Recht & Steuern
Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung: Bau-Turbo oder alles beim Alten?
Text: Stefan Dausner | Foto (Header): © FRANK WAGNER – STOCK.ADOBE.COM
Mit dem Erlass des „Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ können Bauaufsichtsbehörden mit Zustimmung der Gemeinden künftig Wohnbauvorhaben abweichend von dem Baugesetzbuch genehmigen. Doch welche Beschleunigungsmöglichkeiten gibt es konkret?
Auszug aus:
QUARTIER
Ausgabe 1.2026
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Inhalte des Beitrags
- Die neuen Vorschriften
- Umweltauswirkungen
- Zustimmung der Gemeinde
- Vorhaben im beplanten Gebiet, in dem Wohnnutzung grundsätzlich möglich ist
- Vorhaben im beplanten Gebiet, in dem Wohnnutzung ausnahmsweise möglich ist
- Gebiete nach § 34 Abs. 1 BauGB: unbeplanter Innenbereich
- Vorhaben im Außenbereich
- Auswirkungen
- Begrenzung auf bauplanungsrechtliche Anforderungen
Das Gesetz hat mehrere Vorschriften, die insgesamt das Baugenehmigungsverfahren beschleunigen sollen. Es findet für Bauanträge ab dem 30.10.2025 Anwendung, die bis zum 30.12.2030 gestellt werden. Die Befristung gilt nicht für die Geltungsdauer der Genehmigung.
Die neuen Vorschriften
§ 246E BAUGB
Die weitreichendsten Beschleunigungsmöglichkeiten bietet der § 246e BauGB. Danach kann von den Vorschriften des BauGB und den auf dessen Grundlage erlassenen Vorschriften abgewichen werden. Das umfasst z. B.
— Bebauungspläne,
— Flächennutzungspläne,
— Flächen im unbeplanten Innenbereich, die unter § 30 BauGB fallen,
— Vorhaben im Außenbereich und
— die Baunutzungsverordnung (BauNVO).
Die Abweichungen sind nur zulässig für die Schaffung von Wohnraum sowie die Erweiterung, Änderung oder Erneuerung zulässigerweise errichteter Gebäude, wenn hierdurch Wohnraum geschaffen oder vorhandener Wohnraum nutzbar gemacht wird. Weiters kann bei der Nutzungsänderung zulässigerweise errichteter baulicher Anlagen zu Wohnzwecken oder der Errichtung von für Bedürfnisse der Bewohner dienenden Anlagen für kulturelle (z. B. Kita), gesundheitliche und soziale Zwecke sowie bei Läden, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner dienen, von den Vorschriften des BauGB abgewichen werden.
§ 36A BAUGB
Außerdem muss die Gemeinde zustimmen. Die Gemeinde kann die Zustimmung aufgrund eines angenommenen Rechtsverstoßes gegen das BauGB sowie aus anderen Gründen versagen. Die Zustimmung gilt als erteilt, wenn sie nicht binnen drei Monaten nach Antragstellung verweigert wird.
§ 31 ABS. 3 BAUGB
Aufgrund des § 31 Abs. 3 BauGB können die Bauaufsichtsbehörden Befreiungen von den Festsetzungen eines Bebauungsplans mit Zustimmung der Gemeinde oder in mehreren vergleichbaren Fällen zugunsten des Wohnungsbaus erteilen.
§ 34 ABS. 3B BAUGB
Nach § 34 Abs. 3b BauGB kann im unbeplanten Innenbereich von der Voraussetzung des Einfügens abgewichen werden, um Wohnbauvorhaben zu erleichtern.
§ 9 ABS. 1 NR. 23 BUCHST. A, § 216A BAUGB
Weitere Änderungen betreffen Regelungen im Zusammenhang mit Abweichungen von der TA-Lärm, was insbesondere für innerstädtische Verdichtungsvorhaben relevant sein kann. Bei allen vorgenannten Vorschriften gilt, dass Abweichungen unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit öffentlichen Belangen zu vereinbaren sind.
Die Vorschriften können auch nebeneinander angewendet werden: Es können Ausnahmen oder Befreiungen von dem Bebauungsplan nach § 31 Abs. 3 bzw. § 34 Abs. 3a BauGB erteilt, aber auch die Voraussetzungen des § 246e BauGB herangezogen werden.
1 | In Gewerbe- oder Industriegebieten ist die Wohnbebauung eingeschränkt, eine Befreiung wäre gem. § 31 Abs. 3 BauGB denkbar, ansonsten kommt § 246e BauGB zur Anwendung.
BILD: © AROCHAU – STOCK.ADOBE.COM
Umweltauswirkungen
Wenn wegen einer Abweichung für Vorhaben im Außenbereich oder von Bebauungsplänen nach einer überschlägigen Prüfung voraussichtlich zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen zu erwarten sind, muss eine strategische Umweltprüfung nach §§ 38 bis 46 UVPG durchgeführt werden. Wenn bestehende Wohngebäude nur geändert werden, z. B. durch Aufstockung, müssen nur die Umweltauswirkungen der Änderung berücksichtigt werden. Bei Neubauvorhaben müssen die Umweltauswirkungen im Einzelfall geprüft werden.
Zustimmung der Gemeinde
Die Gemeinde erteilt die Zustimmung, wenn das Vorhaben mit ihren Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist. Ihre Zustimmung kann die Gemeinde an die Bedingung knüpfen, dass der Vorhabenträger sich verpflichtet, bestimmte städtebauliche Anforderungen einzuhalten. Das kann u. a. den Abschluss städtebaulicher Verträge betreffen. Außerdem kann die Gemeinde der betroffenen Öffentlichkeit Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb einer angemessenen Frist, höchstens jedoch innerhalb eines Monats, geben.
Beispielsfälle
BEISPIEL 1:
Bestand: Vorhandene Bebauung im unbeplanten Innenbereich. Reines Wohngebiet, bestehende Häuserstruktur 2- bis 3-stöckig, z. T. Grenzbebauung, z. T. Abstandsbebauung mit/ ohne Garage, einheitliche Baulinie und Baugrenzen.
Geplante Bebauung: Wohngebäude 5- stöckig, Grenzbebauung, volle Ausnutzung des vorhandenen Grundstücks, kein Grenzabstand.
Alte Rechtslage: Einfügen in das vorhandene Wohngebiet nach § 34 BauGB, Prüfen der vorhandenen Firsthöhen, Baulinie und Baugrenze, Abstandsbebauung. Schwierige Aussicht auf Baugenehmigung.
Neue Rechtslage: § 34 BauGB kein Prüfungsmaßstab, §§ 246e, 34 Abs. 3a BauGB neu. Nachbarliche Interessen, öffentliche Belange, Vereinbarkeit mit den städtebaulichen Anforderungen der Gemeinde. Nicht eindeutige Voraussage über die Erfolgsaussichten der Baugenehmigung, viele Unwägbarkeiten im Entscheidungsprozess der Gemeinde und der Baugenehmigungsbehörde. Aber: Nachbarrechte bleiben erhalten, Nachbarwiderspruch wegen Ermessensfehlgebrauch bei der Entscheidung möglich. Abstandsflächen nach den jeweiligen Landesbauordnungen müssen eingehalten werden.
BEISPIEL 2:
Bestand: Vorhandene Bebauung im beplanten Innenbereich. Vorhandene Firsthöhen, Baugrenzen und Baulinien.
Geplante Bebauung: Aufstockung eines vorhandenen Mehrfamilienhauses um zwei Stockwerke auf fünf Stockwerke.
Alte Rechtslage: Abweichungen von dem Bebauungsplan nicht vorhanden, Bauantrag ist mit Anforderungen des Bebauungsplans nicht vereinbar. Voraussichtliche Ablehnung des Bauantrags.
Neue Rechtslage: § 31 BauGB kein Prüfungsmaßstab, nunmehr §§ 246e, 34 Abs. 3a BauGB neu. Nachbarliche Interessen, öffentliche Belange, Vereinbarkeit mit den städtebaulichen Anforderungen der Gemeinde. Möglicherweise Aussichten auf Erteilung der Baugenehmigung, die „engen“ Voraussetzungen des Bebauungsplans entfallen.
Vorhaben im beplanten Gebiet, in dem Wohnnutzung grundsätzlich möglich ist
Abweichungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans können durch § 31 Abs. 2 BauGB genehmigt werden. Daneben kann die Baugenehmigung nach § 246e BauGB geprüft werden, allerdings dürfte der Anwendungsbereich des § 246e BauGB in diesem Fall begrenzt sein. Bei Anwendung des § 246e BauGB wird die Befreiung gem. § 31 Abs. 1 bzw. 2 BauGB „erspart“, dies kann dann notwendig sein, wenn eine Befreiung nach § 31 BauGB nicht möglich ist.
Vorhaben im beplanten Gebiet, in dem Wohnnutzung ausnahmsweise möglich ist
In Gewerbe- oder Industriegebieten ist die Wohnbebauung eingeschränkt, eine Befreiung wäre gem. § 31 Abs. 3 BauGB denkbar. Bei nicht möglichen Befreiungen kommt § 246e BauGB zur Anwendung, der weitergehende Abweichungen ermöglicht. Die Grenze ist aber auch die Einhaltung der Grundsätze der öffentlichen Belange und das Nachbarrecht.
Gebiete nach § 34 Abs. 1 BauGB: unbeplanter Innenbereich
Hier kommt es nach bisheriger Rechtslage auf die Einfügung nach Art und Maß in die nähere Umgebung an. Nach § 34 Abs. 3a BauGB kann von diesem Einfügungsgebot abgewichen werden. Gemäß § 246e BauGB wird die Genehmigungsfreiheit ausgeweitet. Die Gemeinde kann von der Aufstellung eines Bebauungsplans absehen, wenn eine Genehmigung nach § 246e BauGB möglich ist.
Vorhaben im Außenbereich
Der „Bau-Turbo“ ist vor allem für den Innenbereich vorgesehen. Im Außenbereich ist die Bebauung zu Wohnzwecken grundsätzlich unzulässig. Die Bebauung wäre nur mit Aufstellung eines Bebauungsplans zulässig. Die Regelung kann für Außenbereichsvorhaben angewendet werden, wenn diese im räumlichen Zusammenhang mit Bebauungsplangebieten oder dem unbeplanten Innenbereich stehen. Dies wird dann der Fall sein, wenn unmittelbar an bestehende Baugebiete bebaut werden soll.
Beispielsfälle
BEISPIEL 3:
Bestand: Vorhandener Bebauungsplan, Baugebiet ist eindeutig abgegrenzt, reines Wohngebiet geplant und vorhanden. Einfamilienhaus, max. mit Einliegerwohnung, 2-stöckige Bebauung.
Geplante Bebauung: Entlang der Grenze des Baugebiets soll ein Wohnhaus errichtet werden, Erschließung wäre möglich, Wohnhaus 4-stöckig, 12 Wohneinheiten.
Alte Rechtslage: Keine Bebauung möglich, da weder Bebauungsplan vorhanden noch unbeplanter Innenbereich.
Neue Rechtslage: § 246e BauGB. räumlicher Zusammenhang gegeben, aber: Einhaltung der nachbarlichen Interessen und der öffentlichen Belange.
BEISPIEL 4:
Bestand nach Baunutzungsverordnung: Gewerbegebiet.
Geplante Bebauung: 4-stöckiges Mehrfamilienhaus mit 12 Wohneinheiten zu Wohn zwecken.
Alte Rechtslage: Genehmigung abhängig von den Vorgaben eines Bebauungsplans und der Baunutzungsvorordnung. Genehmigung wahrscheinlich nicht möglich.
Neue Rechtslage: Prüfungsmaßstab § 246e BauGB. Genehmigung denkbar, je nach Einzelfall.
Auswirkungen
AUSWIRKUNGEN FÜR BAUHERREN
Geplant sind ein kürzeres Baugenehmigungsverfahren, weniger bürokratische Hürden und mehr Planungssicherheit für Häuslebauer und Investoren in Wohnraum.
VORBEREITUNGEN DER KOMMUNEN UND BAUAUFSICHTSBEHÖRDEN AUF DEN „BAU-TURBO“
Gemeinden können vorab Bereiche des Gemeindegebiets festlegen, bei denen eine Abweichung zugunsten des Wohnungsbaus möglich ist: Nachverdichtung, Aufstockung, Umnutzung, Erweiterung. Im Rahmen der Prüfung der Zustimmung können klare Kriterien aufgestellt werden, unter welchen Bedingungen Abweichungen befürwortet werden. Auch können voraussichtliche Umweltauswirkungen einbezogen und relevante Umweltinformationen zusammengetragen werden. Die Baugenehmigungsbehörden werden sich an der Zustimmung der Gemeinde bei der Erteilung der Baugenehmigung orientieren. Daher wird ein enger Abstimmungsbedarf bestehen über die Randbedingungen zur Erteilung der Baugenehmigung im Rahmen des § 246e BauGB.
Dabei sollten die Ermessenspielräume genutzt werden, um das Ziel der schnelleren Baugenehmigung umzusetzen.
AUSWIRKUNGEN FÜR UNTERNEHMERN UND WOHNUNGSBAUGESELLSCHAFTEN
Der Zeitraum zwischen Bauantrag und Genehmigung soll verkürzt werden. Die Unternehmen können mit einer schnelleren Baugenehmigung rechnen, damit früher planen und die Kapazitäten einteilen.
Begrenzung auf bauplanungsrechtliche Anforderungen
Mit dem „Bau-Turbo“-Gesetz werden die bauplanungsrechtlichen Anforderungen neu geregelt. Die bauordnungsrechtlichen Anforderungen bleiben jedoch bestehen. Hier bleibt es auch wie bisher bei der bauplanungsrechtlichen Prüfung einer Baugenehmigung, dass die bauordnungsrechtlichen Anforderungen wie Abstandsflächen, Standsicherheit, Brandschutz, Barrierefreiheit, Einhaltung der technischen Baubestimmungen etc. eingehalten werden.
Der Autor
Stefan Dausner
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Seit 2020 ist Stefan Dausner bei der SMNG Rechtsanwaltsgesellschaft mbH als Rechtsanwalt tätig. Seine Schwerpunkte liegen im Baurecht sowie dem Architekten- und Vergaberecht.
smng.de
