Revitalisierung von Handelsimmobilien und Bürogebäuden: Mixed-Use-Konzepte

Diese Entwicklung ist kein vorübergehendes Phänomen, sondern Ausdruck fundamentaler Marktveränderungen. Der wachsende Anteil des Online-Handels, veränderte Konsumgewohnheiten und demografische Entwicklungen haben die Handelslandschaft nachhaltig verändert. Mittel- bis langfristig wird in Deutschland deutlich weniger Einzelhandelsfläche benötigt als heute vorhanden ist. Dies betrifft nicht die Nahversorgungsangebote, sondern insbesondere die Handelsformate für den mittel- und langfristigen Bedarf.

Parallel gerät der Büromarkt unter Druck. Die COVID-19-Pandemie hat hybride Arbeitsmodelle etabliert. Wenn nur noch 60 bis 70 % der Belegschaft gleichzeitig im Büro sind, reduzieren viele Unternehmen ihre Flächen deutlich. Gleichzeitig steigen die Ansprüche: Das Büro wird zum Ort der Begegnung und Kollaboration. Besonders Bürogebäude der 1960er- bis 1990er-Jahre mit tiefen Grundrissen, niedrigen Raumhöhen und veralteter Haustechnik stehen zunehmend leer.

Die Umnutzung von Bestandsobjekten zu Mixed-Use-Immobilien ist oft die Lösung: Flächenknappheit beim Wohnen trifft auf Flächenüberhang bei Handel und Büro. Gleichzeitig leistet die Weiterverwendung vorhandener Bausubstanz einen wichtigen Beitrag zur Nachhaltigkeit. Allerdings gibt es keine Standardlösungen. Für jeden Standort und jede Immobilie muss ein individuelles Nutzungskonzept entwickelt werden, das die spezifischen Gegebenheiten berücksichtigt.

Synergieeffekte: Warum Vielfalt sich auszahlt

Der Erfolg von Mixed-Use-Immobilien basiert auf einem einfachen Prinzip: Die Kombination verschiedener Nutzungsarten schafft Mehrwerte, die über die Summe der Einzelnutzungen hinausgehen. Eine Mixed-Use-Immobilie spricht ein breites Spektrum an Zielgruppen an, die sich im Optimalfall ideal ergänzen. Ein entscheidender Vorteil liegt in der zeitlichen Staffelung der Frequenzen. Während monofunktionale Gebäude oft nur zu bestimmten Zeiten ausgelastet sind, sorgt die Nutzungsmischung für eine gleichmäßigere Belebung über den gesamten Tag.

Eine hohe ganztägige Frequenz wird beispielsweise durch Einzelhandel, insbesondere Lebensmitteleinzelhandel (LEH), sowie Medizin- und Gesundheitsangebote erzeugt. Die Frequenzen bei Büro und Co-Working konzentrieren sich auf frühe Morgenstunden, die Mittagspause und die Zeit nach der Arbeit. Angebote im Bereich Logistik und Self-Storage erhöhen die Besucherfrequenzen kaum und bringen daher nur begrenzten Mehrwert. Geteilte Infrastruktur führt zu Kosteneinsparungen. Beispielsweise werden Parkhäuser und Tiefgaragen durch Bewohner nachts und durch Gewerbe tagsüber genutzt. Dies führt zu einem geringeren Flächenbedarf, besserer Auslastung und schafft Synergieeffekte bei Wartung und Betrieb.

Aus Investorensicht bietet Mixed-Use ein diversifiziertes Risikoprofil: Schwächen in einem Marktsegment – beispielsweise bei Büros durch Homeoffice-Trends – können durch andere Nutzungen wie Wohnen kompensiert werden. Dies schafft langfristige Wertstabilität durch Anpassungsfähigkeit und eine breite Nachfragebasis.

Analysemethodik: Der 6-Schritte-Prozess

Für ein erfolgreiches Nutzungskonzept ist eine systematische Analyse notwendig. Die IPH Handelsimmobilien GmbH hat zusammen mit der BBE Handelsberatung GmbH dafür einen strukturierten 6-Schritte-Prozess entwickelt, der vom großräumigen Standort bis ins Detail der Bestandsimmobilie führt und schließlich in ein tragfähiges Nutzungskonzept mündet.

SCHRITT 1: STANDORTANALYSE AUF DREI EBENEN
Die Standortanalyse erfolgt auf drei räumlichen Ebenen. Auf der Ebene des Makrostandorts geht es um die grundsätzliche Attraktivität der Region im großräumlichen Zusammenhang. Dabei werden Einwohnerzahl, -entwicklung und -prognose untersucht sowie die Kaufkraft und der Zentralitätsindex erhoben. Arbeitsmarktdaten, Branchenstruktur sowie die Betrachtung der verkehrlichen Anbindung ergänzen das Bild. Die Mesostandort-Ebene betrachtet den mittleren räumlichen Zusammenhang und ist besonders in größeren Städten mit über 100.000 Einwohnern relevant, da Teilräume hier sehr unterschiedlich ausgeprägt sein können. Der Stadtteilcharakter gibt Aufschluss darüber, ob es sich um ein Wohnviertel, Geschäftsviertel oder eine gemischte Struktur handelt. Auf der Mikrostandort-Ebene werden die unmittelbare Objektumgebung, die Lage und das Umfeld bewertet – handelt es sich um eine Hauptgeschäftslage, Nebenlage oder Randlage, und wie ist die Qualität der Nachbarschaft? Frequenzmessungen zeigen, wie viele Passanten sich zu welchen Zeiten vor dem Objekt bewegen.

SCHRITT 2: WETTBEWERBSANALYSE UND CLUSTERBILDUNG
Die Wettbewerbsanalyse beginnt mit einer digitalen Schnellerfassung z. B. über Google Maps, gefolgt von Vor-Ort-Besichtigungen. Dabei werden Flächengröße, Frequenz, Erscheinungsbild, Sortiment und Preisniveau erfasst. Ergänzend zeigt eine grafische Auswertung auf Karten, wo es Häufungen und wo gibt es Lücken gibt. Ein Cluster ist eine Konzentration bzw. geballte Kompetenz aus einem Bedarfs- oder Sortimentsbereich. Beispiele sind Modemeilen oder Gastronomieviertel. Beim strategischen Umgang mit Clustern gibt es zwei Hauptansätze: Die Clustererweiterung ergänzt ein bestehendes Cluster und profitiert von dessen Anziehungskraft – etwa durch ein weiteres Restaurant in einer etablierten Gastronomiemeile. Alternativ können Clusterlücken identifiziert und gefüllt werden.

SCHRITT 3: BAURECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN KLÄREN
Anhand des Bebauungsplans wird geprüft, welche Nutzungen erlaubt sind und welche Spielräume für bauliche Veränderungen gegeben sind. Sollte die Änderung des Bebauungsplans notwendig werden, führt allein dies zu deutlich verlängerten Realisierungszeiträumen, soweit sich das Vorhaben überhaupt umsetzen lässt. Weiterhin können Denkmalschutzvorgaben oder Gestaltungssatzungen die Handlungsmöglichkeiten einschränken. Auch die Vorgaben hinsichtlich des Stellplatznachweises können in der Revitalisierung die Anzahl der Nutzungsoptionen deutlich reduzieren.

SCHRITT 4: ANALYSE DURCH DEN BLICK NACH AUSSEN
Zur objektiven Bewertung der Bestandsimmobilie bietet sich ein Scoring-Modell an. In der Außenbetrachtung werden Kriterien wie Fassade, Zustand der Nachbargebäude, Zugangsmöglichkeiten, Zufahrt und Parkangebot stufenweise bewertet. Die Ergebnisse geben Hinweise darauf, für welche Nutzungen sich das Objekt grundsätzlich eignet.

SCHRITT 5: ANALYSE DURCH DEN BLICK NACH INNEN
Bei der Innenanalyse werden Kriterien wie Gesamtgröße des Objekts, Zuschnitt und Teilbarkeit beurteilt. Flexible Grundrisse ermöglichen dabei verschiedene Nutzungsszenarien und Anpassungen an eine veränderte Nachfrage. Man erhält so eine gute Einschätzung, welche Nutzungen auf Basis des bestehenden Gebäudes überhaupt umsetzbar sind.

SCHRITT 6: VON DEN ANALYSEERGEBNISSEN ZUM NUTZUNGSKONZEPT
Alle Analyseergebnisse fließen in die Entwicklung des Nutzungskonzepts. Dabei findet ein Abgleich der Möglichkeiten mit den Restriktionen und die Identifikation von Synergien zwischen potenziellen Nutzungen statt. Im Ergebnis identifiziert man geeignete Nutzungsbausteine und -optionen. Dabei bestimmt die Hauptnutzung die grundlegende Ausrichtung und Struktur des Projekts. Meist ist dies Wohnen oder Büro, da diese Nutzungen oftmals den größten Flächenanteil einnehmen und die langfristigste Bindung schaffen. Unterstützende Gewerbeformen (z. B. Dienstleister und Kleingewerbe) oder publikumswirksame Nutzungen (vorwiegend Einzelhandel und Gastronomie, aber auch Freizeitangebote) ergänzen die Hauptnutzung und erhöhen die Attraktivität für alle Nutzergruppen.

Es werden optimalerweise verschiedene Alternativvarianten entwickelt und hinsichtlich Wirtschaftlichkeit, Vermietbarkeit, Stadtverträglichkeit, baulicher Machbarkeit und zeitlicher Umsetzbarkeit bewertet. Die beste Variante balanciert alle Faktoren optimal aus.

Komplexität als Herausforderung

Die Kombination verschiedener Nutzungen schafft nicht nur Synergien, sondern auch Komplexität auf technischer, rechtlicher und betrieblicher Ebene. Typische Konfliktpotenziale im Betrieb entstehen durch frühmorgendliche Anlieferungen, lange Öffnungszeiten sowie Lärm und Vibrationen technischer Anlagen. Durch kluge Planung lassen sich diese minimieren: eingehauste Anlieferungszonen, separate Eingänge und Aufzüge für Wohnen und Gewerbe, getrennte Briefkastenanlagen und verschiedene Müllräume für unterschiedliche Nutzungen sowie optimale Positionierung und Dämmung technischer Anlagen. Die Nutzungsmischung erfordert Kompromisse von allen Seiten, die von Anfang an in Struktur und Planung berücksichtigt werden sollten.

Die räumliche Anordnung der Nutzungen ist entscheidend für das Funktionieren des Gesamtkonzepts. Oftmals erfolgt eine horizontale Trennung: Im Erdgeschoss befinden sich publikumswirksame Nutzungen wie Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistungen, die mittleren Geschosse beherbergen Büros, Co-Working, Fitness oder Hotel, während die oberen Geschosse dem ruhigen Wohnen mit Ausblick und Licht vorbehalten sind. Diese Anordnung minimiert Konflikte und nutzt die Stärken jeder Ebene optimal. Alternativ ist auch eine vertikale Trennung denkbar. Dabei wird ein Gebäudeteil, z. B. ein Wohnflügel, über mehrere Geschosse mit eigenem Eingang und Erschließung sowie ein weiterer mehrgeschossiger Gebäudeteil für Gewerbe mit separatem Zugang nebeneinander realisiert.

Für die Zeit nach der Fertigstellung ist die Erstellung eines professionellen Betriebskonzepts unerlässlich. Unterschiedliche Reinigungs-, Wartungsund Sicherheitsbedarfe erfordern differenzierte Konzepte für die einzelnen Nutzungsbausteine.

Planung und praktische Umsetzung

BEISPIEL INTEGRATION LEBENSMITTELEINZELHANDEL
Die Umsetzung eines Mixed-Use-Projekts erfordert sorgfältige Planung und Koordination. Besonders die Integration eines Lebensmitteleinzelhandels (LEH) in eine Mixed-Use-Immobilie ist besonders anspruchsvoll, aber auch besonders wertvoll, da die Nahversorgung als Frequenzbringer für alle anderen Nutzungen fungiert.

Hierzu ist zunächst die Grundstruktur festzulegen, bevor die Grundrisse im Detail ausgearbeitet werden können. Dabei gilt es zu klären, wo welche Nutzungen vertikal und horizontal angeordnet werden und wo die Haupterschließungen mit Treppenhäusern und Aufzügen liegen. In diesem Planungsschritt werden auch die Anlieferungszonen positioniert und entschieden, wo Technikflächen untergebracht werden können.

Im nächsten Schritt erfolgt die Optimierung der Grundrisse für die jeweilige Nutzung. Der Lebensmitteleinzelhandel erfordert möglichst rechteckige Flächen und ein sinnvolles Stützenraster. Wohnnutzungen benötigen die Belichtung aller Räume und sinnvolle Raumgrößen, während Büroflächen Flexibilität für verschiedene Layouts bieten müssen.

Von Anfang an müssen verschiedene Funktionalitäten mitgedacht werden. Supermärkte brauchen Außenflächen für Gewerbekälte mit ausreichend Platz. Die Außenwerbung der Nutzer sollte frühzeitig eingeplant werden, und in komplexen Mixed-Use-Gebäuden ist ein durchgängiges Beschilderungskonzept mit einheitlicher Gestaltung, Farbcodierung der Nutzungsbereiche und Wegweisern wichtig. Auch Aufstellflächen für Einkaufswagen sowie ebenerdige Stellflächen für Fahrräder und Lastenräder der Kunden sollten berücksichtigt werden.

Marktquartier Recklinghausen

Das Marktquartier Recklinghausen ist ein gelungenes Beispiel für die Umnutzung eines ehemaligen Warenhauses in zentraler Innenstadtlage zu einem lebendigen Mixed-Use-Quartier. Die AIP-Unternehmensgruppe entwickelte als Generalplaner für die MQR GmbH & Co. KG das mehrgeschossige Gebäude mit ehemals typischer Warenhaus-Struktur – große Flächen, Rolltreppen und wenig Tageslicht in den Obergeschossen – zu einem vielfältig genutzten Quartier um. Im Erdgeschoss befinden sich ein Lebensmittelmarkt als Ankermieter sowie weitere Einzelhandels- und Gastronomieflächen. Die oberen Geschosse beherbergen Büroflächen und Flächen für betreutes Wohnen. Sogar eine Kindertagesstätte konnte in dem Areal integriert werden. Im rückwärtigen Bereich wurde nach Teilabriss ein Hotel errichtet. Besondere gestalterische Akzente setzen die vertikale Begrünung an der Fassade und der begrünte Innenhof mit Wasserfläche, der als hochwertiger Aufenthaltsbereich dient. Das Projekt zeigt eindrucksvoll, wie Nutzungsmischung funktioniert und wie durch eine Revitalisierung Identität und Attraktivität geschaffen werden.

Fazit: Die Zukunft der Innenstädte

Die Revitalisierung von Handels- und Büroimmobilien durch Mixed-Use-Konzepte ist eine zentrale Aufgabe der Immobilienwirtschaft. Der 6-Schritte-Prozess von der Standortanalyse bis zum Nutzungskonzept ist essenziell für den Erfolg. Die Synergieeffekte – zeitliche Staffelung von Frequenzen, Teilung von Infrastruktur, Risikodiversifikation – sind überzeugende Vorteile. Auf der anderen Seite ist Mixed-Use anspruchsvoll in Planung, Genehmigung, Bau und Betrieb. Es gibt keine Standardlösungen – individuelle Lösungen, die Standort, Bestand und Markt berücksichtigen, sind der Schlüssel zum Erfolg. Dafür bietet Mixed-Use langfristige Wertstabilität und Anpassungsfähigkeit an veränderte Marktbedingungen. Bestandsimmobilien verdienen eine zweite Chance, und Mixed-Use-Konzepte sind der Schlüssel, um aus monofunktionalen Gebäuden lebendige Quartiere zu machen.

Der Autor

Stefan Steurer
Seit über 25 Jahren beschäftigt sich Herr Steurer mit verschiedenen Formen von Handelsimmobilien. Seit 2017 ist er als Director Consulting & Development bei der IPH Handelsimmobilien GmbH tätig, einem der führenden Beratungsunternehmen, welches die Entwicklung, Revitalisierung und Vermietung von Einkaufs- und Fachmarktcentern sowie Quartiersentwicklungen begleitet. In den letzten Jahren hat er insbesondere Investoren bei der Konzeptionierung und Realisierung von neuen Quartieren und Mixed-Use-Immobilien unterstützt.
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