Energetische Stadtsanierung: Weg vom Gebäude – hin zum Quartier!

Eine 60er-Jahre-Siedlung im Norden von Fulda. In unmittelbarer Nähe zu mehreren Schulen, unweit der City und der wichtigsten Verkehrsader, liegt der Stadtteil Ziehers Nord. Knapp 2.000 Menschen leben hier, zum Teil in typischen viergeschossigen Mehrfamilienhäusern – nahezu konforme Blocks aus den Boomzeiten des Wirtschaftswunders. Entstanden zu einer Zeit, als die Prinzipien des „Organischen Städtebaus“ und die Maximen der „autogerechten Stadt“ noch als das Nonplusultra der Stadtentwicklung galten. Die andere Hälfte der Einwohner lebt in klassischen Einfamilienhäusern, teilweise zur Miete, aber auch in Privateigentum. Eines von zahlreichen
beschaulichen Wohnvierteln, wie sie tausendfach in Deutschland zu finden sind.

Die Übertragbarkeit auf andere Quartiere war sicher einer der Gründe, diese Standard-Siedlung in der Bischofsstadt aus der Masse hervorzuheben und sie zu einem von vier Pilotprojekten für das KfW-Förderprogramm 432 „Energetische Sanierung“ zu machen. Das Programm soll Maßnahmen zum Klimaschutz in meist städtischen Siedlungen ankurbeln. Durch den konsequenten Blick weg vom einzelnen Gebäude hin zum gesamten Viertel markiert diese KfW-Förderung einen Paradigmenwechsel. Die Kommune erhält auf Antrag zunächst bis zu 65 % der Kosten für ein „Integriertes Quartierskonzept“, später denselben Prozentsatz für ein begleitendes Sanierungsmanagement. Das Integrierte Quartierskonzept soll laut KfW „unter Beachtung städtebaulicher, denkmalpflegerischer, baukultureller, wohnungswirtschaftlicher, demografischer und sozialer Aspekte die technischen und wirtschaftlichen Energie-Einsparpotenziale im Quartier“ aufzeigen. Im Merkblatt ist weiter zu lesen: „Die Konzepte bilden eine zentrale Entscheidungsgrundlage und Planungshilfe für eine an der Gesamteffizienz energetischer Maßnahmen ausgerichtete quartiersbezogene Investitionsplanung“. Eingesetzte Sanierungsmanager haben die Aufgabe, die Umsetzung zu überwachen und insbesondere die Zusammenarbeit wie auch die Vernetzung der Akteure zu koordinieren.

Testprojekt für einen Paradigmenwechsel

Die Auswahl des nördlichen Fuldaer Stadtteils wurde von verschiedenen Faktoren begünstigt. Die dort bereits begonnene Sanierungstätigkeit war eine davon, hinzu kamen die bereits vorhandene Versorgung des Viertels mit Fernwärme aus einem Biogas-Blockheizkraftwerk der Rhönenergie sowie das Interesse der Stadt, an diesem Standort Instrumente für künftige Sanierungsvorhaben zu erproben. Das Konzept beinhaltete daher zusätzliche Ziele, die über den Rahmen der im KfW-Merkblatt formulierten Standards hinausgingen: eine deutliche Erhöhung der Sanierungsrate und das Erreichen von KfW-55-Standards in den wichtigsten Gebäuden des Gebiets. Darüber hinaus wurde sehr viel Wert darauf gelegt, auch niederschwellige Angebote für die Bewohner zu schaffen. Der Anstoß zu einer allgemeinen Diskussion über das Energiesparen im ganzen Quartier sollte auch bei Eigentümern die Motivation erhöhen, dem eigenen Haus eine umfassende Sanierung zu spendieren. Es war ausdrücklich gewünscht, auch neue Kommunikationsformen mit Mietern und Bauherren zu erproben.

Mit dem Sanierungsmanagement wurde die ProjektStadt betraut – unter dieser Marke bündelt die Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte | Wohnstadt (NH/WS) ihre Stadtentwicklungskompetenz. Die Experten definieren ihre Rolle als „strikt unabhängige Erstberater“, die nicht in Konkurrenz zu lokalen Anbietern stehen. Hauptaufgabe in Fulda: die Eigentümer aktivieren und das Projekt mit den laufenden Klimaschutzaktivitäten der Stadt vernetzen. Der Startschuss für die Sanierung fiel Ende 2014: Das Management vor Ort nahm seine Arbeit auf. Den Eigenanteil teilten sich die Hauptakteure Stadt Fulda, Rhönenergie und Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte | Wohnstadt. Novum ist, dass dieser in Form von im Projekt geleisteten Arbeitsstunden erbracht wird.

Niederschwellige Formate aktivieren Bürger

Die größte Herausforderung war es, den Eigentümern der Reihenhäuser eine Sanierung ihrer vier Wände schmackhaft zu machen. Rund 300 der 600 Wohneinheiten im Viertel gehören der Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte | Wohnstadt, die Reihenhäuser sind in der Regel im privaten Besitz. In den 90ern wurden einige Einheiten nachverdichtet, die noch heute unter die Mietpreis- und Belegungsbindung fallen. Viele der Hauseigentümer waren über 60 und sahen den Nutzen einer Sanierung nicht sofort ein. Eine weitere Problematik: Oft fehlten die finanziellen Mittel für die Maßnahmen. Die Erfahrung des für das Projekt in Fulda Ziehers Nord zuständigen Stadtentwicklers Ulrich Türk: „Wir mussten hier neue Wege der Kommunikation beschreiten. Neben dem klassischen Einsatz von Info-Flyern und kontinuierlicher Pressearbeit setzten wir unter anderem auf eine informative Webseite und einen elektronischen Newsletter. Das Sanierungsbüro richtete feste Sprechstunden ein und informierte Eigentümer auch direkt vor Ort in deren Häusern über verschiedenste Themen rund ums Energiesparen.“

Als besonders erfolgreich erwiesen sich „niederschwellige Formate“. Für Jüngere hatten die Planer eigens die Aktion „Stromfresser“ entwickelt: Sie setzt auf Kinder als Multiplikatoren. „Wenn der Nachwuchs sensibilisiert wird für Maßnahmen zur Energieeinsparung, dann gibt das einen Schub in den Familien“, so Türks Erfahrung. Der Stromfresser-Pavillon, den die Fachleute in Ziehers Nord erstmals zum Einsatz brachten, gilt seither bei ähnlichen Projekten hessenweit als wichtiges Instrument für die Bürgeransprache. Eine weitere Erkenntnis aus dem Pilotprojekt: Nicht alle Beteiligungsformate funktionieren bei jeder Zielgruppe. Speziell junge Leute wollen „aufgesucht“ werden, „die kommen nicht zu einer Versammlung“. In sechs sehr gut besuchten Veranstaltungen erreichten die Sanierungsmanager dennoch einen großen Anteil aller Eigentümer.

Grundlegende Sanierung in den Wohnblocks

Relativ einfach hingegen gestaltete sich die Planung für die Gebäude. Rund 20.000 m² Wohnfläche verwaltet die Unternehmensgruppe im Viertel, von 2014 an bis ins Jahr 2022 ist eine sukzessive Komplettsanierung geplant. Türk erläutert diese Entscheidung: „Unser Bereich Modernisierung/Instandhaltung vertrat die Meinung: Wenn wir das Ensemble schon anfassen, dann beschränken wir uns nicht nur auf eine neue Energieversorgung, sondern modernisieren umfassend.“ Neben der energetischen Ertüchtigung mithilfe von Wärmeverbundsystemen und dem Einbau neuer Fenster stand deshalb auch der Ausbau von Bädern, Elektrik und Balkonsanierung auf der To-do-Liste. Allein für einen Gebäudekomplex schlagen hier rund 800.000 Euro zu Buche. Besonders erfreulich aus Sicht der Mieter: Die Wohnungsgesellschaft hält sich bei der Umlage der Sanierungskosten sehr zurück. Selbst nach der Modernisierung beträgt die durchschnittliche Kaltmiete immer noch nur 5,71 Euro je m². Als weniger aufwendig erwies sich auch die Energieversorgung, denn die Rhönenergie hatte dort bereits ein Blockheizkraftwerk mit Biogas als Energieträger installiert, das die Siedlung mit Nahwärme versorgt. In der Addition aller Maßnahmen kann sich der Erfolg absolut sehen lassen: Am Ende des Modernisierungsprozesses im Wohnungsbestandes der Unternehmensgruppe wird die CO²-Emmision sich halbiert haben.

Soziale und energetische Sanierung zusammen denken

Das Pilotprojekt im nördlichen Quartier der historischen Bischofsstadt läutete auch ein Umdenken ein: Energetische Sanierung wird seither in größerem Maßstab gesehen. „Tatsächlich war das Projekt auch eine Initialzündung für die gesamte Unternehmensgruppe, uns mit der Modernisierung insgesamt ganzheitlicher auseinanderzusetzen“, so Türk. Die Wohnungsgesellschaft habe ein Leitbild entwickelt, aus dem sich eine Nachhaltigkeitsstrategie ableite. Ergebnis: Früher habe die Wohnungswirtschaft – wie viele andere Marktteilnehmer auch – im Wesentlichen die Parameter Bausubstanz, Freiraum und Verkehr berücksichtigt. Jetzt seien Energieversorgung, Nachhaltigkeit und Anbindung an Kommunikationsnetze hinzugekommen. Die Fragestellung habe sich gewandelt und laute nun: Werden neben den wirtschaftlichen auch die ökologischen und die sozialen Aspekte gebührend berücksichtigt? Früher habe das Augenmerk mehr auf dem Objekt gelegen. Dazu gab es eine Portfolio-Betrachtung, mit deren Hilfe der Sanierungsbedarf festgestellt wurde. Heute betrachte der Konzern nicht mehr nur das einzelne Gebäude. Türk erläutert: „Wir fragen uns heute auch: Welche Potenziale hat das Gebiet? Können wir verschiedene Wohnformen – etwa für Ältere oder Menschen mit Behinderung – etablieren? Gibt es unter Umständen Potenzial für Nachverdichtung?“ Er fasst zusammen: „Die konzeptionelle Idee von sozialer und energetischer Sanierung hat sich zwischenzeitlich grundlegend gewandelt. Die Maxime heute lautet: Weg vom Gebäude, hin zum Quartier.“

Der Autor

Dipl.-Ing. Ulrich Türk
Ulrich Türk ist Leiter des Fachbereichs Stadtentwicklung Nord bei der Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte | Wohnstadt. Sein Artikel basiert auf einem Vortrag, gehalten bei der Fachkonferenz „Energiewende im Quartier: Herausforderung für die Wohnungswirtschaft“ des Bundesministeriums des Inneren, für Bau und Heimat und des Bundesinstituts für Bau, Stadt- und Raumforschung im Mai dieses Jahres in Hannover.