RECHT & STEUERN

HeizkostenV

Text: Anat Wand | Foto (Header): © fotomek – stock.adobe.com

Mit dem 1. Dezember 2021 trat die novellierte Heizkostenverordnung in Kraft. Welche Auswirkungen haben die Veränderungen auf Wohneigentümer, Vermieter, Wohnbaugesellschaften und Wohnbaugenossenschaften und wie können sich diese auf die Umstellungen vorbereiten?

Auszug aus:

Die seit dem 11. Dezember 2018 in der EU gültige Energieeffizienz-Richtlinie Energy Efficiency Direktive (EED) bildet die Grundlage für das deutsche Gebäudeenergiegesetz. Dieses stellt mit der Ermächtigung für die Bundesregierung in § 6 GEG das Fundament für die neue Regelung und Novellierung der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (Verordnung über Heizkostenabrechnung – HeizkostenV). Die novellierte Heizkostenverordnung trat am 1. Dezember 2021 in Kraft. Die wichtigsten Änderungen, die sich durch die Novellierung ergeben, sind:

  • Pflicht zur Fernablesung – Messtechnik
  • Interoperabilität der Messtechnik
  • Messausstattung muss an „Smart Meter Gateway“ angebunden werden können.
  • monatliche Verbraucherinformationen für die Nutzer
  • erweiterte Informationspflicht auf der jährlichen Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung
  • redaktionelle Änderungen zu § 9
  • Ausdehnung des Kürzungsrechts gem. § 12

Zu einer erheblichen Prozesserleichterung für Eigentümer und Verwalter führt in diesem Kontext die Novellierung der Mess- und Eichverordnung (MessEV). Insbesondere durch die Synchronisierung der Eichfristen auf sechs Jahre für die Kaltwasserzähler, Warmwasserzähler, Wärmemengenzähler und Kältemengenzähler gemäß Anlage 7 zu § 34 MessEV.

Bei einem Vertrag über die Versorgung mit Fernwärme oder Fernkälte, ist die Fernwärme oder Fernkälte-Verbrauchserfassungs- und -Abrechnungsverordnung (FFVAV) zu beachten. Die Pflichten und Bestimmungen in Bezug auf die Verbrauchserfassung und Abrechnung sowie die erforderliche Bereitstellung von Informationen sind einzuhalten.

Der Zeitplan, den die gegenwärtigen Regelungen der HeizkostenV vorsehen, ist im Bild rechts dargestellt.

Pflicht zur Fernablesung – Messtechnik

In § 5 HeizkostenV heißt es: „Ausstattungen zur Verbrauchserfassung nach Absatz 1 Satz 1 und nach § 9 Absatz 2 Satz 1, die nach dem 1. Dezember 2021 installiert werden, müssen fernablesbar sein und dabei den Datenschutz und die Datensicherheit nach dem Stand der Technik gewährleisten. Fernablesbar ist eine Ausstattung zur Verbrauchserfassung, wenn sie ohne Zugang zu einzelnen Nutzeinheiten abgelesen werden kann.“ Damit sind auch Walk-by- und Drive-by-Technologien fernablesbar. Hier stellt sich allerdings die Frage, ob dabei ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot gegeben ist? Denn die zwölf An- und Abfahrten müssen vergütet werden. Dadurch könnten hohe Kosten entstehen, sodass diese Art der Fernablesung unwirtschaftlich sein könnte.

Nicht fernablesbare Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, die bis zum 1. Dezember 2021 installiert wurden, müssen bis zum 31. Dezember 2026 diese Anforderungen durch Nachrüstung oder Austausch erfüllen.

Eine Ausnahme gilt, wenn ein einzelner Zähler oder Heizkostenverteiler ersetzt oder ergänzt wird, der Teil eines Gesamtsystems ist, und die anderen Zähler oder Heizkostenverteiler dieses Gesamtsystems zum Zeitpunkt des Ersatzes oder der Ergänzung nicht fernablesbar sind. Oder wenn dies im Einzelfall wegen besonderer Umstände technisch nicht möglich ist oder durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen würde.

Für den Verwalter resultiert aus dieser Bestimmung die Notwendigkeit, den Gerätebestand zu prüfen, wann welche Geräte zum Tausch anstehen, um einen Zeitplan für eine Umstellung erstellen zu können. Dabei ist die Geräteart von Bedeutung. Geräte nach dem Verdunstungsprinzip können aufgrund des notwendigen Ampullentausches nicht fernabgelesen werden. Demgegenüber können elektronische Heizkostenverteiler in der Regel nachgerüstet oder umprogrammiert werden. Weiter von Belang sind die Ableseart, die Vertragsart (z. B. Kauf oder Miete), die Restlaufzeiten von Altverträge und Eichfristen.

Bei Vertragsumstellung in bestehenden Mietverhältnissen von Kauf auf Miete sind die Vorschriften der § 4 HeizkostenV unbedingt sicherzustellen. „[…] Will der Gebäudeeigentümer die Ausstattung zur Verbrauchserfassung mieten oder durch eine andere Art der Gebrauchsüberlassung beschaffen, so hat er dies den Nutzern vorher unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten mitzuteilen; die Maßnahme ist unzulässig, wenn die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung widerspricht. Die Wahl der Ausstattung bleibt im Rahmen des § 5 dem Gebäudeeigentümer überlassen. […]“

Interoperabilität der Messtechnik

Die Interoperabilität ist in der Weise zu gewährleisten, dass im Fall einer Übernahme der Ablesung durch einen anderen Messdienstleister oder eine andere Person diese die Ausstattungen zur Verbrauchserfassung selbst fernablesen kann. Das Schlüsselmaterial der fernablesbaren Ausstattungen zur Verbrauchserfassung ist dem Gebäudeeigentümer kostenfrei zur Verfügung zu stellen. Dies soll einen Messdienstleisterwechsel erleichtern und den Wettbewerb fördern.

Anbindung an „Smart Meter Gateway“

Ab dem 1. Dezember 2022 dürfen nur noch solche fernablesbaren Ausstattungen installiert werden, die sicher an ein Smart-Meter-Gateway nach § 2 Satz 1 Nr. 19 des Messstellenbetriebsgesetzes vom 29. August 2016 (BGBl. I S. 2034) angebunden werden können. Fernablesbare Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, die bis zum 1. Dezember 2022 installiert wurden, müssen nach dem 31. Dezember 2031 diese Anforderungen durch Nachrüstung oder Austausch erfüllen. Diese Umstellung sollte sehr sorgfältig unter Beachtung der Anforderungen von Datenschutz und Datensicherheit erfolgen. Bei Neuverträgen mit Messdienstleistern sollte man sich die Erfüllung dieser Anforderungen unbedingt zusichern lassen.

Monatliche Verbraucherinformationen

Ab dem 1. Januar 2022, wenn fernablesbare Ausstattungen zur Verbrauchserfassung installiert wurden, hat der Eigentümer den Nutzern monatlich Abrechnungs- oder Verbrauchsinformationen für Heizung und Warmwasser auf der Grundlage des tatsächlichen Verbrauchs oder der Ablesewerte von Heizkostenverteilern mitzuteilen.

Für Wohneigentümer und Verwalter bedeutet diese neue Pflicht zusätzlichen Aufwand und die Notwendigkeit, ihre Prozesse entsprechend anzupassen. Die Kommunikationswege müssen definiert werden. Dabei ist zu beachten, dass die Informationen den Nutzer unmittelbar erreicht, ohne dass dieser danach suchen muss. Die Messdienstleister bieten diverse Lösungen an, z.B. eine PDF-Datei, die per Post oder E-Mail an den Nutzer versendet wird, mit oder ohne die Möglichkeit, diese im Layout der Verwaltung einzubetten. Des Weiteren gibt es Web-Portal-Lösungen sowie Apps, die automatisierte Benachrichtigung und Zugriff für den Nutzer ermöglichen. Unbeachtet des gewählten Lösungsansatzes, sollten die Fragen des Datenschutzes und der Datensicherheit berücksichtigt werden. Dabei müssen die Integration in die Verwaltersoftware sowie der Prozesse beispielsweise in Bezug auf Nutzerwechsel bedacht werden.

Um ein reibungsloses Beschwerdemanagement und adäquate Antworten auf mögliche Nutzerfragen sicherzustellen, sollten der Datenaustausch, aber auch die telefonische Informationshotline vertraglich mit dem Messdienstleister vereinbart werden. Im Rahmen der EED veröffentlicht die Arbeitsgemeinschaft der Messdienstleister (ARGE HeiWaKo) einen Webservice mit den monatlichen Verbrauchsdaten auf Nutzeinheitenebene, welche vom Wärmedienstunternehmen abgerufen werden können. Dieser Service soll es der Wohnungswirtschaft ermöglichen, Nutzern eine unterjährige Verbrauchsinformation im eignen IT-System bereitzustellen. Der Service kann von jedem Interessierten kostenfrei in seine Software implementiert werden. Die Verbrauchsinformationen müssen mindestens folgende Informationen enthalten:

  1. Verbrauch des Nutzers im letzten Monat in kWh
  2. einen Vergleich dieses Verbrauchs mit dem Verbrauch des Vormonats desselben Nutzers
  3. einen Vergleich dieses Verbrauchs mit dem entsprechenden Monat des Vorjahres des selben Nutzers, soweit diese Daten erhoben worden sind, und
  4. einen Vergleich mit dem Verbrauch eines normierten oder durch Vergleichstests ermittelten Durchschnittsnutzers derselben Nutzerkategorie

Die dadurch entstehenden Kosten sind gem. § 7 umlagefähig.

INHALT

Erweiterte Informationspflicht auf der jährlichen Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung

Mit der jährlichen Abrechnung muss der Gebäudeeigentümer den Nutzern für Abrechnungszeiträume, die ab dem 1. Dezember 2021 beginnen, zusammen mit den Abrechnungen diverse Informationen zugänglich machen. Die Pflichten des Gebäudeeigentümers unterscheiden sich im Fall einer verbrauchsabhängigen, verbrauchsunabhängigen bzw. direkten Abrechnung. Wenn die Abrechnungen auf dem tatsächlichen Verbrauch oder auf den Ablesewerten von Heizkostenverteilern beruhen, muss der Gebäudeeigentümer folgende Angaben machen:

  1. den Anteil der eingesetzten Energieträger und bei Nutzern, die mit Fernwärme aus Fernwärmesystemen versorgt werden, auch die damit verbundenen jährlichen Treibhausgasemissionen und den Primärenergiefaktor des Fernwärmenetzes, bei Fernwärmesystemen mit einer thermischen Gesamtleistung unter 20 MW jedoch erst ab dem 1. Januar 2022
  2. die erhobenen Steuern, Abgaben und Zölle
  3. die Entgelte für die Gebrauchsüberlassung und Verwendung der Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, einschließlich der Eichung, sowie für die Ablesung und Abrechnung
  4. Kontaktinformationen, darunter Internetadressen von Verbraucherorganisationen, Energieagenturen oder ähnlichen Einrichtungen, bei denen Informationen über angebotene Maßnahmen zur Energieeffizienzverbesserung, Endnutzer-Vergleichsprofile und objektive technische Spezifikationen für energiebetriebene Geräte eingeholt werden können
  5. im Falle eines Verbrauchervertrags nach § 310 Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches die Information über die Möglichkeit der Durchführung von Streitbeilegungsverfahren nach dem Verbraucherstreitbeilegungsgesetz, wobei die §§ 36 und 37 des Verbraucherstreitbeilegungsgesetzes unberührt bleiben
  6. Vergleiche mit dem Verbrauch eines normierten oder durch Vergleichstests ermittelten Durchschnittsnutzers derselben Nutzerkategorie, wobei im Fall elektronischer Abrechnungen ein solcher Vergleich online bereitgestellt und in der Abrechnung darauf verwiesen werden kann
  7. einen Vergleich des witterungsbereinigten Energieverbrauchs des jüngsten Abrechnungszeitraums des Nutzers mit seinem witterungsbereinigten Energieverbrauch im vorhergehenden Abrechnungszeitraum in grafischer Form. Der Energieverbrauch nach Satz 1 Nr. 5 umfasst den Wärmeverbrauch und den Warmwasserverbrauch. Dabei ist der Wärmeverbrauch einer Witterungsbereinigung unter Anwendung eines den anerkannten Regeln der Technik entsprechenden Verfahrens zu unterziehen. Die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik wird vermutet, soweit für den Vergleich der witterungsbereinigten Energieverbräuche Vereinfachungen verwendet werden, die vom Bundesministerium für Wirtschaft und Energie und vom Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat, gemeinsam im Bundesanzeiger bekannt bemacht worden sind. Wenn es sich um eine verbrauchsunabhängige und direkte Abrechnung handelt, sind nur die oben genannten Punkte 4 und 5 relevant. Diese Informationen sollten im Rahmen der Jahresabrechnungsvorbereitung dem Messdienstleister gemeldet werden, zusätzliche Abrechnungskosten sollten in der Regel nicht entstehen.

Redaktionelle Änderungen zu § 9

Im Rahmen der Novelle sind diverse redaktionelle Änderungen vorgenommen worden. Interessant in diesem Zusammenhang ist die Warmwasserformel in § 9 HeizkostenV, die in einer neuen Form erscheint [neu: Q = 2,5 × V × (tw − 10)], sowie die Tabelle zur Umstellung der Brennstoffwerte in Kilowattstunden, dabei werden die Einheiten umformuliert.

Ausdehnung des Kürzungsrechts gem. § 12

Der Gesetzgeber hat eine Erweiterung des Kürzungsrechts um 3% im Falle einer Nichteinhaltung dieser Vorschriften festgelegt. Dies ist nicht anzuwenden bei Wohneigentum im Verhältnis des einzelnen Wohneigentümers zur Gemeinschaft der Wohneigentümer.
Ob die Verordnung die Erwartungen zur Reduktion der CO² -Emissionen durch den Gebäudebetrieb erfüllt, wird in drei Jahre durch die Bundesregierung evaluiert. Es ist  zu erwarten, dass bei diesem Vorgang der eine oder andere Punkt nachjustiert wird. Abschließend kann resümiert werden, dass die Marktteilnehmer, falls noch nicht geschehen, sich dringend mit dieser Herausforderung auseinandersetzen müssen.

Die Autorin

Anat Wand

Anat Wand ist Sachverständige und Dozentin im Immobilien- und Grundstückwesen. Sie ist spezialisiert auf Betriebskostenabrechnungen und hier insbesondere auf Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen.
https://www.wand-sachverstaendige.de/

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