Nutzung von Einfamilienhäusern in der Nach-Familienphase: Bestandsaktivierung statt Neubau

Grundsätzlich sind 4 Mio. Haushalte von älteren Einfamilienhaus-Besitzenden in Deutschland veränderungsbereit. Sie benötigen jedoch aktivierende Beratung und Unterstützung, die ihnen Unsicherheiten bei Umzug oder Aufteilen und Vermieten nehmen. Im Projekt „Suffiziente Wohnkultur (SuWoKu)“ wurde untersucht, wie bedürfnisorientiertes, generationengerechtes und umweltverträgliches Wohnen im Einfamilienhausbestand gefördert werden kann (Bild 1). Ausgangspunkt ist das in vielen Regionen sichtbare „Wohnraumdilemma“: Einfamilienhäuser bleiben nach der Familienphase häufig untergenutzt, während Wohnraummangel, Einsamkeit und ökologische Belastungen durch Neubau (Fläche, Ressourcen, Emissionen) steigen. Gleichzeitig wächst die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf weiter. Ältere Menschen ziehen seltener um, unterlassen anstehende Sanierungen und behalten große Wohnflächen bei, obwohl diese nicht mehr ihren Bedürfnissen entsprechen. Es stellt sich daher die Frage, wie bestehende Wohnflächen effizienter genutzt werden können, um Wohnraum zu schaffen, ohne neu zu bauen und zusätzliche Flächen zu versiegeln. Wie lassen sich generationengerechte Win-win-Lösungen gestalten, die sowohl älteren als auch jüngeren Haushalten Vorteile bieten? Und wie können Kommunen durch positive Narrative, Planung und Beratung suffiziente Wohnkultur fördern? Um diese Fragen zu beantworten, kombinierte das Projekt qualitative und quantitative Methoden: Interviews mit Expertinnen und Experten, intergenerationale Fokusgruppen in ländlichen und urbanen Regionen, eine bundesweit repräsentative Umfrage unter 2.744 Einfamilienhaus-Bewohnenden über 50 Jahre, Workshops mit Kommunalvertretungen sowie ökologische, juristische und wohnraumpotenzialbezogene Analysen.

Wohnfläche reduzieren

Drei Wege zur bedürfnisgerechten Reduzierung der Wohnfläche wurden untersucht: der Umzug in eine kleinere Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, der Umbau bzw. die Aufteilung des Einfamilienhauses in zwei separate Wohneinheiten und die Vermietung einzelner Zimmer, also die Gründung einer Wohngemeinschaft im Einfamilienhaus. Eigenheim-Bewohnende sind laut der Breitenbefragung eher bereit zum Umzug (30,1 %, s. Bild 2) als zum Umbau/zur Aufteilung (23,4 %). Die größte Skepsis besteht gegenüber der Vermietung einzelner Zimmer (16,2 % Bereitschaft). Fast die Hälfte (46,6 %) der Befragten ist zu mindestens einem dieser Veränderungsschritte bereit.

Ein Umzug hätte aus Sicht älterer Teilnehmender der Fokusgruppen Vor- und Nachteile. Er würde von der Instandhaltung und dem Unterhalt des Einfamilienhauses entlasten und in eine Wohnung führen, die hoffentlich besser zur Lebenssituation passt. Finanzielle Risiken, organisatorischer Aufwand und der Verlust sozialer Kontakte sind jedoch zentrale Unsicherheiten. Laut der standardisierten Befragung ist die Umzugsbereitschaft höher, wenn es sich um eine bezahlbare, barrierefreie Wohnung in zentrumsnaher Lage mit Einkaufsmöglichkeiten, Kultur- und Sportangeboten und Gesundheitsversorgung in der Nähe handelt.

Auch der Umbau für die Aufteilung des Einfamilienhauses wurde in den Fokusgruppen ambivalent bewertet. Die Vermietung kann finanzielle Vorteile bieten, und das Bleiben in der vertrauten Umgebung ist von Vorteil, auch im Vergleich zum Umzug. Vorbehalte bestehen jedoch aufgrund erwarteter Einschränkungen durch die Baumaßnahmen, der Kosten und des organisatorischen Aufwands des Umbaus und vor allem der Befürchtungen gegenüber dem Zusammenleben mit den Mieterinnen und Mietern. Um sich das Aufteilen des Einfamilienhauses vorstellen zu können, muss die bauliche Struktur einen Umbau mit klaren Abgrenzungsmöglichkeiten der Wohnparteien ermöglichen. Wenn die Refinanzierung des Umbaus durch die Mieteinnahmen länger als 10 Jahre dauern, ist das abschreckend, zeigt die standardisierte Befragung.

Die Vorstellung, gemeinschaftlich zu wohnen, also ihren eigenen Wohnraum mit Außenstehenden zu teilen, ist für die Teilnehmenden der Fokusgruppen eine Herausforderung. Potenzielle Vorteile bestehen in gemeinschaftlichen Aktivitäten, geteilten Ressourcen, niedrigschwelliger Unterstützung und der Vermeidung von Einsamkeit. Zugleich bestehen große Bedenken was Privatsphäre, Ordnung und Sauberkeit sowie das menschliche Zurechtkommen mit den Mitbewohnenden betrifft. Eher vorstellbar ist eine solche Wohnform mit Personen, zu denen bereits eine Vertrauensbeziehung besteht, die sich an Regeln des Zusammenlebens halten, und wenn es dennoch klare räumliche Abgrenzungen bzw. Rückzugsräume gibt, also nur ein Teil der Zimmer geteilt wird.

Die Antworten in der Breitenbefragung zeigen, dass in Bezug auf Vermietung von Teilen des selbstgenutzten Einfamilienhauses Unsicherheiten bestehen – insbesondere bei der Suche und Auswahl geeigneter Mieter für eine Einliegerwohnung oder einzelne Zimmer, dem Erstellen des Mietvertrags und der Versteuerung der Mieteinkünfte. Eine kommunale Beratung kann hier gezielt unterstützen und zusätzlich auf Optionen wie die Vermietung an Jüngere (z. B. Studierende, Berufsanfänger) oder Programme wie „Wohnen für Hilfe“ hinweisen. Außerdem ist die Hürde geringer, sich auf das Aufteilen einzulassen, wenn man zunächst einen befristeten Mietvertrag vergibt.

Insgesamt gibt es 8,7 Mio. Einfamilienhäuser in Deutschland, die nur von ein bis zwei Personen bewohnt werden und sich in Landkreisen mit Leerstand unter 6,0 % (Regionen mit Wohnraumbedarf) befinden. Da knapp die Hälfte der Befragten veränderungsbereit sind, könnten hochgerechnet über 4 Mio. Haushalte aktiviert werden. Durch veränderte Wohnentscheidungen könnten jährlich 82.000 bis 135.000 Einfamilienhäuser freigezogen werden. Mit Umbau und Teilung könnten jährlich 52.000 bis 93.000 Wohneinheiten in Einfamilienhäusern geschaffen werden. Gemeinschaftliches Wohnen könnte zusätzlich 36.000 bis 67.000 Zimmer aktivieren. Diese Zahlen verdeutlichen, dass theoretisch der komplette heutige Einfamilienhaus-Neubau ersetzt werden könnte.

Schlussfolgerungen für die Praxis

Die Ergebnisse des Projekts zeigen, dass suffiziente Wohnkultur nur im Zusammenspiel individueller, struktureller und kommunaler Faktoren entstehen kann.

Individuelle Faktoren prägen Wohnentscheidungen stark. Das Einfamilienhaus ist für viele ältere Menschen emotional bedeutsam und steht für Sicherheit und biografische Kontinuität. Fehlen attraktive und erreichbare Alternativen, verbleiben die meisten trotz Überlastungen allein im Einfamilienhaus. Um die veränderungsbereiten Menschen zu aktivieren, müssen Hemmnisse wie Unsicherheiten, fehlende Informationen, emotionale Bindungen und organisatorische Hürden gezielt adressiert werden (s. Bild 3). Gute Beratung ist dabei ein entscheidender Hebel: Sie muss emotionale Aspekte ernst nehmen, Orientierung bieten und realistische Alternativen aufzeigen. Erst wenn emotionale, praktische und rechtliche Fragen geklärt sind, werden Umzug, Umbau oder gemeinschaftliche Wohnformen tatsächlich in Betracht gezogen.

Strukturell zeigt sich, dass suffiziente Wohnkultur nur entstehen kann, wenn individuelle Veränderungsbereitschaft auf passende bauliche, rechtliche und quartiersbezogene Rahmenbedingungen trifft. Regionale Unterschiede wirken stark: In ländlichen Räumen dominieren Infrastrukturdefizite, in Städten vor allem Mietmarktbedingungen. Kulturelle Leitbilder – insbesondere die Norm großer Wohnflächen – wirken zusätzlich hemmend und müssen ebenso adressiert werden wie funktionale oder ökonomische Faktoren. Für tatsächliche Veränderungen sind realistische und erreichbare Umzugsalternativen entscheidend. Fehlende barrierearme, bezahlbare und wohnortnahe Angebote verhindern häufig, dass vorhandene Bereitschaft wirksam wird. Umbau und Teilung bieten große Potenziale, werden aber durch organisatorische, rechtliche und emotionale Hürden blockiert. Eine professionelle Umbaukultur mit klaren Informationen, verlässlicher Beratung und niedrigschwelliger Unterstützung ist daher zentral. Umbau und Teilung müssen zu einem regulären Bestandteil der Baukultur werden. Für die Bauwirtschaft eröffnet sich in diesem Bereich in Verbindung mit Sanierungen ein wachsender Markt.

Kommunen sind zentrale Akteurinnen suffizienter Wohnkultur. Kommunale Planung und wirksame Narrative bestimmen maßgeblich, ob Suffizienz sichtbar wird und ob generationengerechte Lösungen im Alltag umgesetzt werden können. Kommunen profitieren besonders von der Aktivierung des Bestands: Sie können Wohnraum für jüngere Haushalte schaffen, ohne neue Flächen auszuweisen, und gleichzeitig die Attraktivität, energetische Qualität und Altersstruktur ihrer Quartiere verbessern. Bestandsertüchtigung stärkt zudem lokale Wertschöpfung, da Investitionen stärker in Planung und Handwerk fließen als in überregional und global beschaffte Baumaterialien. Wo Bestandsertüchtigung nicht ausreicht, ist Nachverdichtung kostengünstiger und ressourcenschonender als Neubaugebiete. Kommunale Planung schafft die strukturellen Voraussetzungen, etwa durch strategische Quartiersentwicklung, Konzeptvergaben, Vorkaufsrechte oder eine bestandsorientierte Ausrichtung von Satzungen und Förderinstrumenten. Ergänzend erleichtern kommunale Beratungs- und Unterstützungsangebote konkrete Schritte wie Wohnungssuche, Vermietung, Entrümpelung oder Umzug.

Viele dieser Aufgaben sollten dauerhaft institutionell verankert werden, etwa in kommunalen oder regionalen Wohnraumagenturen. Intermediäre Strukturen wie Wohnraumberatung, Quartiersmanagement oder Koordinationsstellen stärken die kommunale Handlungskraft, indem sie zwischen individuellen Bedürfnissen und planerischen Anforderungen vermitteln, und sollten ebenfalls dauerhaft verankert werden. Sie übernehmen die Übersetzungsfunktion zwischen individuellen Bedürfnissen, planerischen Anforderungen und rechtlichen Rahmenbedingungen. Intermediäre Strukturen helfen Kommunen, Veränderungsprozesse zu unterstützen und Hemmnisse für Eigentümer zu verringern. Schließlich benötigen Kommunen Unterstützung durch Bund und Länder: rechtliche Klarheit, vereinfachte Bedingungen für Genehmigungsverfahren– also Weiterentwicklung der Bauordnungen zu Umbauordnungen–, Förderung von Umbau und Teilung, neubauunabhängige Gemeindefinanzierung, eine suffizienzorientierte Städtebauförderung und bundesweite Sensibilisierungskampagnen. Eine nationale Wohnraumagentur könnte lokale Strukturen stärken und Bestandsaktivierung systematisch fördern.

Die Autoren

Janika Gabriel
Ist Diplom-Soziologin und Geschäftsführerin des BIS Berliner Instituts für Sozialforschung GmbH und beschäftigt sich mit den Themen Technik, Wohnen und Teilhabe.

Felix Bader
Ist Doktor der Sozialwissenschaften und wissenschaftlicher Projektleiter beim BIS Berliner Institut für Sozialforschung GmbH und beschäftigt sich mit den Themen Nachhaltigkeit, Digitalisierung und Akzeptanz.

Patrick Zimmermann
Hat einen Master in energieeffizientem und nachhaltigem Bauen und ist Projektleiter am ifeu – Institut für Umwelt und Energieforschung Heidelberg mit dem Arbeitsschwerpunkt Suffizienz im Gebäudebereich.