AUSBAUHAUS LICHTENBERG

Individuell und kostengünstig

Text: Jana Richter, Henri Praeger| Foto (Header): © slamfotografie – stock.adobe.com

In Berlin hat eine Baugruppe ein Mehrfamilienhaus mit 37 Wohnungen und einer Gewerbeeinheit zum Selbstkostenpreis errichtet. Das Gebäudeensemble ist typologisch vielfältig und bietet eine Grundstruktur, die für Veränderungen und für eine aktive Inbesitznahme durch die Nutzer wie z. B. durch den Selbstausbau offenbleibt. Der Rohbau wurde mit vorgefertigten Elementen errichtet.

Auszug aus:

QUARTIER
Ausgabe 3.2019
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Das Ausbauhaus Lichtenberg steht im ehemaligen Sanierungsgebiet „Kaskelkiez“ nahe am Bahnhof Berlin-Ostkreuz. Die Rummelsburger Bucht, der Bahnhof Berlin-Ostkreuz und der Boxhagener Platz im Zentrum Friedrichshains sind in wenigen Minuten fußläufig zu erreichen. Die entstandenen Gebäudeteile schließen auf drei Seiten die Baulücken des gründerzeitlichen städtischen Blocks. Die südöstliche Ecke des Blocks bleibt als öffentliche Grünfläche bestehen. Alle Gebäudeteile sind als straßenbegleitende Bebauung konzipiert und nehmen die Höhen und Dachformen der jeweiligen Nachbarhäuser auf. Die drei Gebäudeteile sind trotz der unterschiedlichen Anforderungen aufgrund der jeweiligen Ausrichtung und Lage einheitlich strukturiert und als ein Gesamtprojekt angelegt.

Der langgestreckte Baukörper an der Kernhofer Straße ist durch zwei Hauseingänge gegliedert. Er hält sich auf der Straßenseite mit einer regelmäßigen Lochfassade ohne Balkone oder Loggien an die Gestaltungsvorgaben des Kaskelkiezes und bildet zum Innenhof nach Osten Balkone aus. Hier sind durchgestreckte ost-west-ausgerichtete Geschosswohnungen umgesetzt. Der direkt über Eck anschließende kürzere Gebäudeteil an der Türrschmidtstraße ist als Dreispänner organsiert. Er wird über die Seite von der Kernhofer Straße aus erschlossen und öffnet sich mit großzügigen Südloggien zur öffentlichen Grünfläche. Das kleinste Gebäude wurde in der Spittastraße errichtet. Es hält Abstand zur historischen „Alten Schmiede“, in der ein Familienzentrum untergebracht ist, und schließt auf der anderen Seite an die Brandwand eines Mehrfamilienhauses an. Hier sind jeweils zwei Maisonette-Wohnungen übereinandergestapelt. Es gibt keinen Aufzug. Die oberen Maisonette-Wohnungen werden durch eine außen liegende Treppe erschlossen. Der großzügige gemeinschaftliche Innenhof verbindet die drei Gebäudeteile und wird von der Baugruppe und dem benachbarten Sozialträger in der „Alten Schmiede“ als Aufenthalts- und Spielplatz sowie zum Abstellen von Fahrrädern genutzt.

Das Ausbauhaus-Konzept

Die Gebäudestruktur ist wie ein vorgefertigtes Regal angelegt, das in kurzer Bauzeit effizient und kostengünstig entsteht. Wie einzelne Schubfächer können die Wohnungen von den Bewohnern individuell nach eigenen Vorstellungen gestaltet werden. Das Ausbauhaus-Konzept ermöglicht die Wahl zwischen verschiedenen Ausbaustandards wie „Minimal“, „Wohnung“ und „Rohbau zum Selbstausbau“. Die Ausbaupakete der Standards „Minimal“ und „Wohnung“ werden einheitlich und qualitativ hochwertig umgesetzt. So kann Wohnraum – je nach handwerklichen und finanziellen Fähigkeiten – günstig entstehen. Selbst räumlich großzügige Wohnverhältnisse sind zu Preisen des sozialen Wohnungsbaus zu haben (KG 300/400 ab 1.260 €/m² Ausbaustandard „Minimal“).

Flexible Grundrisse dank Regal-Struktur

Im Rohbau wurde das robuste „Regal“ zum großen Teil in Vorfertigung errichtet. Vorgefertigte Spannbetonhohldielen kamen als Decken und Betonhalbfertigteile als Wände zum Einsatz. In Deutschland ist diese Bauweise bislang nur im Gewerbebau verbreitet, in den Niederlanden wird sie schon seit Langem auch im Wohnungsbau realisiert. Die höheren Kosten dieses Bausystems werden durch den verminderten Gebrauch von Bewehrungsstahl und die schnelle Montage kompensiert.

Die Spannbetondecken überspannen die Wohneinheiten über 10 m komplett und lassen flexible, nutzungsneutrale Räume entstehen. Weil keine tragenden Wände oder Stützen notwendig sind, können die Grundrisse der Wohnungen vollständig von den Bewohnern gestaltet werden. Lediglich klar definierte Schächte als Schnittstellen zur Gebäudetechnik geben eine gewisse Grundordnung von Bädern und Küchen vor. Durch jeweils zwei mittig in den Einheiten gelegene Versorgungsschächte wird die Flexibilität der Grundrisse noch einmal unterstützt. Diese Ausstattung der Wohnungen kann beispielsweise für die Gestaltung eines innen liegenden Bads oder eines Tageslichtbads genutzt werden. Zudem ermöglicht eine flexible Lochfassade vielfältigste Unterteilungsmöglichkeiten und somit vielfältigste Grundrissvarianten ohne Eingriff in die Gesamtstruktur des Hauses.

Die Robustheit der Regalstruktur ließ eindeutige Qualitäten entstehen: durchgestreckte, zweiseitig belichtete Wohnungen und unterschiedliche Grundrissgestaltungen, etwa mit innen und außen liegenden Bädern und Küchen, die offen für spätere Anpassungen bleiben.

Trennung von Gebäude und Ausbau

Für die Umsetzung des Ausbauhaus-Konzepts war eine Trennung von Gebäude- und Wohnungsausbau nötig, denn Grundvoraussetzung für das Ausbauhaus ist die wirtschaftliche, rechtliche und technische Trennung des Gesamtgebäudes (Rohbau und Außenhülle) vom Ausbau der Wohnungen. Anders als üblich ist deshalb der technische Ausbau der Wohnungen nicht wohnungsübergreifend, sondern konsequent innerhalb der einzelnen Wohnungen gelöst. Der Ausbau ist zusätzlich immer reduziert und einfach: Heizkörper anstelle von Fußbodenheizung, elektrische Leitungen über Putz usw.

Diese konsequente Trennung ermöglicht zusätzlich eine Überlagerung der Planung. Während auf der Baustelle schon der Rohbau entsteht, kann der Ausbau noch geplant und ausgeschrieben werden, ohne dass Umplanungen im Gesamtprojekt notwendig sind. Verzögerungen wegen individueller Entscheidungen bezüglich der Ausbaugestaltung gingen somit nicht zulasten des Baufortschritts des Gesamtprojekts. So  werden Gebäude im Rahmen der gesetzlichen und baulichen Normen möglich, die den Bewohnern wertvolle Flexibilität für den individuellen Ausbau und den zukünftigen Umbau bieten.

Kostengünstig bauen

Neben dem hohen Vorfertigungsgrad ermöglicht besonders die Trennung in Phasen – mit wenig Mitbestimmung der Baugruppe im Rohbau sowie bei der Gebäudehülle und mit viel Mitbestimmung beim Ausbau der Wohnungen – die Reduzierung der Planungs- und Bauzeit um ca. zwölf Monate gegenüber vergleichbaren Projekten. So kann kostengünstiger Wohnraum entstehen und können trotzdem hochwertige und räumlich großzügige Wohnverhältnisse geschaffen werden. Alle Wohnungen des Ausbauhauses Lichtenberg besitzen einen dazugehörigen großen privaten Balkon oder eine Loggia. Der Sonnenschutz in Form von Netzvorhängen an den Balkonen und Loggien ist individuell regelbar.

Das monochrome Farbkonzept erzeugt einen übergeordneten gestalterischen Zusammenhang, in dem die Oberflächen optisch verbunden oder je nach Lichtverhältnissen auch fein voneinander abgehoben sind. Die monochrome Gestaltung unterschiedlicher Oberflächen – wie gestrichene Stahlbetonflächen, Fensterrahmen, Geländer, Putzflächen oder Dachsteine – erfordert hohe planerische Sorgfalt, die sich trotz kostengünstiger Bauelemente im Zusammenspiel als Eindruck einer besonderen Wertigkeit vermittelt. Die Ausbildung der Fassade, der Fenster sowie des Dachaufbaus folgt einer Regeldetailausbildung, die den gesetzlichen Wärmeschutz- und Brandschutzanforderungen entspricht.

Nachhaltigkeit durch Flexibilität

Wohnungen, die sich leicht wandelnden Anforderungen anpassen, erfahren dank ihrer Flexibilität hohe Akzeptanz. Bewohner schätzen, dass ihnen die Freiheit zu Veränderungen gelassen wird. Ein späterer Umbau der Einheiten, z. B. bei veränderten Lebensumständen, ist einfach möglich. Aus einer Familienwohnung mit vier Zimmern kann beispielsweise eine Rentnerwohnung mit untervermietetem Studentenzimmer oder ein großzügiges Singleappartement mit integriertem Büro werden. Gerade weil sich der Wohnraum für neue Nutzungen konfigurieren lässt und auch gegenüber städtischen Veränderungen offen ist, erweist er sich als dauerhaft und nachhaltig.

Ausbaustandards und Selbstausbau

Die Wohneinheiten des Ausbauhauses Lichtenberg wurden divers als Familienwohnungen, Wohngemeinschaften, Loft-Wohnungen zum Wohnen und Arbeiten, Singlewohnung mit Archiv, Büronutzungen und Co-Working-Arbeitsplätzen sowie in einem Fall als Showroom für selbst entworfene Möbel realisiert.

Als Einraum-Loft erwies sich der Standard „Minimal“ hochflexibel zum Wohnen oder Arbeiten nutzbar. Dieser Standard wurde mit eingestellter Bad-Box (mit einfacher Badausstattung) und Küchenanschluss ausgeführt. Elektroleitungen wurden Aufputz verlegt und alle Oberflächen roh belassen. Der Fußboden wurde als Sichtestrich ausgeführt. Das Loft konnte sofort bezogen werden: Alle grundlegenden Wohnfunktionen einer abgeschlossenen Wohnung wie Heizung sowie Bad- und Kücheninstallation waren vorhanden. Die Unterteilung in Räume erfolgte anschließend optional, entsprechend den Zeitplänen und Vorstellungen der Nutzer.

Der Standard „Wohnung“ bot einen festgelegten Standardgrundriss in den Varianten „Mittelflur“ oder „Offener Grundriss“: So wurde die Einheit in eine klassische 4-Zimmer-Wohnung aufteilt. Davon ausgehend konnte sie individuell weiterentwickelt werden, beispielsweise zu einer 3‑, 5‑ oder 6-Zimmer-Wohnung. Sie erhielt als Fußbodenbelag ein Massivholzparkett sowie glatt gespachtelte Wand- und Deckenoberflächen. Elektroleitungen und Medien waren unter Putz verlegt, das Bad wurde mit einer bodengleichen Dusche ausgestattet.

Nutzer, die den Eigenausbau bevorzugten, übernahmen ihre Einheit im Rohbauzustand, in dem alle haustechnischen Anschlüsse, die Fenster und die Wohnungstür bereits installiert waren. Sie schlossen mit der Baugruppe, die als GbR organisiert war, eine Vereinbarung für die Übernahme der Wohneinheit zum eigenen Ausbau ab. Diese „Rohbauervereinbarung“ enthielt Auflagen zum Selbstausbau und regelte Haftungsfragen zwischen dem einzelnen Eigentümer und der Baugruppe bei Schäden am Gemeinschaftseigentum durch die individuellen Bauarbeiten. Weiterhin wurden Vereinbarungen zu technischen Grundbedingungen wie Elektro‑, Sanitär- und Heizungsinstallationen festgeschrieben, die durch den Selbstbauer einzuhalten waren. Zu den Übergabeterminen wurden die Rohbaueinheiten offiziell abgenommen und an den Selbstausbauer übergeben.

Individualität und Gemeinschaftsbildung

Die Umsetzung der individuellen Bedürfnisse und die Teilhabe der Nutzer am Bauprozess fördern die Aneignung des neuen Wohngebäudes. Durch die Freiheiten beim Ausbau entstehen hoch individualisierte Nutzungseinheiten, die in hohem Maße durch die Nutzer gestaltet werden. Das oft starke Engagement der einzelnen Nutzer ist nicht nur Teil der Aneignung der eigenen Wohnung, sondern auch des Hauses und der Hausgemeinschaft.

In Lichtenberg ist eine starke Hausgemeinschaft entstanden. Im Sommer richteten sich Wohnungseigentümer Gewächshäuser, großzügige Loggiengärten, Bereiche zum Handwerken oder auch ein Bett im Freien ein. Der gemeinschaftliche Hof wird für Feste und als Spielplatz genutzt. In der Gewerbeeinheit auf der Ecke im Erdgeschoss hat sich inzwischen ein Hofladen etabliert, welcher regionale Produkte aus dem Umland verkauft. Die Hausgemeinschaft betreibt ein energieeffizientes Blockheizkraftwerk zur eigenen Stromerzeugung. Solche Formen der Aneignung, der Bildung von sozialen Gemeinschaften und Nachbarschaften sind die Voraussetzung für ein harmonisches, selbstbestimmtes Lebensumfeld. Das hohe Potenzial in der Organisationsform der Baugruppe kann nicht nur durch das Gebäude, sondern bereits durch die Gestaltung des Bauprozesses unterstützt werden. Die letzte Wohnung wurde erst zwei Jahre nach dem Einzug fertig, aber es gab keine Probleme unter den Nachbarn. Alle wissen: Die Wohnungen entwickeln sich permanent weiter.

Ausblick

Nachdem das Ausbauhaus-Konzept zweimal in Berlin – in den Bezirken Lichtenberg und Neukölln – realisiert wurde, entsteht derzeit in der Stadt Neuruppin im Land Brandenburg ein weiteres Ausbauhaus, diesmal in Massivholzbauweise. Mit dieser örtlichen Verlagerung reagiert unser Büro auf die Entwicklung, dass im Berliner Stadtgebiet das Bauland seit ein paar Jahren für lokale Baugruppen so gut wie unerschwinglich geworden ist. Baugrundstücke im Besitz der Stadt werden derzeit vorrangig an Projekte für öffentlich geförderten Wohnungsbau oder an Genossenschaften vergeben.

Die Vorteile des Ausbauhaus-Konzepts lassen sich jedoch auch auf den geförderten Wohnungsbau übertragen. Hier werden zu oft die alten, ständig gleichen Rezepte angewandt. In der Eile der Zeit werden die vielfachen Änderungen sowohl der Bedingungen des geförderten Wohnungsbaus als auch neue Anforderungen und Erfahrungen nicht mit bedacht. Gerade in den Außenbezirken brauchen die Städte mehr Vielfalt, keine Monostrukturen, keine reinen Wohnsiedlungen, sondern robuste städtische Strukturen, die offen sind für Wohnen und Arbeiten, flexibel für zukünftige Nutzungen. Vereinzelt gibt es in Berlin immerhin Konzeptverfahren wie die „Schöneberger Linse“ am Südkreuz, wo auch das nächste Ausbauhaus mit einer Baugruppe geplant wird, oder auch das Konzeptverfahren für die Nutzung des Quartiers „Haus der Statistik“ in Berlin-Mitte. Dieser Ansatz könnte ein Vorbild für die Quartiersentwicklung und den Wohnungsbau auch in Außenbezirken wie Lichtenberg, Pankow oder Reinickendorf sein, wo massenhaft neue Wohnungen entstehen.

Die Stadt Frankfurt bemühte sich mit ihrem 2019 ausgetragenen Wettbewerb „Wohnen für Alle“ um neue Impulse im geförderten Wohnungsbau. Auch unser Konzept der „Frankfurter Mietbauhäuser“ wurde als neuer Ansatz für mehr Vielfalt in Wohnungsbau und Quartiersentwicklung ausgezeichnet. In Anlehnung an die Berliner Ausbauhäuser haben wir hier ein System entwickelt, das den unterschiedlichen Förderarten dienlich ist. Die Struktur ermöglicht zusätzlich neue Arten der Teilhabe der Bewohner an ihrem direkten Umfeld durch urbane Gärten auf dem Dach und ein freies Erdgeschoss für Co-Working oder kleine Shops. Mit den robusten und flexiblen Wohnstrukturen entstehen so gleichzeitig gemischt genutzte Stadtquartiere.

Der Autor

Jana Richter und Henri Praeger

Praeger Richter Architekten planen unterschiedlichste Projekte: von Mehrfamilienhäusern zum Wohnen und Arbeiten bis hin zu Atelierbauten. Im Mittelpunkt der Arbeit stehen urbane Wohnprojekte mit vielfältigem Nutzungsmix für Baugruppen und Genossenschaften, aber auch Mehrfamilienhäuser für öffentliche und private Auftraggeber. Grundprinzip ihrer Gebäude ist es, robuste und kostengünstige Raumgerüste zu entwickeln, die den individuellen Lebensformen der Nutzer großen Spielraum lassen und das Mitmachen am Projekt und damit Teilhabe an der entstehenden Hausgemeinschaft ermöglichen. Praeger Richter Architekten legen besonderen Wert auf den Prozess der Realisierung und betreuen die Projekte bis zur Fertigstellung.

www.praegerrichter.de

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