Mitarbeiterwohnen für Beschäftigte des Universitätsklinikums Heidelberg: Modular-Hybrid mit Qualität

Mit einem Bestand von derzeit 7.483 Wohnungen ist die 1921 gegründete GGH die größte Vermieterin in Heidelberg. Das kommunale Unternehmen steht für eine soziale und zugleich ökologisch verantwortungsbewusste Form der Wohnraumversorgung. Rund 63% ihrer Wohnungen vermietet sie für weniger als 8 Euro/m². Gemeinsam mit dem 2009 gegründeten Tochterunternehmen, der Bau- und Servicegesellschaft mbH (BSG), erbringt die GGH bau- und immobilienbezogene Dienstleistungen in drei Geschäftsfeldern: Bauträgergeschäft, Baubetreuung für Dritte sowie Facility Management. „In einer attraktiven Stadt wie Heidelberg benötigen auch junge Menschen in der Ausbildung oder Mitarbeiter, die im Schichtbetrieb arbeiten, bezahlbare Wohnungen mit kurzen Wegen zum Arbeitsplatz“, schildert Geschäftsführer Peter Bresinski die Beweggründe für das Bauprojekt. In Heidelberg seien Mietpreise über 18 Euro im Neubau keine Seltenheit, bestätigt Projektleiter Wolfgang Hofmann. „Das können sich jüngere Angestellte kaum leisten, was den Fachkräftemangel verstärkt.“

Konstruktive Zusammenarbeit

Das Grundstück nahe dem Neuenheimer Feld erwies sich als idealer Standort, weil die Bewohner das Klinikum zeitnah mit öffentlichen Verkehrsmitteln, mit dem Rad oder auch zu Fuß erreichen können. Ursprünglich befanden sich dort fünf ältere Wohngebäude der GGH, die jedoch stark sanierungsbedürftig waren. „Der Kontrast zur Umgebung, die zunehmend durch Eigentumswohnungen und Reihenhäusern geprägt ist, hat sich vergrößert“, sagt Hofmann. Von Anfang an sei die Zusammenarbeit mit dem UKHD sehr gut und vertrauensvoll gewesen, betont Angelika Mikus, Leiterin Unternehmenskommunikation GGH. Nach Abschluss der Bauphase hat das UKHD das Gebäudeensemble angemietet und verantwortet die Verwaltung sowie die Vermietung der Wohnungen. Die GGH ist für die Instandsetzung und Instandhaltung (Dach und Fach) zuständig.

Die Bedarfe der Zielgruppe im Blick

Das neu errichtete Quartier umfasst fünf freistehende L-förmige Gebäude mit 2 bis 3 Geschossen. Diese wurden auf einem rund 4.500 m² großen Gelände am Wieblinger Weg erbaut, das direkt am Neckar in unmittelbarer Nähe des Klinikums liegt. Den Mitarbeitern des Klinikums stehen 95 Ein-Zimmer-Apartments zur Verfügung, deren Wohnfläche von 25 bis 43 m² variiert. Ergänzt wird das Angebot durch vier größere Zwei-Zimmer-Apartments mit einer Wohnfläche von bis zu 52 m². Die Wohnungen im Erdgeschoss können barrierefrei erreicht werden.

Alle Wohnungen verfügen über ein eigenes Duschbad und sind möbliert. Jedes der fünf Gebäude hat einen Gemeinschaftsraum mit Küche, der es den Bewohnern erlaubt, zusammenzukommen, gemeinsam zu kochen oder zu feiern. Außerdem gibt es grüne Innenhöfe mit Sitzgelegenheiten, die sich als Treffpunkte oder zur Entspannung eignen. Insgesamt beträgt die Wohnfläche 3.376 m². Den Entwurf hat das Architekturbüro Löffler_Schmeling Architekten PartGmbB aus Karlsruhe erarbeitet, das auf klimagerechte Architektur spezialisiert ist.

Langwieriger Planungsprozess, aber kurze Bauzeit

„Die Realisierung des Projekts war aufgrund der angestrebten Größe der Wohnfläche herausfordernd“, räumt Hof mann ein. Zur Finanzierung standen Mittel aus dem Förderprogramm Wohnungsbau BW 2022 LWoFP, Bereich Mitarbeiterwohnen, bereit. Das Förderdarlehen wurde speziell abgestimmt, was einen verbilligten Sollzinsatz von 1,28% erbrachte. Trotz der hohen Baukosten gelang es, die Mieten als pauschale Standardkaltmieten niedriger als im Marktdurchschnitt anzusetzen. Die Nettokaltmiete liegt bei 12,46 €/m² und somit unter der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Allerdings nahm der Planungs- und Genehmigungsprozess einige Zeit in Anspruch: Sieben Jahre vergingen bis zum Baubeginn. Unter anderem lag dies an den Vorgaben der Landesbauordnung Baden-Württemberg. Wolfgang Hofmann erläutert: „Themen waren u. a. die Stellplatzverordnung oder die Gestaltung der Gemeinschaftsräume.“ Nach eingehenden Diskussionen mit den Anwohnern, der Stadt und dem Regierungspräsidium wurde die Anzahl der Stellplätze auf 26 reduziert. Der überwiegende Teil der Bewohner besitze kein Auto, stellt Angelika Mikus fest. „Umso wichtiger war es, in den Kellerräumen sowie in den Außenanlagen ausreichend Abstellflächen für die Fahrräder zu schaffen.“

Erfreulicherweise betrug die eigentliche Bauphase lediglich 14 Monate. Der erste Spatenstich konnte am 11.03.2024 gesetzt werden, am 10.10.2024 folgte das Richtfest und ab dem 01.07.2025 waren die Gebäude bezugsfertig.

Zeitgemäße und zeitsparende Bauweise

Die Entscheidung der GGH, erstmalig auf die modulare Holz-Hybrid-Bauweise zu setzen, hat maßgeblich zur Verkürzung der Bauzeit beigetragen. Es handelt sich um eine Kombination aus Stahl, Beton und Holz, wobei der Holzanteil dominiert. Einzelne Bauteile können vollständig vorproduziert und zeitnah eingesetzt werden. Als weiterer großer Vorteil ist die ausgezeichnete Ökobilanz von Holz zu nennen. Dieser natürliche und nachwachsende Rohstoff sei in der Lage, das klimaschädliche CO₂ aufzunehmen und dauerhaft zu speichern, hebt Wolfgang Hofmann hervor: „Im Vergleich zur reinen Massivbauweise ermöglicht der Holz-Hybrid-Bau eine erhebliche CO₂-Einsparung.“

Für die Außenwände und Decken im Obergeschoss des Neubauprojekts wurde unbehandeltes Massivholz verwendet. Aus Gründen der Statik und des Brandschutzes bestehen die Wohnungstrennwände, der Treppenhauskern sowie das Untergeschoss aus (Recycling-)Stahlbeton. Pro Geschoss benötigte man für den Rohbau drei Tage, die Montage der Holzdecken und Wände nahm nochmals drei Tage in Anspruch.

Alle Wohnungen wurden mit Fertigbädern ausgestattet. Die Bauteile konnten noch während der Rohbauzeit eingesetzt werden, was eine Zeitersparnis von acht Monaten ergab. Die Grundausstattung war hingegen Sache des UKHD: Jedes Apartment erhielt eine Küchenzeile, ein Bett, einen Schrank und einen Schreibtisch. Weil die Holz- und Sichtbetonwände auch ohne eine Verkleidung optisch ansprechend sind, entfällt die Renovierung vor und nach dem Auszug. Dieses Gestaltungsmerkmal gewährleistet ein einheitliches Erscheinungsbild und entlastet die Bewohner zusätzlich.

Effektive Dämmung und klimafreundliche Energieversorgung

Gerade angesichts der zunehmenden Hitzebelastung während der Sommermonate kommt dem Thema Wärmedämmung eine wachsende Bedeutung zu. Auch in dieser Hinsicht erweist sich ein Holz-Hybrid-Bau als gute Wahl. Holz sei ein träger Baustoff, der die Temperatur halte, verdeutlicht Wolfgang Hofmann: „Zudem ermöglicht er ein gesundes Raumklima.“ Mittels der außen liegenden Klappläden lassen sich die Wohnungen tagsüber beschatten.

Vor dem Hintergrund steigender Energiepreise einerseits und einer zunehmenden Verantwortung für umweltgerechtes Bauen andererseits hat die GGH ein zukunftsorientiertes Energiekonzept realisiert. Statt in jedem der fünf Gebäude ein separates Heizsystem einzubauen, wurde ein Nahwärmenetz installiert. Ein Hauptanschluss in Haus 1 versorgt die übrigen vier Häuser mit Wärme, was nicht nur energieeffizient, sondern auch umweltfreundlich ist. Hinzu kommt, dass sich Kosten dadurch ebenso verringern wie der Wartungsaufwand. Darüber hinaus sind alle Dächer mit Photovoltaik-Anlagen bestückt. Das senkt die Betriebskosten und optimiert die CO₂-Bilanz zusätzlich.

„Mit seiner zeitlos-eleganten Architektur und seiner Energieeffizienz kann das neue Quartier als optimale Lösung für zukünftiges Bauen in der Stadt gelten“, resümiert Wolfgang Hofmann. „An der Universität Karlsruhe dient das Projekt inzwischen als Lehrbeispiel.“ Aufgrund der positiven Feedbacks ist es vorstellbar, dass die GGH ihre Aktivitäten im Bereich „Mitarbeiterwohnen“ ausbaut. Geschäftsführer Bresinski bezeichnet das Projekt deshalb als Blaupause für weitere Aktivitäten in diesem Bausegment.

Die Autorin

Michaela Allgeier
Michaela Allgeier arbeitet als freie Journalistin und ist auf den Themenbereich „Demografische Entwicklung“ spezialisiert. Ihr Interesse gilt vor allem den Themen Gesundheit, Pflege und Zivilgesellschaft. In diesem Zusammenhang befasst sie sich regelmäßig mit Fragen der Quartiersentwicklung sowie mit neuen Wohnformen. Sie hat einen Abschluss als Diplom-Heilpädagogin (Schwerpunkt: Gerontologie) und als Germanistin.