Strategien für die energetische Sanierung von Wohngebäuden: Net Zero im Blick

In Deutschland sind fast 70 % der Gebäude vor 1978 errichtet worden, also vor der ersten Energiesparverordnung. Steigende Energiepreise, strengere Nachhaltigkeitsanforderungen und wachsender politischer Sanierungsdruck machen eine energetische Ertüchtigung zur dringenden Aufgabe. Für Investoren und öffentliche wie private Bestandshalter bedeutet das: Handlungsbedarf, um Leerstände, drohende Wertverluste, regulatorische Risiken und Sanktionen sowie einen frühzeitigen Stranding-Zeitpunkt auf dem Dekarbonisierungspfad zu vermeiden. Dennoch werden zahlreiche sanierungsbedürftige Immobilien nicht revitalisiert. Was muss geschehen, damit der Weg zu Net Zero 2045 gelingen kann?

Gesamtziel in einzelne Meilensteine zerlegen

Die Sanierungsquote bei Wohngebäuden in Deutschland liegt derzeit bei unter 1,0 %. „Um die Herkulesaufgabe Net Zero 2045 dennoch zu bewältigen, müssen wir die Gesamtaufgabe ein facher gestalten und in greifbare Bestandteile zerlegen“, betont Matthias Föllenz, Produktmanager für Revitalisierungen bei Goldbeck. Als europaweit tätiges Bau- und Dienstleistungsunternehmen realisiert Goldbeck Revitalisierungsprojekte aller Asset-Klassen und -Größen: von Hallen, Büro-, Wohn- und Schulgebäuden bis hin zu Parkhäusern und Tiefgaragen. „Als Generalübernehmer setzen wir energetische, architektonische und funktionale Teil- und Kernsanierungen passgenau um“, erklärt Patrick Möller, Geschäftsführer der Goldbeck Technical Solutions GmbH, die Teil von Goldbeck ist. Die beiden Revitalisierungsexperten Föllenz und Möller wissen um zentrale Aspekte, die für einen Fahrplan Richtung CO₂-Neutralität von Immobilien wichtig sind.

20 % des Bestands versprechen große Effekte

„Ein wichtiger Teil der Antwort liegt in dem Verhältnis 80:20“, sagt Patrick Möller. „Die Worst Performing Buildings, also 20 % des Bestands, machen 80 % des Energieverbrauchs aus. Diese Gebäude sind klare Potenzialträger für Sanierungsprojekte, die einen deutlich spürbaren Impact auf dem Weg zu Net Zero versprechen.“ Ein Worst Performing Building (WPB) ist ein Gebäude, das zu den energetisch schlechtesten 20 bis 25 % des deutschen Gebäudebestands gehört. Die Einstufung erfolgt über einen Energieausweis mit Klasse H oder einen Endenergiebedarf von mindestens 250 kWh/m² und Jahr. Auch eine Einstufung durch das Baujahr (vor 1957) kombiniert mit unsanierten Außenwänden ist möglich. Bei den WPB wie auch im weiteren Bestand sind es vor allem Gebäude mit hohen Kosten-Nutzen-Effekten, die auf dem Weg zu Net Zero zuerst saniert werden sollten. Das sind beispielsweise Mehrparteienhäuser mit einer gemeinsamen Gebäudehülle und vielen Wohneinheiten. Die Vorteile: Der Energieverbrauch und folglich die Verbrauchskosten sinken deutlich bei optimal verteilten Investitionskosten. „Dadurch steigt die Attraktivität für Mieter – das schafft einen gewissen Spielraum bei der Mietpreisgestaltung“, so Patrick Möller. Darüber hinaus steigt die Planbarkeit: Die Maßnahmen lassen sich effizient und standardisiert auf zahlreiche Wohngebäude übertragen. Das schafft Wiederholungseffekte und sorgt für eine wirtschaftliche Umsetzung.

Furcht vor Komplexität und hohen Kosten

Um die Sanierungsquote zu erhöhen und den Wohnbestand energieeffizienter auszurichten, stehen staatliche Förderprogramme wie etwa monetäre Zuschüsse oder zinsvergünstigte Kredite zur Verfügung. Die Förderbedingungen sind aber oft unübersichtlich und Förderprogramme volatil. Daher zögern viele Eigentümer bei notwendigen Revitalisierungsmaßnahmen, statt sofort zu investieren. „Die Förderlandschaft muss kontinuierlich beobachtet und verstanden werden, um nachhaltige und wirtschaftliche Sanierungen zum richtigen Zeitpunkt umzusetzen“, so Matthias Föllenz. Eigene Teams bei Goldbeck haben die Förderlandschaften deutschlandweit im Blick. „In unserem Quickcheck betrachten wir die Fördermöglichkeiten in Verbindung mit sinnvollen baulichen Maßnahmen und arbeiten so ein Sanierungskonzept heraus, das optimal zum geplanten Investment passt“, resümiert Matthias Föllenz. In nur wenigen Tagen entsteht so eine belastbare Entscheidungsgrundlage.

Was Bestandshalter außerdem verunsichert: Schon eine Entscheidung für oder gegen eine Sanierung ist mit einem finanziellen Investment verbunden. Beratungs- und Gutachterleistungen, die energetische Sanierungsszenarien eruieren und die vorhandene Bausubstanz bewerten, verursachen teils hohe Initialkosten. „Das ist vor allem für Bestandshalter mit einer kleineren Anzahl an Objekten schwierig“, so Patrick Möller. Dabei ist eine gute Energieberatung entscheidend für eine erfolgreiche Sanierung. Sie analysiert den energetischen Zustand eines Gebäudes. Das Ergebnis dieser Analyse sind gezielte Empfehlungen für Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz. „Das ist die Grundlage für eine spätere optimale Förderstrategie“, betont Matthias Föllenz.

Energetische Sanierung mithilfe vorgedachter Maßnahmen

„Will man Wohnbestand möglichst kostengünstig und schnell energetisch sanieren, ist es daher wichtig, auf erfahrene Partner zu setzen“, sagt Patrick Möller. „Mit entsprechendem Know-how lassen sich Synergie- und Skaleneffekte realisieren.“ Durch jahrelange Erfahrung mit Bestandsgebäuden bietet z. B. Goldbeck eine konkrete Lösung, u. a. für die energetische Sanierung: Goldbeck reFit. Dahinter steckt ein vorkonfiguriertes Paket an energetischen Revitalisierungsmaßnahmen, die ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Kosten, CO₂-Emissionen und Energieeffizienz bieten. Damit können verschiedene Sanierungsziele als Szenarien schnell miteinander verglichen werden. „Wir haben ein Konzept entwickelt, das sich effizient auf weitere Projekte übertragen lässt. Dies erlaubt es uns, den Bestand vorzudenken und bereits heute Antworten auf zukünftige Fragestellungen zu entwickeln. So müssen lediglich objektspezifische Anpassungen vorgenommen werden – ein Ansatz, der eine zügige Projektumsetzung, kosteneffiziente Planung und hohe Budgetsicherheit ermöglicht. Dabei legen wir großen Wert darauf, individuelle Kundenwünsche sowie die Besonderheiten jedes einzelnen Objekts sorgfältig zu berücksichtigen“, erklärt Patrick Möller. Das Konzept der reFits hat Goldbeck bereits für Wohngebäude und Hallen auf den Markt gebracht, Bürogebäude folgen in Kürze. „Mit den Goldbeck reFits als Basis entwickeln wir in der frühen Konzeptphase gemeinsam mit dem Kunden einen individuellen Revitalisierungsfahrplan“, erklärt Matthias Föllenz. Ein systematisierter Ansatz von der Planung über die Ausführung bis hin zur Abwicklung, gepaart mit einem projektübergreifenden Wissenstransfer, sichert hohe Qualität und minimiert Risiken. „Als Generalübernehmer kennen wir den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes bis ins Detail und bieten wirtschaftliche Revitalisierungslösungen“, betont Patrick Möller. „Wir machen im Austausch mit unseren Kunden deutlich, dass alle Immobilien – auch ein WPB – effizient revitalisiert und hohe energetische Ziele erreicht werden können.“

Revitalisierung mit optimalem Kosten-Nutzen-Verhältnis

Die Goldbeck reFits berücksichtigen alle Maßnahmen, die den Energie- und CO₂-Verbrauch eines Bestandsgebäudes nachhaltig senken und gleichzeitig ein optimales Kosten-Nutzen-Verhältnis bieten. Bei einem Wohngebäude ist die Maßnahme mit dem größten energetischen Optimierungspotenzial oft der Austausch der vorhandenen Wärmeversorgung durch erneuerbare Energieträger. Den zweitgrößten Hebel bietet die energetische Optimierung der Gebäudehülle. Neben einer neuen Dach-, Fassaden- und Kellerdeckendämmung ist auch der Austausch der vorhandenen Fenster- und Außentüranlagen sinnvoll, um Wärmeverluste auf ein Minimum zu reduzieren. Ergänzend kann eine Photovoltaikanlage auf dem Dach in Kombination mit Energiespeichern installiert werden, um umweltfreundlichen Strom direkt vor Ort zu erzeugen. Auf diese Weise entsteht ein ganzheitliches und individuelles Revitalisierungskonzept, das einen aktiven Beitrag zum Klimaschutz leistet und den Wohnkomfort sowie die Energieeffizienz deutlich verbessert.

Digitale Planung für maximale Effizienz

„Um Überraschungen im Projekt zu vermeiden, nutzen wir ein digitales Aufmaß sowie die Übertragung und Planung mit Building Information Modeling“, erläutert Matthias Föllenz. Der Ist-Zustand des Gebäudes wird per Laserscan digital erfasst und in ein 3-D-Modell überführt. Das garantiert eine exakte Dokumentation des Bestands. Die Sanierungsmaßnahmen werden direkt im 3-D-Modell geplant. Änderungen und Varianten können visualisiert werden. Das Modell zeigt frühzeitig, wo technische Anlagen, Leitungen oder Bauteile kollidieren könnten. „Die gewissenhafte Bestandsaufnahme und -bewertung ist für uns der Schlüssel zum Erfolg“, sagt Matthias Föllenz. „So treffen wir verbindliche Aussagen zu Bauzeit und Kosten.“ Patrick Möller ergänzt: „Eine konventionell geplante energetische Sanierung kann sich über mehrere Jahre ziehen. Mit einer effizienten und durchskalierten Planungsphase verkürzen wir den gesamten Prozess auf nur wenige Monate, da wir nur die Planungsleistungen erbringen, die für den Projekterfolg entscheidend sind.“

Verlässliche Finanzierung garantieren

Verlässliche Finanzierungszusagen lassen sich positiv beeinflussen, wenn Finanzierer auf maximale Budget- sowie Terminsicherheit vertrauen können. Einen entscheidenden Beitrag dazu leisten Generalübernehmer, indem sie sämtliche Revitalisierungsleistungen aus einer Hand und zu einem verbindlichen Festpreis anbieten. „Je früher wir in die Projektplanung eingebunden werden, desto besser können wir durch unsere verbindlichen Festpreisangebote zu einer wirtschaftlichen und sicheren Finanzierungszusage beitragen“, erklärt Patrick Möller. Beispielhaft liegen die Investitionskosten im Rahmen des Goldbeck reFit Wohngebäudes, je nach angestrebtem Effizienzhaus- Standard, zwischen 300 und 380 €/m² (netto) Wohnfläche. Die Investitionskosten setzen sich zusammen aus den Kosten für verschiedene Gewerke in Kombination mit Kosten für Mietermanagement, Baustelleneinrichtung, Interimsmaßnahmen sowie die Planung. Die über die Förderprogramme realisierbaren Fördersummen wurden bei der Berechnung bereits abgezogen.

Patrick Möller resümiert: „Der Weg zu Net Zero 2045 bleibt eine Herkulesaufgabe – neben dem Fokus auf die Gebäude, die den größten Einfluss auf die Energieeffizienz haben, braucht es eine integrale Planung und Umsetzung von durchdachten Sanierungsmaßnahmen, um eine schnelle und wirtschaftliche Umsetzung zu realisieren.“ Die energetische Bestandssanierung kann dann ein strategisches Instrument sein, um Immobilienwerte langfristig zu sichern. „Mit strukturierten Revitalisierungsfahrplänen und gezielter Fördermittelberatung lassen sich Nachhaltigkeit, Wirtschaftlichkeit und Investitionssicherheit effektiv vereinen“, sagt auch Matthias Föllenz. „Wer frühzeitig Potenziale erkennt und gezielt handelt, stärkt die Resilienz seiner Bestandsgebäude und sichert langfristig die Wettbewerbsfähigkeit in einem zunehmend anspruchsvollen Marktumfeld.“