BauGB-Novelle 2026: Neue Impulse für Wohnungsbau und Planung

Die Bundesregierung verfolgt mit dem Gesetzentwurf (im Folgenden: BauGB-E) mehrere Zielsetzungen: So sollen die Planungs- und Genehmigungsverfahren vereinfacht, beschleunigt und noch stärker digital ausgerichtet werden. Außerdem soll der Wohnungsbau nochmals erleichtert und die Aktivierung von baulich nutzbaren Flächen gefördert werden. Weitere Zielsetzungen sind die Anpassung des Städtebaus an den Klimawandel und die Umsetzung europarechtlicher Vorgaben.

Sämtliche Details des Gesetzentwurfs zu behandeln, würde den Rahmen dieses Beitrags sprengen. Vielmehr sollen einige für die Praxis bedeutsame Neuregelungen näher beleuchtet werden.

§ 1 Abs. 5 BauGB-E betont noch stärker als bislang den Aspekt des Klimaschutzes und der Klimaanpassung. Die Innenentwicklung konkretisiert der Gesetzgeber als Nebeneinander von baulicher Entwicklung, der Entwicklung von Grün- und Freiflächen sowie der Mobilität (dreifache Innenentwicklung).

Förderung des Wohnungsbaus

Die zentrale Norm der Bauleitplanung, nämlich das Gebot, die öffentlichen und privaten Belange gerecht gegeneinander und untereinander abzuwägen (§ 1 Abs. 7) wird durch eine neue Regelung in § 1 Abs. 7a BauGB-E ergänzt. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, welche durch Landesverordnung gem. § 201a BauGB bestimmt worden sind, können Kommunen einen Bebauungsplan als „Bebauungsplan zur Deckung eines dringenden Wohnbedarfs“ bezeichnen. Derartige Bebauungspläne tragen dann das Etikett eines überragenden öffentlichen Interesses, sodass sich die Schaffung von Wohnraum regelmäßig gegen andere öffentliche und private Belange in der Abwägung durchsetzt.

Ob diese Regelung zur Förderung des Wohnungsbaus notwendig ist, kann man infrage stellen. Denn der von den Verwaltungsgerichten eingeräumte Spielraum für die Abwägung in der Bauleitplanung ist auch bisher schon recht groß. Bauleitpläne scheitern vor Gericht selten daran, dass die Gewichtung und Abwägung divergierender Belange als unangemessen beurteilt werden. Häufiger werden Bebauungspläne beanstandet, weil Belange nicht ausreichend ermittelt oder erkennbare Konflikte nicht planerisch gelöst werden. An dieser Rechtsprechung dürfte sich auch durch das vorrangige Gewicht des Wohnungsbaus in der Abwägung nichts ändern.

Kritisch ist, dass Grün- und Freiflächen in städtischen Gebieten durch den Wohnungsbau entzogen werden. Dies widerspricht dem Ziel des Klima- und Umweltschutzes. Erleichtert wird die Neuschaffung von Wohnraum in Kerngebieten. Gemäß der Neufassung des § 7 Abs. 1 Baunutzungsverordnung kann die Gemeinde im Bebauungsplan das Kerngebiet für die Wohnnutzung ausdrücklich öffnen.

Der Stärkung des sozialen Wohnungsbaus soll die Neuregelung des § 58a BauGB-E dienen. Nach der geltenden Regelung müssen die Grundstückseigentümer in einem Umlegungsgebiet bei der erstmaligen baulichen Erschließung maximal 30%, ansonsten maximal 10% als Flächenbeitrag für öffentliche Zwecke leisten. Diese Anteile werden meistens für Verkehrsflächen und naturschutzrechtliche Ausgleichsflächen verwendet. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (§ 201a) soll die Kommune durch den geplanten § 58a im Rahmen eines Umlegungsverfahrens verlangen können, dass ihr über die genannten Anteile hinaus zusätzlich zweckgebunden Flächen für den sozialen Wohnungsbau zugeteilt werden.

Darüber hinaus sollen bestehende städtebauliche Instrumente fortentwickelt werden, um die Handlungsmöglichkeiten der Kommunen für die Innenentwicklung zu erweitern und vorhandene Gesetzeslücken zu schließen. So werden die Vorkaufsrechte der Gemeinden auch auf die Veräußerung von Gesellschaftsanteilen ausgeweitet, wenn damit Grundstücke übertragen werden (§ 28b BauGB-E) oder der Verkauf an eine Grundstücksgesellschaft beabsichtigt ist (§ 28a BauGB-E).

Beschleunigung und Vereinfachung der Bauleitplanung

Eines der zentralen Anliegen der Novelle ist es, Bauleitplanverfahren zu vereinfachen und zu beschleunigen. Im Wesentlichen soll dies dadurch erreicht werden, dass die Öffentlichkeitsbeteiligung gestrafft, die Umweltprüfung entschlackt und das gesamte Verfahren vollständig digitalisiert wird.

Nach geltendem Recht muss die Gemeinde regelmäßig bei der Aufstellung von Bebauungsplänen mit gleichzeitiger Änderung des Flächennutzungsplans die Öffentlichkeit und die Träger öffentlicher Belange zweimal beteiligen, nämlich in der frühzeitigen Bürgerbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB und der Beteiligung der betroffenen Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB. Die frühzeitige Bürgerbeteiligung soll durch eine bloße Vorabinformation der Öffentlichkeit über die Planungsabsichten ersetzt werden, die im Ermessen der Gemeinde steht. Die in der Novelle verwendete Begrifflichkeit ist für diejenigen, die mit der Bauleitplanung befasst sind, etwas irreführend. Denn die verpflichtende Beteiligung der Öffentlichkeit wird in dem Gesetzesentwurf in § 3 Abs. 1 Satz 1 BauGB-E als „frühzeitige Beteiligung“ bezeichnet. Sie hat jedoch inhaltlich mit der bisherigen frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nichts zu tun. Diese findet sich, wie erwähnt, nur noch als wahlweise durchzuführende Vorabinformation der Bevölkerung in § 3 Abs. 3 BauGB-E.

Hinsichtlich der Auslegungsfrist verbleibt es bei der Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB-E grundsätzlich bei einer Frist von 30 Tagen. Wenn ein wichtiger Grund vorliegt, kann die Beteiligungsfrist bis auf maximal 60 Tage verlängert werden. Nach geltendem Recht haben die Gemeinden die Möglichkeit, die Veröffentlichungsfrist in einem solchen Fall „angemessen“ zu verlängern.

Eine Beschleunigung der Bauleitplanung verspricht sich der Gesetzgeber zudem davon, dass Einwendungen, die nicht innerhalb der Veröffentlichungsfrist erhoben werden, nicht nur im Bauleitplanverfahren selbst, sondern auch in einem nachfolgenden Rechtsbehelfsverfahren ausgeschlossen sind (§ 4a Abs. 6 BauGB-E). Diese Präklusion gilt allerdings nicht für Bauleitpläne, die nach dem UVP-Gesetz einer förmlichen Umweltverträglichkeitsprüfung zu unterziehen sind.

Anders als bei der Beteiligung der allgemeinen Öffentlichkeit, sind die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange auch weiterhin verpflichtend vorab über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zu informieren (§ 4 Abs. 1 Satz 1 BauGB-E). Sie sind im Rahmen dieser Beteiligung aufzufordern, sich auch zum erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung zu äußern. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange werden dann gleichzeitig mit der Beteiligung der Öffentlichkeit (sh. § 4a Abs. 2 BauGB-E) nochmals zum Planentwurf und zur Begründung des Planes angehört (§ 4 Abs. 2 BauGB-E).

Nach geltendem Recht werden die Auswirkungen der Planung auf die Umwelt oftmals in Anlehnung an die Schutzgüter des UVP-Gesetzes recht schematisch abgehandelt. Nach der Gesetzesnovelle soll die Umweltprüfung stärker auf die jeweilige örtliche Situation ausgerichtet werden. Um das zu erreichen, muss die Gemeinde gem. § 2a Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 BauGB-E in einem strukturierten Prozess mit den nach § 4 Abs. 1 Satz 1 zu beteiligenden Stellen den Untersuchungsrahmen für jeden Bauleitplan festlegen. Dazu ist die neu gefasste Anlage 1 zum Baugesetzbuch anzuwenden. Mehrfach wird in der Anlage 1 betont, dass Untersuchungen bestimmter Umweltgüter nicht noch einmal durchzuführen sind, wenn entsprechende Daten aus anderen Erhebungen oder vorgelagerten Planungsverfahren vorliegen. Eine erweiterte Umweltprüfung nach der neu gefassten Anlage 2 ist für Bebauungspläne vorgeschrieben, die einen UVP-Pflichtigen Planfeststellungsbeschluss ersetzen oder ein Projekt nach Anlage 1, Ziffern 18.1 bis 18.9 UVP-Gesetz betreffen.

Ausdrücklich verpflichtet § 2a Abs. 2 Satz 4 BauGB-E die Gemeinde, Festlegungen in Landschaftsplänen und sonstigen Umweltplänen, wie etwa den Bewirtschaftungs- und Maßnahmenplänen nach dem Wasserhaushaltsgesetz, in der Abwägung zu berücksichtigen.

Neu ist, dass das Bauleitplanverfahren zukünftig ausschließlich digital ablaufen soll. Die Verpflichtung nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, dass der Öffentlichkeit zusätzlich zur Veröffentlichung im Internet eine oder mehrere andere leicht zu erreichende Zugangsmöglichkeiten, etwa durch öffentlich zugängliche Lesegeräte oder durch eine öffentliche Auslegung der in Satz 1 genannten Unterlagen, zur Verfügung zu stellen ist, soll entfallen. Auch die Einwendungen können zukünftig ausschließlich auf elektronischem Weg übermittelt werden (§ 3 Abs. 1 Satz 4 Halbsatz 2 Nr. 1 BauGB-E). Ob dies noch mit der verfassungsrechtlichen Rechtswegegarantie gem. Art. 19 Abs. 4 Grundgesetz zu vereinbaren ist, wird die Rechtsprechung zu klären haben. Außerdem dürfte dies wegen der in E‐Mail-Korrespondenzen oftmals auf tretenden Nachrichten-Antworten-Ketten die Übersichtlichkeit der Verfahrensunterlagen beeinträchtigen.

Mit einer weiteren Maßnahme will der Gesetzgeber bewirken, dass die Bauleitplanverfahren schneller durchlaufen werden: Gemäß § 4b Abs. 2 BauGB-E soll das Bauleitplanverfahren i. d. R. innerhalb von zwei Jahren ab der förmlichen Einleitung mit der Veröffentlichung des Bauleitplans nach § 6a Abs. 1 Satz 1 oder § 10a Abs. 1 Satz 1 abgeschlossen werden. Zwischen dem Ende der Veröffentlichungsfrist nach § 3 Abs. 1 oder der Beteiligungsfrist nach § 4 Abs. 2, jeweils auch in Verbindung mit § 4a Abs. 3, und der Veröffentlichung des Bauleitplans, sollen nicht mehr als zwölf Monate liegen.

Fazit

Mit der BauGB-Novelle 2026 versucht der Bundesgesetzgeber, die bauplanungsrechtlichen Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau nochmals zu vereinfachen. Ob diese Gesetzesänderungen tatsächlich zu einer Linderung der Wohnungsknappheit beitragen können, hängt von Faktoren ab, die das Baurecht nur bedingt beeinflussen kann: die allgemeine Konjunkturlage, die Entwicklung der Baufinanzierungskosten, die Vereinfachung technischer Baustandards und nicht zuletzt die Bereitschaft der Eigentümer, Grundstücke und Gebäude im Bestand für Wohnungsbauprojekte zur Verfügung zu stellen.

Der Autor

Dr. Bernd Söhnlein
Dr. Bernd Söhnlein ist Fachanwalt für Verwaltungsrecht. Schwerpunkt seiner Kanzlei ist das Umwelt- und Planungsrecht sowie das Kommunalrecht. Er ist Dozent an der Technischen Hochschule Nürnberg sowie beim TÜV Rheinland.
www.ra-kanzlei-soehnlein.de