinter verantwortlich war. Er freut sich darüber, dass die beiden Punkthäuser in nur elf Monaten geplant, realisiert und pünktlich an die BImA übergeben werden konnten. Im Anschluss fanden die Arbeiten an den Außenanlagen statt. „Die Wohnungen wurden vorrangig für Bundesbedienstete gebaut“, erklärt er. „Am 01.01.2025 konnten die ersten Mieterparteien bereits einziehen. Sollte kein Wohnungsfürsorgebedarf für eine Wohnung vorliegen, wird sie zu den gleichen Konditionen am Markt angeboten. So haben am Ende alle Bürgerinnen und Bürger etwas davon.“

GdW-Rahmenvereinbarung

„Das Grundstück an der Dechant- Ibach-Straße in Königswinter war zuvor mit einem Wohngebäude aus den 1950er-Jahren bebaut. Hierbei handelte es sich jedoch nur um ein Vier- Parteien-Wohngebäude, sodass das Grundstück aus heutiger Sicht deutlich untergenutzt war. Nach unserer Prüfung stellte sich heraus, dass sich das Baufeld gut für die modulare Wohnraumverdichtung eignen würde. Deshalb haben wir ein Vergabeverfahren auf Grundlage der ‚Rahmenvereinbarung 1.0‘ des GdW-Bundesverbands durchgeführt, die darauf abzielt, den bundesweit dringend benötigten Wohnraum bezahlbar, effizient und nachhaltig – sprich seriell – herzustellen“, beschreibt Henrik Stake den erfolgreichen Weg zur Projektumsetzung.

Die Bauflächen und Bauhöhen auf dem Grundstück in Königswinter standen bereits vor der Entscheidung zum GdW-Vergabeverfahren fest und waren damit Vorgaben, die alle Bieter einhalten mussten. Auch der Bau einer Tiefgarage und die beiden Staffelgeschosse „on top“ waren bereits vorgeschrieben. „ALHO hat letztendlich das beste Angebot abgegeben: Bewertet wurde aber nicht nur der Preis, sondern vor allem technische und ökologische Kriterien sowie städtebauliche und architektonische Aspekte“, stellt Henrik Stake klar. Der aus der ersten GdWRahmenvereinbarung stammende Systementwurf, den das Modulbauunternehmen 2018 gemeinsam mit dem damaligen Planungspartner Koschany + Zimmer Architekten KZA aus Essen erarbeitete hatte, wurde vom ALHO-Architektenteam an die spezifischen Gegebenheiten und besonderen Anforderungen der BImA angepasst.

„Dabei wurden alle unsere Anforderungen sehr präzise und gekonnt umgesetzt, sodass am wesentlichen Bebauungskonzept im Laufe der Planung und Realisierung nichts Wesentliches mehr hat verändert werden müssen“, bestätigt Henrik Stake und ergänzt: „Wöchentliche Baustellentermine sorgten für einen reibungslosen Ablauf. So konnten wir Probleme frühzeitig identifizieren und gemeinsam lösen.“

Zwei Punkthäuser

Das Bauprojekt besteht aus zwei Punkthäusern – einem Mehrfamilienhaus mit drei Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss sowie einem Mehrfamilienhaus mit zwei Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss. Insgesamt umfassen die Häuser 19 Wohneinheiten, wobei jede zwischen 84 und 89 m² misst und familiengerecht gestaltet ist – zwei Wohnungen sind jeweils rollstuhlgerecht, alle barrierefrei. „Die Entscheidung, ausschließlich Drei-Zimmer-Wohnungen zu konzipieren, orientiert sich an dem bestehenden Bedarf in Königswinter und spricht insbesondere Familien in der Familiengründungsphase an“, erklärt Stake. Insgesamt ist er sehr zufrieden mit dem Ergebnis: „Das Projekt zeigt, dass nicht nur komplexe Wohnanlagen, sondern auch kleinere Bauvorhaben eine große Wirkung haben können: Die Gebäude fügen sich optisch sehr schön in die Umgebung ein. Auch die aufeinander abgestimmten Fenster- und Wandfarben der Putzfassade gefallen. Das filigrane Hängesystem für die Balkone sorgt für eine sehr ästhetische Optik. Die Wohnungen selbst sind hell und schön geschnitten, haben großzügig ausgestattete Bäder, viel praktischen Stauraum und eine komfortable Fußbodenheizung.“

Nachhaltig Bauen für Mensch und Umwelt

Was die ALHO Modulbauweise wohl am signifikantesten auszeichnet, sind die im Vergleich zur Massivbauweise sehr frühen Planungsentscheidungen sowie die schlankeren und effektiveren Prozesse bei der Produktion bzw. Bauwerksumsetzung. Diese bringen hohe Standards in Sachen Nachhaltigkeit, Energieeffizienz, aber auch gesellschaftliche Verantwortung mit sich. „Die serielle Bauweise, wie ALHO sie seit Jahrzehnten erfolgreich praktiziert und auf vielen Gebieten stetig weiterentwickelt, ermöglicht nicht nur kurze Bauzeiten auf sauberen, lärmreduzierten Baustellen, sondern liefert nachhaltige Architekturlösungen mit Vorbildcharakter – etwa durch den konsequenten Einsatz CO₂-reduzierter Materialien, die Integration energieeffizienter Technologien in flexible und barrierefreie Gebäudekonzepte mit auf Wunsch begrünten Fassaden und Dächern“, erläutert Christoph Zielinski, Leiter den Kompetenz- Centers Wohnungsbau bei ALHO.

Es sind Kriterien wie diese, die beim Bau neuer Gebäude wichtig sind, um Akzeptanz zu gewinnen – vor allem in gewachsenen Wohngebieten. Das zeigte sich auch in Königswinter. Denn auch hier ging es nicht ganz ohne Hürden: „Die städtebaulichen und architektonischen Qualitäten spielten eine entscheidende Rolle“, bestätigt Henrik Stake. „Da das Baugebiet überwiegend von denkmalgeschützten Stadtvillen, Einfamilienhäusern und kleinen Mehrfamilienhäusern geprägt ist, befürchteten einige Anwohner, dass die neuen Häuser aufgrund ihrer Höhe nicht gut in das Wohnumfeld passen würden. Doch die Flexibilität der Modulbauweise mit der Möglichkeit, zurückgesetzte Staffelgeschosse einfach aufsetzen zu können, half schließlich dabei, anfängliche Bedenken zu zerstreuen.“ So fügen sich die kompakten Punkthäuser gut in die Umgebung ein, schaffen mit begrünten Dächer einen Ausgleich zum neu versiegelten Baugrund und sorgen für Biodiversität.

Die Autorin

Iris Darstein-Ebner
architekturkontext Stuttgart
Weiter Informationen: www.alho.com