Wohnungsbewertungssystem für Neubauten: Ein verständlicher Weg zu guten Wohnungen

Berlin wächst. Seit 2014 hat die Zahl der Berliner jedes Jahr um durchschnittlich fast 48.000 zugenommen. Innerhalb von nur fünf Jahren ist die Stadt damit um eine Kommune in der Größenordnung von Magdeburg gewachsen. Dass der Wachstumstrend abbricht, ist derzeit nicht absehbar. Entsprechend groß ist der Handlungsbedarf, den der Senat für seine sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften formuliert hat: Bis zum Jahr 2026 sollen sie ihren Wohnungsbestand von 300.000 (Stand 2016) durch Neubauten und Ankäufe auf 400.000 aufstocken.

Ein Wachstumsprogramm verfolgt auch die landeseigene HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH, die mit ihren rund 62.000 Wohneinheiten zu den bundesweit führenden Wohnungsunternehmen zählt. Bis zum Jahr 2025 will sie den Mietern und dem wachsenden Berlin 75.200 Wohnungen zur Verfügung stellen. Dies erfolgt durch den Ankauf von Bestandsobjekten und Projektentwicklungen sowie ganz wesentlich durch die Entwicklung und den Bau eigener Wohnungsbauvorhaben. Derzeit sind insgesamt mehrere tausend Wohneinheiten an zahlreichen Standorten in der Stadt in Planung und im Bau.

Eine Leitlinie für Qualität

Die Zahl der neuen Wohnungen ist aber nur die eine Seite. Genauso wichtig ist auch die Qualität der neu entstehenden Einheiten. Als langfristig orientierter Bestandshalter legt die HOWOGE Wert darauf, dass ihre Wohnanlagen auch in den nächsten Jahrzehnten ein gutes Produkt sind, sprich gute Wohnungen entstehen, die sich gut bewirtschaften lassen und gleichzeitig den Kunden – also den Mietern – eine hohe Lebensqualität bieten.

Um diese Ziele zu erreichen, wurde in den vergangenen Jahren ein Wohnungsbewertungssystem entwickelt. Dieser unternehmensspezifische Planungskatalog basiert auf dem „Wohnungs-Bewertungs-System“, welches das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) der Schweiz erarbeitet hat. Er ist jedoch an die spezifischen Bedürfnisse der HOWOGE und Berlins angepasst worden.

Das Wohnungsbewertungssystem umfasst einen Katalog an Vorgaben, die eine hohe Wohnqualität bei gleichzeitig hoher Flächeneffizienz gewährleisten. Erreicht wird dies, indem ein objektiver Qualitätsstandard für alle von der HOWOGE entwickelten Neubauten festgelegt wird. Damit definiert, sichert und überprüft das System die Zielvorgaben für Bau- und Planungsleistungen und gestattet die Vergleichbarkeit von unterschiedlichen Entwürfen für ein Projekt (z. B. im Rahmen von Wettbewerbsverfahren) und der einzelnen Projekte. Indem es Verstehen – was möchte die HOWOGE erreichen – und Effizienz in den Prozessen garantiert, schafft es eine optimale Basis für erfolgreiche Neubauvorhaben.

Harte und weiche Faktoren

Konkret handelt es sich beim Wohnungsbewertungssystem um eine mitrechnende und bewertende Excel-Datei, die von den Planungsbüros auszufüllen ist. Unterschieden
werden dabei harte und weiche Faktoren, die nach einem objektiven Raster bewertet werden und zusammen den sogenannten Gebrauchswert ergeben.

Die harten Faktoren beziehen sich auf die Wohnungsgröße: Sie definieren den Wohnungsschlüssel, legen also z. B. fest, dass in einem Neubau 20 % Ein-Zimmer-Wohnungen, 40 % Zwei-Zimmer-Wohnungen und 40 % Drei-Zimmer-Wohnungen entstehen müssen. Klare Vorgaben gibt es außerdem für die durchschnittliche Quadratmeterzahl für jeden Wohnungstyp und für jeden Raum (Schlafzimmer, Wohnküche, Bad, Flur etc.). Festgelegt ist zudem die zulässige Spanne – z. B. von 59 bis 79 m² für eine Drei-Zimmer-Wohnung.

Alle diese Angaben geben die Planungsbüros in die Excel-Tabelle ein. Da die Vorgaben in der Datei hinterlegt sind, wird auf einen Blick sichtbar, ob die Planung den Anforderungen entspricht oder nicht. Mit Grün markiert das System Angaben, die dem Mindeststandard vollumfänglich entsprechen. Bei einer Abweichung von bis zu zehn Prozent springt die Farbe auf Gelb, bei einer Abweichung von mehr als 10 % kommt die Warnfarbe Rot zum Einsatz. Hier weiß der Planer schon in der frühen Planungsphase, ob die Planung noch hin zu „Grün“ optimiert werden muss. Das System ist als „atmendes System“ mit Wert-Spannen aufgebaut, das es erlaubt, auch in komplexen städtebaulichen Zusammenhängen und in Gebäuden mit z. B. Mehrspännern (4 – 20 Wohnungen pro Etage) eine gute und flächeneffiziente Lösung zu finden.

Auf Grundlage dieser Ergebnisse errechnet das System dann eine Punktzahl, die in das Gesamtergebnis einfließt. Optimal ist ein Ergebnis von zwei Punkten – das bedeutet, dass der von der HOWOGE vorgegebene Standard eingehalten wird. Ein Punkt bedeutet, dass er um bis zu 10 % unterschritten wird. Bei einer noch größeren Abweichung vergibt das System null Punkte.

Mittels eines Punktesystems (in diesem Fall von 1 – 3) bewertet werden auch die weichen Faktoren. Gemeint ist damit, wie gut sich die von den Architekten entworfenen Räume nutzen und möblieren lassen. Zu diesem Zweck müssen die Planer eine vorgegebene Anzahl von Möbelmodulen (z. B. Esstisch, Doppelbett oder Spülmaschine) in der Wohnung unterbringen. Auf diese Weise wird ersichtlich, ob im Schlafzimmer wirklich ein Doppelbett Platz hat, ob ausreichend Platz für einen Schreibtisch vorhanden ist und ob genügend Bewegungsfläche auch für barrierefreie Nutzungen zur Verfügung steht. Für das Gesamtergebnis – den Gebrauchswert – werden die Ergebnisse gewichtet: Wohnzimmer, Küchen und Bäder werden am höchsten gewichtet, gefolgt von Schlafzimmern und Fluren. Deutlich weniger entscheidend ist die Möblierbarkeit von Balkonen und Terrassen.

Mehr Transparenz erreicht

Dieses Vorgehen hat vor allem einen großen Vorteil: Es führt zu einer erhöhten Transparenz im Planungsprozess. Denn die Planungsbüros wissen frühzeitig, welche Anforderungen sie zu erfüllen haben. Die durch das System geschaffene Vergleichbarkeit spielt zudem in architektonischen Wettbewerbsverfahren eine wichtige Rolle: Je besser die Entwürfe im Wohnungsbewertungssystem abschneiden, desto eher gelangen sie in die Endauswahl.

Aber auch intern hat es sich als vorteilhaft erwiesen, sich an klaren Vorgaben zu orientieren. Denn als die HOWOGE 2011 nach langer Pause wieder in die Planung von Neubauten und Wohnungen einstieg und das Projekt Treskow-Höfe – eine in der Folge mehrfach preisgekrönte Wohnanlage mit über 400 Einheiten – entwickelte, wurde schnell deutlich, dass es innerhalb des Unternehmens unterschiedliche Vorstellungen gab, was eine gut geschnittene Wohnung und einen effizienten Grundriss ausmacht. Ob z. B. eine geschlossene oder eine offene Küche besser ist, war durchaus strittig. In intensiven Diskussionen mit allen involvierten Abteilungen wurde eine Einigung auf das jetzige System erreicht, wobei jetzt mehrheitlich mit offenen Küchen gearbeitet wird.

Hilfreich ist das System auch bei der Frage, ob eine Wohnung den Förderrichtlinien des sozialen Wohnungsbaus entspricht. Als landeseigenes Unternehmen ist die HOWOGE verpflichtet, 50 % ihrer Neubauwohnungen für Mieter zu errichten, die Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein (WBS) haben. Da die Förderrichtlinien im System hinterlegt sind, lässt sich automatisch erkennen, ob eine Wohnung WBS-fähig ist oder nicht. Ebenso, ob diese geförderte Wohnung in den Spannen der Förderrichtlinie hinsichtlich der Größen der Wohnungen eine gute Wohnqualität garantiert.

Atmendes System

In Stein gemeißelt ist das System allerdings nicht. Ganz im Gegenteil: Es entwickelt sich immer weiter und ist so flexibel, dass es unterschiedlichen Rahmenbedingungen gerecht wird. Das gilt z. B. für den Wohnungsschlüssel: Ob in einem Neubauprojekt hauptsächlich kleine Apartments für Singles oder mehr größere Wohnungen für Familien entstehen, hängt von der soziodemografischen Struktur des jeweiligen Standorts ab. Entwickelt wird der Wohnungsschlüssel deshalb in enger Absprache mit dem zuständigen Kundenzentrum, das die Mieternachfrage vor Ort am besten kennt.

Auch die Quadratmeterzahl der Wohnungen unterscheidet sich von Projekt zu Projekt. Ein Beispiel: Während eine Vier-Zimmer-Wohnung in der Ohlauer Straße im dicht besiedelten Stadtteil Kreuzberg im Durchschnitt nur knapp 80 m² aufweist, sind es beim Neubauvorhaben in der Fischerhüttenstraße im Stadtteil Zehlendorf 94 m².

Wohnungsgröße geht zurück

Grundsätzlich ist die Tendenz klar: Ziel ist es, die Wohnungsgröße bei gleicher Raumzahl zu reduzieren, ohne dass dabei Wohnqualität verloren geht. Hintergrund ist die Diskussion über die Bezahlbarkeit des Wohnens, die angesichts des äußerst angespannten Wohnungsmarkts in Berlin von hoher Brisanz ist. Oft wird dabei zu wenig beachtet, dass die Größe einer Wohnung ein entscheidender Faktor für deren Bezahlbarkeit ist: Wenn es gelingt, auf 63 m² die gleiche Wohnqualität zu schaffen wie vorher auf 70 m², so sinkt die Mietbelastung bei gleicher Quadratmetermiete um 10 %. Vorteilhaft sind kleinere Wohnungen darüber hinaus auch im Hinblick auf das derzeit wieder heiß diskutierte Thema der Nachhaltigkeit, da sie weniger Fläche verbrauchen.

Zu berücksichtigen ist allerdings, dass die Baukosten pro m² bei kleineren Wohnungen höher liegen als bei größeren. Das erklärt sich u. a. dadurch, dass die Kosten für das Bad und das Treppenhaus mit Aufzug bei einer kleineren Einheit praktisch gleich hoch sind wie bei einer größeren, aber auf weniger m² umgelegt werden müssen. Diese höhere Erstinvestition ist jedoch notwendig, um langfristig wirtschaftlich zu sein.

Wie weit wir in der Flächeneffizienz gekommen sind, zeigt ein Vergleich. Während bei unserem ersten Neubauprojekt, den bereits erwähnten Treskow-Höfen, die durchschnittliche Wohnungsgröße 72 m² betrug, sind es jetzt bei gleichem Wohnungsschlüssel nur noch 65 m². Die HOWOGE wird weiter daran arbeiten, die Quadratmeterzahl zu verringern und so Wohnungen zu schaffen, die auf kleinstmöglichem Raum größtmögliche Flexibilität bieten.

Auch in weiteren Punkten entwickeln wir das Wohnungsbewertungssystem weiter. So integrieren wir beispielsweise innovative Wohnformen in das System. Solche Wohnformen, die sich nicht an der klassischen Familien- oder Singlewohnung orientieren, sind etwa in der Paul-Zobel-Straße im Stadtteil Lichtenberg realisiert worden. Außerdem machen wir uns Gedanken, wie wir zukunftsweisende Grundrisse (beispielsweise größere Wohnungen mit zwei halben Zimmern) im System abbilden können.

Herausforderungen für die Planer

Nachvollziehbar ist, dass das Wohnungsbewertungssystem nur dann funktioniert, wenn es von den Planern angenommen und proaktiv genutzt wird. Das ist in erfreulich hohem Ausmaß der Fall. Wir bekommen von den Architekten mittlerweile größtenteils Tabellen, in denen Grün die bei weitem überwiegende Farbe ist. Für die Akzeptanz bei den Planern geworben haben wir mit Fortbildungsveranstaltungen, die wir in Zusammenarbeit mit der Architektenkammer Berlin angeboten haben.

Natürlich gibt es dabei auch Herausforderungen. So hat es sich herausgestellt, dass es offenbar schwierig ist, die Vorgaben an die Bäder zu erfüllen. Nicht immer einfach ist es auch, einen Platz für die Abstellkammer zu finden. Diese sehen wir in unseren Wohnungen standardmäßig vor, da wir aus Kostengründen vermehrt auf Keller verzichten werden. Hinzu kommt ein weiterer Punkt: Das System bewertet auch Grundrisse als gut, die formal richtig, aber für den Mieter schlecht nutzbar sind. Um ein Extrembeispiel zu nennen: Ein Wohnzimmer von 10 × 2 m erfüllt zwar die Vorgabe, 20 m² groß zu sein, entspricht aber ganz gewiss nicht den Vorstellungen unserer potenziellen Mieter.

Ebenfalls von nicht unerheblicher Komplexität sind die Wechselwirkungen zwischen Städtebau und Architektur. So spielt es z. B. eine Rolle, ob ein Neubau in konventioneller Massivbauweise oder aus Holz errichtet wird. Holzaußenwände sind nämlich deutlich dünner, sodass bei gleicher Kubatur des Gebäudes eine größere Wohnfläche resultiert – ein Unterschied, der bei den Vorgaben des Wohnungsbewertungssystems zu berücksichtigen ist.

Ausblick: Integration in BIM

Einen Kritikpunkt gilt es zu entkräften: Manchmal wird die Befürchtung geäußert, das Wohnungsbewertungssystem führe zu architektonischer Langeweile und einem eintönigen Stadtbild. Das ist explizit nicht der Fall. Denn wir haben ja ein „atmendes System“ entwickelt, das flexibel auf den jeweiligen Standort reagiert. Und natürlich machen wir auch unseren Kunden keine Vorgaben, wie sie zu wohnen und wie sie sich einzurichten haben. Unsere Möbelmodule sind an der Lebenspraxis und an Erfahrungswerten orientiert, verhindern aber keineswegs, dass ein Mieter sich für ein völlig anderes Möblierungskonzept entscheidet.

Genauso, wie sich die Stadt Berlin weiterentwickelt, entwickelt sich auch unser Wohnungsbewertungssystem weiter. Ein wichtiges Zukunftsprojekt ist es, das System mit dem Building Information Modeling (BIM) zu verknüpfen, das als digitalisierte Planungsmethode alle baurelevanten Daten auf einer Plattform verknüpft und es so sämtlichen an Planung und Bau beteiligten Partnern ermöglicht, das Projekt virtuell zu begehen, kooperativ und agil zu planen (und zu verstehen) und transparent zu modifizieren. Auf diese Weise lassen sich die für das Bauen typischen Reibungsverluste minimieren. Die HOWOGE möchte früh mit dem Einsatz von BIM im Wohnungsbau die zahlreichen Möglichkeiten dieser digitalen Methode für Planen, Bauen und Bewirtschaften nutzen.

Bereits jetzt sind die Möbelmodule in unserem System als IFC-Schnittstellen (Industry Foundation Classes) festgelegt, sodass sie theoretisch in BIM-Systeme integriert werden können. Derzeit planen wir, auch die Tabellen mit den Wohnungsgrößen BIM-fähig zu machen. Dies werden wir perspektivisch – möglicherweise bereits bis Ende 2020 – umsetzen.

Übertragbar ist das Wohnungsbewertungssystem auch auf andere Städte und Wohnungsunternehmen. Die HOWOGE hat jedenfalls die Erfahrung gemacht, dass das System ganz wesentlich zu mehr Transparenz in der Bewertung von planerischen Entwürfen beiträgt und ein hilfreiches Instrument ist, um bei größtmöglicher Flächeneffizienz eine hohe Wohnqualität sicherzustellen. Es schafft die Voraussetzung für nachhaltige Wohnqualität, zufriedene Mieter sowie eine lebendige Stadt- und Wohnkultur. Und es hilft damit entscheidend dabei, der zentralen Aufgabe einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft gerecht zu werden: guten und doch bezahlbaren Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung zu schaffen.

Der Autor

Stefan Schautes
Leiter Neubau und Prokurist der HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH