Bezahlbarer Wohnraum in der Nähe von Freiburg: Im Zeitplan und erschwinglich

Herr Wehrle, Ihr Wohnbauprojekt in Elzach, das aus mehreren Bauabschnitten besteht, ist zum Teil schon fertiggestellt. Wie ist der aktuelle Stand?

Drei von fünf Gebäuden sind bezogen. Zusätzlich wird das vierte Haus gerade fertiggestellt. Mit dem Bau des fünften Gebäudes haben wir gerade begonnen. Wir sind mit der Entwicklung sehr zufrieden und haben in den fertiggestellten Gebäuden alle Wohnungen platziert. Dabei sind 20 Miet- und 33 Eigentumswohnungen entstanden. Mieter wie Käufer loben die gute Ausstattung und schätzen das vernünftige Preis-Leistungs-Verhältnis. Vor allem der Regionalbezug der Handwerksunternehmen ist für die Kundenzufriedenheit wichtig, da jeder dieser Beteiligten auch gute Arbeit abliefern will. Durch den Anschluss an die Nahwärmegenossenschaft der Stadt Elzach sind auch die Heizkosten sehr günstig. Das führt insgesamt zu einem positiven Bild des Projekts, durch Mund-zu-Mund-Empfehlungen konnten wir einige Neukunden gewinnen.

Sie liegen mit Ihrem Projekt zeitlich im Plan und können dort Wohnungen zu einem günstigeren Preis anbieten als im Umland. Wie ist das gerade in der aktuellen Lage mit gestiegenen Material- und Baukosten und dem Fachkräftemangel möglich?

Wir arbeiten mit regional ansässigen Unternehmen im Bauteam zusammen. Für die ist die Gewinnung von Personal auch schwieriger geworden, aber immer noch machbar. Das ist sicher auch auf ein sehr professionelles Recruiting der Handwerksunternehmen zurückzuführen. In den letzten Jahren hat man dafür viel Geld investiert und gewinnt damit junge, engagierte Menschen, die eine Ausbildung im Handwerk machen. Im Übrigen: Materialengpässe hatten wir bisher keine. Durch die Kombination von Bauteam und Baugemeinschaft können wir unsere Wohnungen immer noch sehr günstig realisieren und liegen im Schnitt etwas über 4.200 €/m2 Wohnfläche zzgl. Tiefgaragenstellplatz. Damit sind wir zum Teil über 50 % günstiger als Bauträgerprojekte im Umland. Wir machen die Erfahrung, dass die Baupreise gerade bei den konstruktiven Gewerken eher rückläufig sind, selbst Materialpreise kommen zum Teil wieder zurück.

Welche Vorteile bietet die Organisation in einer Baugemeinschaft?

Baugemeinschaft ist „Bauen smart“. Damit muss ich als Kunde ausschließlich die finanziell bedienen, welche es zum Bauen braucht, nämlich die Planer und das Handwerk. Wichtig ist, dass man Erfahrung bei der Realisierung von Baugemeinschaften hat. Wir arbeiten seit über 25 Jahren mit Baugruppen und haben dafür ein eigenes Konzept entwickelt, mit dem wir schon viele hundert Wohneinheiten im Großraum Freiburg realisiert haben. Voraussetzung ist ein klares und sicheres Vertragswerk. Schlussendlich wird das vom Notar entsprechend protokolliert. Ich kann nur so viel sagen: Die erreichte Kundenzufriedenheit mit dem Thema Baugemeinschaft ist sehr hoch, das belegen auf jeden Fall unsere Kundenabfragen nach Realisierung der verschiedenen Projekte.

Welche besonderen Eigenschaften muss ein Architekt und Büro mitbringen, um projektierte Bauherrengemeinschaften zu betreuen?

Es braucht Kommunikationsfähigkeit und ein klares vertragliches Konzept. Von Baugruppen „Freestyle“ rate ich dringend ab. Natürlich braucht man auch Spaß an der Arbeit im Team. Schlussendlich geht es uns um die Weiterentwicklung eines bei uns etablierten und auch zertifizierten Systems. Durch die Nachfragen verschiedener Institutionen nehmen wir sehr wohl wahr, dass wir hier etwas praktizieren, das es so anderswo nicht gibt. Das macht Mut, am Ball zu bleiben, wobei wir bei der Projektierung, Entwicklung und dem Kauf von Grundstücken vorsichtig agieren.

Wie könnten mehr Menschen dazu motiviert werden, in einer Baugruppe aktiv zu werden?

Die Vorteile von „projektierten Baugemeinschaften“ müssen besser kommuniziert werden. Für mich ist das am Ende eine Weiterentwicklung des Genossenschaftsgedankens, denn durch eine starke Gemeinschaft ist vieles möglich. Das Risiko des Einzelnen muss dabei klar auf sein Wohneigentum begrenzt werden, was uns durch die vorher beschriebene vertragliche Konstellation gelingt. Sobald die Menschen die Vorteile erkennen, zu denen nicht nur der Preisvorteil gehört, muss man keine große Überzeugungsarbeit mehr leisten. Wir haben bislang keine Probleme, unsere Baugemeinschaften zu belegen. Neben den Kostenvorteilen gibt es eine sehr gute handwerkliche Ausführung. Das liegt sicher auch an der Beschäftigung regional ansässiger Firmen, was nicht nur bei den Technikgewerken sinnvoll ist, sondern macht sich meines Erachtens grundsätzlich für den Kunden bezahlt.

Bedarf es dazu aus Ihrer Sicht weiterer Anreize?

Für mich ist das eine der schwierigsten Fragen. Meiner Meinung nach regelt im Grunde der Markt schon sehr viel. Eine falsch geleitete Förderpolitik kann auch zu erheblichen Fehlentwicklungen und Verwerfungen führen. Das haben wir doch gerade in den letzten Jahren erlebt. Spült man zu viel Fördergeld in einen eh schon überhitzten Markt, dann explodieren die Preise, weil jeder etwas vom Kuchen abhaben will. Diese Situation ist schlussendlich mitverantwortlich für die derzeitige Misere. Die notwendige Preisbereinigung wird nicht ohne Schmerzen ablaufen und das ist für die ganze Branche eine große Herausforderung. Wir müssen viel mehr wieder dafür sorgen, dass das Bauen auch für Investoren interessant wird, die aktuell ihr Geld lieber auf dem Festgeldkonto parken. Dazu braucht es die Umsetzung der geplanten Abschreibung auf Mietwohnungen. Eine Deregulierung des Mietrechts wäre ein weiterer sinnvoller Schritt. Außerdem sollten Menschen, die Wohneigentum besitzen und aus Steueroptimierungsgründen oder anderen Motiven Wohnraum mieten, vom Mieterschutz grundsätzlich ausgenommen werden.

Die Gebäude in Elzach sind als Effizienzhaus 55 errichtet bzw. geplant. Welche Auswirkungen wird das neue GEG 2024 auf andere Projekte und deren Finanzierung haben?

Gut ist ja schon einmal, dass die geplante gesetzliche Anpassung auf Effizienzhaus-Standard 40 ausgesetzt wurde. Dieser Standard wird uns außer einem Mehr an Dämmung und Technik sowie viel höheren baulichen Kosten in Summe keine Energieeinsparung bringen. Außerdem erhöhen sich durch Wartungs- und Betriebskosten von Lüftungsanlagen die Energieverbräuche, die Betriebskosten und somit in Summe die CO2-Emissionen. Seit vielen Jahren betreiben wir bei unseren eigenen Projekten ein Monitoring der realen Verbrauchskosten und vergleichen damit verschiedene gebaute Effizienzhausstandards von Gebäuden. Dabei muss man feststellen, dass die bauliche Verbesserung der thermischen Hülle und die damit verbundene Erhöhung der Dämmstandards zu kaum merklichen Einsparungen bei den Verbrauchskosten und den damit verbundenen CO2-Emissionen in der Nutzungsphase geführt hat. Die damit verbundenen Kostensteigerungen sind jedoch erheblich. Am Ende fragt man sich schon, ob so effektiver Klimaschutz erreicht werden kann oder ob es sich dabei nur um die Umsetzung einer Ideologie handelt, bei der man theoretische Ansätze ohne praktischen Bezug umsetzen will. Meiner Meinung nach haben wir schon länger ein Optimum im Dämmbereich für Neubauten erreicht, wer zusätzlich mehr machen will, kann das gerne tun. Mir geht es vor allem aber um die sinnvolle bauliche Ertüchtigung von Bestandsgebäuden. Das ist die zentrale Herausforderung der Zukunft, denn damit kann man CO2-Emissionen deutlich reduzieren und wirklich effektiv Wirkung erzielen.

Was sind für Sie die Schlüsselstellen, um in Zukunft Wohnraum weiterhin bezahlbar gestalten zu können?

Dafür braucht es verschiedene Faktoren. Zum einen muss das Grundstück noch bezahlbar sein. Hier haben die Kommunen eine große Gestaltungsmöglichkeit und Verantwortung. Weiterhin muss die zu realisierende Baudichte mindestens eine GFZ von 1,2 aufweisen, eher darüber. Für die Planung der Gebäude braucht es ein klares statisches System und eine konsequente und systemisch durchdachte Haustechnikplanung. Die Parkierung sollte möglichst nicht in Tiefgaragen erfolgen, da diese sehr teuer sind. Wenn man dann noch zusätzlich den Wohnungsbau auf das zurückführt, was es unbedingt braucht, nämlich Planung und Ausführung, dann sind keine zusätzlichen Zuschläge zu bezahlen. Vor allen Dingen muss auch der Ablauf der Projekte beschleunigt werden, von der Planung bis zur Realisierung gehen oft Jahre ins Land, verbunden mit erheblichen Kostensteigerungen. Hier stehen die Genehmigungsbehörden und davor nicht zuletzt auch die Landesregierung in der Pflicht. Bisher werden durch Nachbareinsprüche Vorhaben deutlich verzögert. Kein Investor wird vor eingetretener Bestandskraft der Baugenehmigung mit dem Bau beginnen. In der aktuellen
Gesetzesvorlage zur Änderung der Landesbauordnung soll die Einspruchsmöglichkeit der Nachbarn deutlich eingeschränkt werden, dies ist zu begrüßen. Unbenommen davon ist das Recht, zu klagen, das kostet jedoch Geld und wird zu einer deutlichen Reduktion von Widerstand gegen anstehende Baumaßnahmen führen.

Das Gespräch führte Julia Ciriacy-Wantrup.