Im Gespräch mit Esther Schwedler und Andreas Hofmann: Digital vernetzt für Zutritt & Co.

Wofür steht das Quartier Sugar Valley und welche übergeordneten planerischen Leitideen prägen es?

Andreas Hofmann: Sugar Valley ist ein neues Stadtquartier für alle: Quartiersbesucher und die Nachbarschaft stehen ebenso im Fokus wie Mieter und Nutzer. Auf dem ehemaligen Industrieareal entsteht das neue Zentrum für den Stadtbezirk Obersendling. Die Hauptnutzungen Wohnen und Arbeiten werden durch Einzelhandel, Gastronomie und Kultur ergänzt – insgesamt über 30 Nutzungen, die das Quartier rund um die Uhr beleben. Sugar Valley ist als Lifestyle-Quartier konzipiert – wer hier arbeitet, soll nach Feierabend gerne noch bleiben. Autofreie Außenanlagen, internationale Architektur, maximale Nachhaltigkeit und sinnvolle Digitalisierung sind dabei kein Selbstzweck, sondern die Enabler unseres Hauptziels: physische Begegnung und Austausch zu fördern, denn daraus entsteht letztlich Innovation.

Aktuell bildet das Quartier mit „The Crown“, „The Forge“ und „The Soul“ Angebote im Bereich von Gewerbeimmobilien, einer Markt-, Kultur- und Eventhalle bzw. der Forschung ab. Welche Angebote sind für den Bereich Wohnen geplant?

AH: Im Bereich Wohnen bilden wir die gesamte Bandbreite moderner Wohnformen ab: vom Hotel über Boarding House bis hin zu langfristigem Wohnen – jeweils auch mit Kontingenten für die Office-Mieter des Quartiers. Ergänzt wird das Angebot durch eine Kita, einen Bürgertreff, Arztpraxen sowie Services wie Gastronomie, Paketshop und Friseur. Fünf Sport- und Spielplätze entlang einer autofreien Parkpromenade schaffen zusätzliche Lebensqualität. Gleichzeitig verstehen wir Wohnen als zukunftsfähiges Konzept: Flexible Grundrisse sowie die Möglichkeit, Wohnungen zusammenzulegen oder zu teilen, schaffen langfristige Anpassungsfähigkeit an unterschiedliche Lebensphasen und die Bedürfnisse künftiger Generationen. Gemeinschaftlich nutzbare Flächen wie Dachgärten oder Gemeinschaftsräume fördern den Austausch und ergänzen das Wohnangebot sinnvoll.

Welche Rolle spielt die digitale Vernetzung im städtebaulichen bzw. architektonischen Konzept?

Esther Schwedler: Digitale Vernetzung macht Räume, Angebote und Infrastruktur sichtbar, buchbar und nutzbar. So verändern sich räumliche Anforderungen. Tiefgaragen, Paketstationen oder Gemeinschaftsräume müssen nicht je Baufeld entstehen, wenn sie quartiersweit geteilt werden. „Smarte Quartiersbausteine“ wie Multifunktionsraum, Wasch – küche, Mobilitätsangebot oder eine nach Schulschluss buchbare Sporthalle erhöhen die Flächeneffizienz und Lebensqualität. Digitalisierung sollte also bereits Teil des städtebaulichen Konzepts werden.
AH: Sharing ist der Kern. Eine gemeinsame Tiefgarage oder ein gebäudeübergreifendes Energiekonzept schaffen Effizienzgewinne für Mieter und Nutzer. Möglich wird das durch digitales Management, etwa ein dynamisches Parkraummanagement oder die KI- bzw. cloudbasierte Verbrauchsoptimierung. Ein Quartiersmanagement hält Sugar Valley als Einheit zusammen – beim Erscheinungsbild, der Sauberkeit, Sicherheit, bei Veranstaltungen und dem Netzwerk. Unterstützt wird es durch die digitale Vernetzung von Bewohnern, Nutzern und Management.

Welche Vorteile bringt die frühe Zusammenarbeit zwischen Projekt- und Softwareentwicklung für Planung, Umsetzung und späteren Betrieb mit sich?

AH: Wir verstehen die Quartiers-App nicht als nachträgliches Zusatztool, sondern als Teil der Planungs- und Betriebsstrategie. Je früher Gebäudeinfrastruktur und Software zusammengedacht werden, desto besser passen beide zusammen und bleiben offen für spätere Innovationen. Ein Beispiel ist die Arbeitsplatzbuchung über Pocket House: Dank der früh eingeplanten Sensorik mit Multisensoren in jedem Raum ließ sie sich ohne großen Aufwand integrieren. Was in der Planung mitgedacht wird, muss im Betrieb nicht teuer nachgerüstet werden. Eine frühe Einbindung hilft also, digitale Prozesse, Zutrittssysteme, Hardware und Nutzungsszenarien von Beginn an mitzudenken und Planungslücken sichtbar zu machen, etwa bei Wegen, Zugängen oder der Trennung von Nutzergruppen. So lässt sich früh klären, ob Fitnessstudio-Besucher denselben Aufzug nutzen sollen wie Premium-Office-Mieter. Zudem eröffnet die App neue räumliche Möglichkeiten, weil Flächen ohne zusätzliches Personal betrieben und multifunktional eingeplant werden können.

Welche Funktionen deckt die Quartiers-App ab?

ES: Unser Grundprinzip ist, dass erst die Gebäude mit einem digitalen Layer ausgestattet und anschließend in einer Quartiers-App verbunden werden. Im Office-Bereich reicht das beispielsweise von digitalem Zutritt und Besuchermanagement bis zur Raumbuchung oder Vorbestellung von Mittagessen. Für die Assetklasse Wohnen geht es hingegen etwa um Schadensmeldungen, digitale Aushänge, Dokumente, Paketboxen oder den Zutritt zum E‐Bike-Raum. Auf Quartiersebene kommen dann Funktionen wie Events, Mobilitätsangebote, Quartiersgaragen, Services, Karten oder Community-Angebote hinzu. So werden mittels App nicht nur Gebäude vernetzt, sondern das Quartier auch als solches erlebbar.
AH: Hinzu kommt der Layer des Mieters. Jeder Mieter kann bei Bedarf individuelle Bausteine für seine eigene Fläche hinzubuchen. Damit ist die Quartiers-App der One-Stop-Shop vom Quartier bis in die einzelne Mietfläche.

Welche konkreten Anforderungen ergeben sich durch die Quartiers-App für die technische Gebäudeausrüstung, Zutrittssysteme, Schnittstellen oder die Dateninfrastruktur?

ES: Die Basis sind zunächst stabile Strom- und Internetanschlüsse. Entscheidend ist aber, dass Hardware, Software und Schnittstellen sauber zusammenspielen. Pocket House verfügt über tiefe Integrationen zu zahlreichen Zutrittsanbietern und die breiteste Schnittstellenlandschaft im deutschsprachigen Raum. Dadurch entsteht Auswahlfreiheit, aber die richtigen Komponenten müssen früh definiert werden. Im Neubau ist das besonders effizient, weil Systeme direkt passend geplant werden können. Im Bestand prüfen wir, welche vorhandene Infrastruktur weitergenutzt werden kann und wo ein minimalinvasiver Austausch einzelner Hardwarekomponenten sinnvoll ist.

Wie gelingt die Integration der Quartiers-App in bestehende oder neu geplante Systeme – beispielsweise Smart-Building-Komponenten, Property-Management-Software oder lokale Dienstleisterplattformen?
ES: Wir starten mit einer Analyse des Status quo und entwickeln gemeinsam mit dem Eigentümer eine digitale Gebäude- oder Quartiersstrategie. Dabei definieren wir Zielbild, Digitalisierungsgrad und mögliche Quick Wins, etwa durch neue digitale Prozesse oder den gezielten Austausch einzelner Hardwaresysteme. Daraus entsteht ein langfristiger Umsetzungs- und Phasenplan, weil im laufenden Betrieb meist nicht alle Systeme gleichzeitig ersetzt werden können. Wichtig ist außerdem die frühe Einbindung von Asset Management, Facility Management, Property Management, Eigentümern und ausführenden Unternehmen. Sie alle müssen den Übergang von etablierten Arbeitsabläufen zu neuen digitalen Prozessen mittragen und aktiv mitgestalten. Digitalisierung ist immer auch Change Management und Überzeugungsarbeit.

Welche organisatorischen, planerischen und technischen Schlüsselfaktoren entscheiden darüber, ob eine Quartiers-App langfristig akzeptiert und genutzt wird – und was lässt sich aus Sugar Valley auf andere Quartiersentwicklungen übertragen?
AH: Entscheidend sind echte Lockin-Features, d. h. Funktionen, die dafür sorgen, dass jeder im Quartier die App installiert und regelmäßig nutzt. Im Sugar Valley sind das Zutrittskontrolle und Stellplatzbuchung: Wer ins Gebäude oder auf einen Stellplatz möchte, nutzt die App. Ist diese Hürde einmal genommen, werden auch alle weiteren Angebote – von der Raumbuchung bis zum Quartiersevent – wie selbstverständlich mitgenutzt. Übertragbar ist z. B., dass wenige alltagsrelevante Ankerfunktionen früh definiert und in Technik und Betrieb integriert werden. ES: Die App muss mehr sein als Information. Sie muss im Alltag gebraucht werden und nutzbar für alle Anwender sein. Dafür muss sie nicht nur mit Hardware und Prozessen verbunden sein, sondern alle Hardware-Komponenten müssen nahtlos zusammenspielen und eine seam less journey gewährleisten; erst dann wird sie zur Gebäude-Fernbedienung. Gleichzeitig müssen all diese Funktionen auch für die kommenden Generationen funktionieren.