Städtebau & Quartiersentwicklung
Fortschreibung des Hochhausentwicklungsplans, Frankfurt am Main: Das Hochhaus muss ein guter Nachbar sein!
Text: Christoph Packhieser | Foto (Header): © Stadtplanungsamt Frankfurt am Main
Die Skyline von Frankfurt am Main, die derzeit nahezu 100 Hochhäuser mit einer Höhe von über 60 m aufweist, ist in Deutschland einzigartig und hebt die Bedeutung Frankfurts als Zentrum der Rhein-Main-Metropolregion und als echte „Global City“ auch im internationalen Vergleich hervor. Mit der aktuellen Fortschreibung des Hochhausentwicklungsplans (HEP2024) wird ein entscheidendes Planungsinstrument weitergeführt, das die Grundlage für eine zukunftsfähige und nachhaltige Wachstumsperspektive für die Frankfurter Hochhauslandschaft schafft.
Auszug aus:
QUARTIER
Ausgabe 3.2025
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Die Skyline verleiht Frankfurt eine einzigartige und unverwechselbare Identität und prägt das Selbstverständnis der hier lebenden Menschen. Mehr noch: Hochhäuser sind zum Ausdruck eines zeitgemäßen urbanen Lebensgefühls geworden. In keiner anderen deutschen Großstadt ist die pulsierende, hochverdichtete Urbanität zwischen den eindrucksvoll aufragenden Fassaden so spürbar wie hier.
Die Entwicklung der Skyline wurde bereits seit den 1950er-Jahren durch verschiedene Hochhausentwicklungspläne begleitet. Die damit verbundenen städtebaulichen Leitbilder, welche die einzelnen Etappen markieren, sind bis heute ablesbar. Im Jahr 1998 wurde der Hochhausentwicklungsplan „Frankfurt 2000“ des beauftragten Büros Jourdan & Müller veröffentlicht. In diesem Plan wurden die bisherigen Erfahrungen und die damaligen Planungsperspektiven in der Idee der Hochhauscluster zusammengeführt. Dieser Plan bildet bis heute eine wichtige Grundlage der Hochhausentwicklung in Frankfurt am Main. Die letzte Fortschreibung dieses Planungsinstruments wurde im Jahr 2008 von der Stadtverordnetenversammlung beschlossen.
Gemäß Vereinbarung der Koalitionsparteien wurde das Stadtplanungsamt im Jahr 2019 beauftragt, den Hochhausentwicklungsplan fortzuschreiben. Diese Fortschreibung begann mit zwei Symposien zu den Themen „Stadtentwicklung“ und „Immobilienwirtschaft“ sowie einer umfassenden Bestandsaufnahme. In einem ersten Schritt wurde das gesamte Stadtgebiet insbesondere entlang der zentralen Erschließungsachsen des öffentlichen Personennahverkehrs auf mögliche Potenziale für Hochhausentwicklungen untersucht. Im Zuge dieser Grundlagenarbeit wurden neben den relevanten städtebaulichen Parametern bereits die Bereiche der Stadt identifiziert, für die eine zukünftige Hochhausentwicklung untersucht werden soll. Dies waren das Bankenviertel und das westliche Mainufer sowie die Bereiche Danziger Platz, Europäische Zentralbank und Osthafen Entrée im Frankfurter Osten. Die Aufgabe der weiteren Bearbeitung bestand zum einen darin, darzulegen, wie die Hochhausentwicklung in diesen Teilräumen konkretisiert werden kann, und zum anderen, die Ergebnisse in einem Hochhausentwicklungsplan zusammenzuführen. Vor dem Hintergrund der gutachterlich ermittelten Nachfragepotenziale in den Bereichen Büroflächen sowie Hotel- und Wohnflächen wurde deutlich, dass eine nachfrageorientierte, eher zurückhaltende Planung verfolgt werden soll. In der ersten Bearbeitungsphase wurden auf der Grundlage einer europaweiten Ausschreibung zwei Planungsbüros ausgewählt (AS+P Albert Speer + Partner, Frankfurt am Main, sowie 03 Architekten, München, mit Müller Reimann, Berlin), die Konzeptvorschläge entwickelten, um eine Entscheidung über die optimale Lösung der Aufgabe treffen zu können. Unter Berücksichtigung dieser Ergebnisse wurde in einer zweiten Phase der Hochhausentwicklungsplan als Gesamtwerk vom Stadtplanungsamt in engem Austausch mit der Planungspolitik und mit Unterstützung des Planungsbüros AS+P sowie weiteren Fachplanern erarbeitet. Dieses Fachkonzept berücksichtigt neben den qualitativen Rahmenbedingungen für die Entwicklung neuer Hochhäuser und dem stadträumlichen Leitbild auch ergänzende Aspekte wie z. B. Nutzungsmischung, Nachhaltigkeit und Stadtklima. Erstmals werden auch Anforderungen an den Vorplanungsprozess, der einer möglichen Schaffung von Planungsrecht vorangestellt ist, beschrieben.
Mit der Fortschreibung des Hochhausentwicklungsplans (HEP) im Jahr 2024 werden 14 neue Standorte ausgewiesen. Davon sind vier als Aufstockungspotenzial für bereits realisierte Hochhausstandorte vorgesehen, um einen nachhaltigen Umgang mit der vorhandenen Bausubstanz zu gewährleisten. Mit der baulichen Umsetzung aller 14 Standorte kann ein Flächenzuwachs von ca. 475.000 m2 Bruttogrundfläche realisiert werden.
Der HEP2024 definiert qualitative Rahmenbedingungen für die Entwicklung neuer Standorte. Insbesondere soll ein neues Hochhaus als ein besonderer Stadtbaustein einen Mehrwert für seine Umgebung bzw. das Quartier bieten, einen öffentlichkeitswirksamen Sockel aufweisen und über verschiedene Nutzungen verfügen. Darüber hinaus sollen die formulierten Nachhaltigkeitsziele beim Neubau oder bei der Aufstockung von Hochhäusern erreicht werden.
1 | Stadtraum Bankenviertel mit Hochhauspromenade
Abbildung: Stadtplanungsamt Frankfurt am Main / AS+P
2 | Übersichtsplan der Hochhausstandorte
Abbildung: Stadtplanungsamt Frankfurt am Main / AS+P
Zentraler Bestandteil des übergeordneten stadträumlichen Leitbilds ist der öffentliche Raum. Über ihn werden neue und bestehende Hochhäuser in den städtischen Kontext eingebunden – als Teil der lokalen Identität. Das Bankenviertel liegt an der Schnittstelle der beiden bedeutendsten öffentlichen Räume der Innenstadt, dem Mainufer und den Wallanlagen. Die Wallanlagen zwischen „Alter Oper“ und jüdischem Museum sollen im Zuge einer Neugestaltung zu einer „Hochhauspromenade“ weiterentwickelt werden, um mehr Freiraum- und Aufenthaltsqualität in das Bankenviertel zu bringen und die Hochhäuser besser mit dem Freiraum zu verzahnen. Am Westrand der Wallanlagen ist eine Clusterung/Bündelung der Hochhäuser in kleinen Gruppen vorgesehen, um hierdurch die Besonnung der Grünflächen in den Abendstunden weitgehend zu gewährleisten. Im Bankenviertel bildet die „Junghofstraße” nach Nord-Ost eine klare Grenze der Hochhausbebauung, denn diese soll sich nicht in die historisch gewachsenen Quartiere der Innenstadt ausdehnen.
Südlich des Hauptbahnhofs betont das Campanile-Hochhaus als ein weiterer Solitär dessen stadträumliche Lage im innerstädtischen Gefüge – analog zum Solitärgebäude der EZB im Osten. Hier steht die Stärkung der EZB als Solitär und prägendes Hochhaus sowie die Vernetzung der vorhandenen Grün- und Freiflächen im Vordergrund. Darüber hinaus bieten der Ostbahnhof und der Osthafen Entwicklungspotenziale, wo auch neue Hochhäuser mit deutlich geringerer Höhe als die EZB zur Akzentuierung der Stadträume auf Quartiersebene beitragen können.
3 | Stadträumliches Leitbild
Abbildung: Stadtplanungsamt Frankfurt am Main / AS+P
4 | Ablauf Vorplanungsprozess
Abbildung: Stadtplanungsamt Frankfurt am Main / AS+P
Mit dem zunehmenden Fokus auf die Entwicklung urbaner, lebenswerter Hochhauscluster rückt in Frankfurt am Main das Zusammenspiel zwischen Hochhäusern und ihrer Umgebung immer mehr in den Mittelpunkt. Hochhäuser prägen nicht nur ihre Nachbarschaft, sondern werden zugleich durch diese geprägt.
Dieser wechselseitige Einfluss steht im Mittelpunkt des Hochhausentwicklungsplans HEP2024 und stellt einen grundlegenden Perspektivwechsel in der planerischen und politischen Auseinandersetzung mit dem Thema Hochhaus dar. So werden neben der Definition von Hochhausstandorten – im Zusammenspiel mit dem Umfeld – immer auch Maßnahmen aufgezeigt, wie das Hochhaus bestmöglich mit seiner Nachbarschaft interagieren und einen Mehrwert für diese erzeugen kann. Das formulierte Ziel lautet: Das Hochhaus muss ein guter Nachbar sein! Dazu gehören insbesondere eine stärkere Nutzungsmischung und eine größere Öffnung zum Quartier. Das Hochhaus als Stadtbaustein, der im Sinne der europäischen Stadt wesentliche Merkmale eines lebendigen Stadtquartiers in die Vertikale überträgt, soll sich zu einem integralen Bestandteil des urbanen Lebens in Frankfurt am Main entwickeln, die Identität der Stadt weiter stärken und gleichzeitig einen Beitrag zu einer lebenswerten und nachhaltigen Stadtentwicklung leisten. So finden sich innerhalb eines Gebäudes eine Mischung aus Büros, Wohnungen, Einzelhandel, Freizeit, Kultur und öffentlichen Einrichtungen. In dem und um das Gebäude werden gezielt Begegnungs- und Freiräume wie Dachterrassen, Gärten und Arkaden für die Nutzer geschaffen, die Interaktion und Kommunikation fördern.
Ein gemischt genutztes Hochhaus im Sinne des HEP2024 besteht i. d. R. aus einer Hauptnutzung und anteilig untergeordneten, ergänzenden Nutzungen. Letztere sind überwiegend als öffentlich zugängliche Nutzungen zu konzipieren, d. h. kulturelle und soziale Angebote, allgemeine Verkehrsinfrastrukturangebote, Einrichtungen für Sport und Gesundheit, Bildungseinrichtungen sowie Einzelhandel und Gastronomie. Darüber hinaus ist es wesentlich für die Zielsetzung attraktiver, nutzungsgemischter Hochhäuser, die Nutzungszeiten dieser Türme über die täglichen Kernnutzungszeiten hinaus auszudehnen und durch die Integration entsprechender Angebote eine größtmögliche Öffentlichkeit und Belebung innerhalb des Gebäudes zu erreichen. Insbesondere die Sockelzonen der Hochhäuser eignen sich hierfür. Den Erdgeschossen, die unmittelbar an den öffentlichen Stadtraum angrenzen, kommt in diesem Zusammenhang eine hohe Bedeutung zu.
Auch das Wohnen ist ein wichtiger Bestandteil gemischt genutzter Hochhäuser. Hier führt beispielsweise die Belebung der Gebäude in den Abend- und frühen Morgenstunden, die durch diese Nutzungsart entsteht, zu einem höheren Sicherheitsempfinden im Gebäude selbst und in dessen Umfeld (Jane Jacobs „Eyes on the Street“). Die Bewohnerschaft kann zudem eine wichtige Zielgruppe auch für andere Nutzungen im Gebäude, wie z. B. Fitnessangebote oder Gastronomie, darstellen. Gemeinschaftlich genutzte Angebote wie Gästeappartements, Spa, Veranstaltungsräume, Küchen, Dachterrassen etc. reduzieren zusätzlich den individuellen Flächenbedarf sowie die Betriebskosten und schaffen Begegnungsräume im Gebäude.
Das erklärte Ziel der aktuellen Fortschreibung des Hochhausentwicklungsplans 2024 besteht darin, nicht durch rein quantitative Merkmale wie die Gebäudehöhe zu überzeugen, sondern die qualitativ hochwertigsten und attraktivsten Hochhäuser in der Skyline zu vereinen. Um alle qualitativen Bedingungen für die Hochhausentwicklung in Frankfurt am Main langfristig zu sichern, wurden die wesentlichen Anforderungen in Form eines Handlungsleitfadens zusammengefasst. Dieser definiert die Bedingungen und Standards für den sog. Vorplanungsprozess zukünftiger Hochhäuser, d. h. für die Phase vor Beginn des Bauleitplanverfahrens. Diese verbindlichen Vorgaben veranschaulichen den Projektentwicklern den einheitlichen Weg von der Projektidee über die Machbarkeitsstudie und die zugehörigen Voruntersuchungen bis hin zur Beteiligung der Öffentlichkeit und zum Planungswettbewerb. Dadurch wird auch dem Grundsatz der Gleichbehandlung durch einen transparenten und einheitlichen Prozessablauf Rechnung getragen.
PROJEKTIDEE
Die Abstimmung der Projektidee zwischen den Projektentwickelnden und der Stadt Frankfurt am Main bildet den Auftakt des Vorplanungsprozesses. Hier erfolgt zunächst die Vorstellung der Konzeptidee und ein erster Abgleich sowohl mit den Vorgaben des Hochhausentwicklungsplans als auch mit den planerischen Rahmenbedingungen (Flächennutzungsplan, Denkmalschutz, Klimaziele etc.).
MACHBARKEITSSTUDIE
Im Rahmen einer anschließenden Machbarkeitsstudie werden die standortspezifischen Gegebenheiten ermittelt und daraus Erkenntnisse und Vorgaben für den nachfolgenden Planungswettbewerb abgeleitet. Je nach Standort sind dies u. a. die Themen Stadtbildprägung, Erschließung, Denkmalschutz, soziale Infrastruktur und Wohnfolgeeinrichtungen, Freiraum- und Bebauungsstruktur sowie Auswirkungen auf das Stadtklima. Die identifizierten standortspezifischen Fachthemen sind unter Hinzuziehung ausgewiesener Experten in Form abstrahierter Konzeptansätze als Vorgaben für den Planungswettbewerb zu entwickeln. Bereits in dieser frühen Phase des Planungsprozesses ist auch die Fachexpertise zur Nachhaltigkeit einzubeziehen.
VORUNTERSUCHUNGEN
Aufbauend auf der Machbarkeitsstudie sind Voruntersuchungen vorzusehen, in denen verschiedene Themenfelder in Bezug auf den Standort und die Machbarkeitsstudie vertiefend analysiert werden. Dazu gehören u. a. stadtklimatische Analysen zur Windbelastung und zur zu erwartenden Verschattung/Besonnung des Hochhausstandorts und seiner Umgebung, je nach Standort aber auch Untersuchungen zu Mobilitätsanforderungen, zum Denkmalschutz, zur Geologie oder zur Energieversorgung. Die Ergebnisse dieser Fachgutachten fließen als zusätzliche Anforderungen in den späteren Planungswettbewerb ein.
ÖFFENTLICHKEITSDIALOG
Der frühzeitige Dialog mit der Öffentlichkeit ist ein neues und wesentliches Element der Fortschreibung des Hochhausentwicklungsplans und soll eine breite Akzeptanz des Vorhabens sichern. Die Öffentlichkeit soll frühzeitig und vor der Durchführung eines Planungswettbewerbs über neue Hochhausprojekte informiert und bereits in die Konzeptentwicklung einbezogen werden. Die Ergebnisse der Beteiligung sollen als Anregungen in die Auslobung der nachfolgenden Wettbewerbsphase einfließen.
PLANUNGSWETTBEWERB
Aufgrund der großen Relevanz von Hochhausneubauten für die Stadtgesellschaft und der Auswirkungen auf die Stadtentwicklung und das gesamtstädtische Erscheinungsbild ist die Durchführung eines Planungswettbewerbs ein wesentlicher Bestandteil des Vorplanungsprozesses. Im Rahmen eines mindestens einphasigen Realisierungswettbewerbs mit Zwischenkolloquium werden Planungsentwürfe gemäß der Richtlinie für Planungswettbewerbe (RPW 2013) sowie der städtischen Leitlinie erarbeitet und transparent bewertet.
Vor dem Hintergrund der Klimaschutzziele der Stadt Frankfurt am Main müssen Hochhausplanungen zukünftig noch konsequenter in ökologischer, ökonomischer und soziokultureller Hinsicht optimiert werden. Dieser Prozess beginnt nicht erst in der Bauphase, sondern bereits im Vorentwurf. Zu diesem Zweck wird zu Projektbeginn eine „Zielvereinbarung Nachhaltigkeit“ vom Stadtplanungsamt und den Projektentwicklern gemeinsam erarbeitet, in der die wesentlichen Ziele für das Hochhausprojekt definiert und festgehalten werden. Um sicherzustellen, dass diese Nachhaltigkeitsziele auch erreicht werden, sind grundsätzlich alle Projekte nach einem Nachhaltigkeitsbewertungssystem mit Zulassung durch die Deutsche Akkreditierungsstelle (DAkkS) zu planen, umzusetzen und zu zertifizieren. Dabei soll die höchste Qualitätsstufe erreicht werden, mindestens jedoch die Stufe „Gold“ der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen DGNB oder eine gleichwertige Stufe eines anderen DAkkS-akkreditierten Bewertungssystems sowie auch der KfW-Effzienzhaus 40/Effzienzgebäude 40-Standard.
Zukunft der Hochhausentwicklung
Die COVID-Pandemie und der technische Fortschritt haben insbesondere die Arbeitswelten im Dienstleistungssektor stark verändert. Vermehrtes Arbeiten im Homeoffice hat zwangsläufig zu einem veränderten Bedarf an Büroflächen geführt. Weitere Einflüsse wie die aktuelle Multikrise, steigende Preise, hohe Zinsen etc. bedingen auch in anderen Lebens- und Arbeitsbereichen einen stetigen Wandel und erfordern Anpassungen. Die daraus resultierenden zukünftigen Auswirkungen auf den Büro- und Wohnungsmarkt waren im Jahr 2024 zum Zeitpunkt der Beschlussfassung des HEP2024 noch nicht abschließend erkennbar. Die aktuellen Entwicklungen machen jedoch deutlich, dass Unternehmen auch weiterhin Büroflächen benötigen werden. Dabei werden innerstädtische Lagen bevorzugt. Hier werden die Unternehmen jedoch mit kleineren Flächen planen bzw. in Objekte mit höherem Gebäudestandard umziehen. Vor diesem Hintergrund ist für die Hochhausentwicklung in Frankfurt am Main auch zukünftig nicht mit nennenswerten Leerständen in den Bereichen („Clustern”) Banken- und Messeviertel zu rechnen. Die zentrale Lage in Frankfurt – nicht nur innerhalb der Stadt, sondern auch im nationalen, europäischen und durch den Flughafen auch globalen Kontext – stellt für viele Unternehmen einen attraktiven Standort dar, der absehbar auch weiterhin nachgefragt werden wird.
Die Hochhausentwicklungsplanung will für diese zukünftigen Bedarfe entsprechende Potenziale bereitstellen, aber auch insbesondere den Mehrwert von Hochhausprojekten – als vertikal gestapelte Stadtbausteine – für die Stadt und die Nachbarschaft in den Fokus rücken. Denn die meist ikonische Form eines Hochhauses reicht als Qualitätsmerkmal heute nicht mehr aus. Ein zukunftsfähiges Hochhaus muss im urbanen Kontext deutlich mehr leisten und daher typologisch sowie programmatisch neu gedacht werden. Der HEP2024 versucht, darauf Antworten zu formulieren.
WOHNEN IM HOCHHAUS
Bereits mit der Fortschreibung im Jahr 2008 wurde das Thema „Wohnen im Hochhaus“ in den Fokus gerückt. Es galt die Fragestellung zu beantworten, ob hierdurch auch ein Beitrag zur Entlastung des angespannten Frankfurter Wohnungsmarkts herbeigeführt werden kann. Infolge dieser Konzeption entstanden innenstadtnah auch reine Wohnhochhäuser wie beispielsweise der „Grand Tower“ (180 m) und der „Eden“ (98 m) am Güterplatz oder „AXIS“ (60 m) und „Praedium“ (66 m) im Europaviertel.
Die Stadt Frankfurt am Main sieht sich jedoch auch weiterhin mit der Herausforderung konfrontiert, neuen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Die stetig ansteigenden Einwohnerzahlen erfordern eine qualitätsvolle Innenentwicklung, die eine soziale Durchmischung, bezahlbaren Wohnraum und einen effizienteren Umgang mit dem Bodenverbrauch gewährleistet. Angesichts des Anspruchs, die Flächeninanspruchnahme für Siedlungszwecke drastisch zu reduzieren, erscheint es somit auch weiterhin geboten, im Wohnungsbau die Ressource „Höhe“ zu nutzen. Die Neubauprojekte der jüngeren Vergangenheit – i. d. R. hochwertig ausgestattete Wohnungen mit Serviceangeboten wie beispielsweise Concierge, Wäscherei oder Fitnessraum – wurden überwiegend im gehobenen Preissegment realisiert. Diese Wohnhochhäuser waren jedoch aufgrund des im Vergleich zur Entwicklung neuer Wohnquartiere relativ geringen Anteils am gesamten Flächenumsatz und der deutlich höheren Bau- und Betriebskosten nicht geeignet, den angespannten Frankfurter Wohnungsmarkt wesentlich zu entlasten. Es sei hier darauf verwiesen, dass gerade im Wohnhochhausbau kostenintensive Konstruktionen, ein außerordentlicher Technikeinsatz sowie ein i. d. R. ungünstiges Verhältnis von Nutzfläche zu Verkehrsfläche als Kostentreiber immanent sind.
Damit Wohnhochhäuser einen Beitrag zur suffizienten Innenentwicklung leisten können, ist es somit unerlässlich, dass sie kostengünstig geplant, erstellt und betrieben werden. Hier können insbesondere Low-Tech-Ansätze durch passive Lösungen, reduzierten Technikeinsatz und vereinfachte Planung zur Kostensenkung in Erstellung und Betrieb beitragen. Gerade im Bereich der sog. „Mid-Rise“-Hochhäuser unterhalb von 60 m Höhe besteht jedoch ein erhebliches Potenzial für die Stadt Frankfurt am Main, in Zukunft neuen und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.
Der Autor
Christoph Packhieser
Christoph Packhieser studierte Architektur mit Schwerpunkt Städtebau an der Bergischen Universität Wuppertal. Ab 2001 war er als Projektleiter tätig für Planungsbüros in Berlin, Zürich, Aachen und Frankfurt am Main zu Themen der Quartiersentwicklung und städtebaulichen Masterplanungen. Seit 2017 ist er tätig für das Stadtplanungsamt Frankfurt am Main im Bereich „Öffentlicher Raum“ und seit 2019 im Bereich „Stadtplanung“.
